借地の更新料（札幌）

当事務所は，簡裁代理権のある司法書士ですので，


更新料の金額が１４０万円以内の場合は，地主または借地人との交渉代理をすることができます。


札幌市中央区　
石原拓郎　司法書士・行政書士・社会保険労務士事務所
当事務所のHP　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

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（１）法律上は，借地契約において借地人（借り主）の更新料の支払いは義務づけられておらず，


判例も宅地賃貸借契約（借地契約）の法定更新に際し、賃貸人の請求があれば当然に賃貸人に対する賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商慣習又は事実たる慣習は存在しないとしています。（最高裁昭和51年10月1日判決集民119・9）


したがって，①借地契約において更新料の支払い特約がある場合か②借地契約の更新時に更新料の支払いの合意が成立した場合に，


借地人（借り主）は更新料の支払い義務を負うことになります。


（２）ところで，最高裁昭和51年10月1日判決集民119・9により，法定更新が適用される場合に，更新料の支払い義務があるのかどうか争点になります。


下級審裁判例は，支払い義務を肯定するものと否定するものに分かれていますが，


法定更新の場合でも更新料を支払う特約になっている場合は，支払い義務を負う可能性は高いでしょう。


（３）借地契約の更新料の支払い義務があるにもかかわらず，支払いを怠った場合は，信頼関係を破壊する背信行為として賃貸借契約の解除原因となりえるとされています（最高裁昭和５９年４月２０日判決民集３８・６・６１０）。


（４）なお，注意すべきことは，地主と借地人が一般人の場合は，強行法規である借地法の存在を知らないため，


「１０年ごと（５年ごと）に借地契約を更新する」との無効な契約内容を定めていることがあることです。


市販の借地契約書を利用している場合は，よく見かけます。


借地法が適用される場合で，借地上の建物が木造建物のときは，借地法により更新後の契約期間は最低でも２０年とされますので，


１０年ごと（５年ごと）に更新するとの契約内容は無効になりますので，１０年ごと（５年ごと）に更新料を支払う必要はありません。