札幌市 消防法違反物件の公表および命令の公示

札幌市では平成２７年４月１日から消防法に違反する物件を公表しています。


なお，消防法違反の命令の公示は，公表と比較して，詳細な記載となります。


札幌市HP
http://www.city.sapporo.jp/shobo/yobo/oshirase/kohyo/koji.html


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北海道 札幌 空き家の賃貸

（１）最近は，戸建て・分譲マンションを問わず，居住者の転勤，死亡，病院への入院や施設への入所などにより，空き家が増加しています。


空き家の管理が重要課題となりますが，固定資産税は課税され続けますので，賃貸に出すことを検討されることが多いようです。


インターネットの普及により，一般人であっても，容易に借り主を見つけることができるようになったため，貸し主は費用を節約するために，不動産仲介業者を依頼せず，直接，借り主と賃貸借契約をすることが増えています。


（２）しかし，それに伴い，素人が貸し主となった場合のトラブルが増えています。


まず，賃貸借契約の内容に起因するトラブルがあります。不動産仲介業者を抜いた賃貸借契約の場合は，賃貸借契約書の記載不備により致命傷を負うことがあります。


つぎに，借り主の本人確認の問題があります。


ひどい例は，賃貸借契約の締結時に，借り主の印鑑証明書はおろか住民票さえ取得しておらず，市役所に確認したところ賃貸物件へ住所移転がされておらず，該当者不明という場合がありました。当然ながら，連帯保証人からも印鑑証明書は取得していませんでした。借り主の真実の氏名，生年月日と（前）住所の確認ができず，偽名が疑われました。


滞納賃料の請求訴訟をしようにも，偽名？の借り主から金銭を回収することはできませんので，泣き寝入りになります。


下手すると，現在流行している，おれおれ詐欺・振り込め詐欺などの犯罪活動場所として，利用される場合もあります。そのよう場合は，貸し主も警察の捜査に協力しなければなりません。


隠れた？，賃貸トラブルが生じやすい原因として，借り主が親戚や知人という場合があります。親戚・知人なので，賃貸借契約の内容が曖昧となることが多く，ひとたびトラブルが生じた場合は対処が困難になってしまいがちです。




（３）素人の場合は，賃貸収入により（高い）利益を得ようとする考えは捨てた方がよいでしょう。


借り主の身元がしっかりしている場合は，家賃を割り引いて，借り手がつきやすいようにする方法もあります。


短期間の賃貸借を予定している場合は，定期借家契約にすべきでしょう。定期借家契約は，賃貸借期間が満了すると，更新されることなく賃貸借契約が終了します。


ところで，借り主が賃貸借契約の解除後も不法占有を続ける場合は，建物明け渡しの強制執行をする必要があります。建物明け渡しの強制執行をする場合には，５０万円から１００万円ぐらい必要になります。借り主から回収できればよいですが，回収できないことがほどんどですので，貸し主は家賃を踏み倒された上，５０万円から１００万円の自腹を切ることになり，まさに踏んだり蹴ったりとはこのことです。


①必要な費用は支払って，トラブルが生じないように予防すること


→賃貸借契約書の作成を専門家に依頼する。


②素性が分からない借り主には貸さないこと


→身分証明書と印鑑証明書で本人確認をする。
　源泉徴収票を確認する（現在の勤務先と給料金額の確認）。
　できれば，前々年の所得証明書を確認する（無職期間の調査）。


②トラブルが生じても適切な対応を取ることができるようにしておくこと


→貸し主も借り主も損害保険に加入する。
　連帯保証人を２名は用意する（１名は親族）。場合によっては保証会社を利用する。
   敷金を預かる。


③借り主と意思の疎通を図るようにすること


→４ヵ月に一度くらいは，賃貸物件を訪ねて借り主と会う。できれば，玄関には入る。


④証拠を確保すること


→物件の入居時と退去時には写真を撮っておく。
　トラブルが生じた場合は，録音，写真，証人などにより証拠を確保する。


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賃貸借契約書の作成，賃貸借契約の締結時の立ち会いをしております。
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一般社団法人　日本損害保険協会HP　より抜粋
http://soudanguide.sonpo.or.jp/home/q053.html

賃貸住宅の場合、建物自体は家主の所有となるため、家主が建物と家財に対し火災保険を契約していることが考えられますが、その保険で補償される家財は家主自身の所有物であり、入居者が所有する家財は補償されません。

入居者が家財の損害に備えるには、自らが家財に対する火災保険を契約する必要があります。そして、上記のとおり、失火によって戸室を焼失させた場合の家主に対する損害賠償責任に備えるため、家財の火災保険に特約として「借家人賠償責任補償特約」（借家人の責に帰すべき火災、破裂・爆発等で借用戸室を損害し、家主に対して損害賠償責任を負ったときの損害を補償する火災保険の特約）を付帯（セット）するなどして、これに備える必要があります。

「借家人賠償責任保険（補償特約）」は、借りた戸室に対する損害賠償責任を補償してくれるので、「ボヤ火災」などの戸室内に生じる損害に備えるうえでは便利な保険です。しかし、例えばガス爆発などの事故を起こしてしまった場合には、借りた戸室のみならず、近隣の建物にも被害が生じるおそれがあります。近隣の建物は自己が借りた戸室ではないため、「借家人賠償責任保険（補償特約）」では補償されません。

このような事態に備えるには、別途、「個人賠償責任保険（補償特約）」（「問93」参照）を契約する必要があります。「個人賠償責任保険（補償特約）」では、ガス爆発などによる近隣の建物の損壊や住民の身体の障害（ケガや死亡など）といった損害のほか、水漏れなどによって階下の住民の家財に損害を与えた場合など、日常生活で発生する様々な賠償事故による損害を補償してくれます。ただし、借りた戸室に対する損害賠償責任は補償されません。　

このため、賃貸住宅に住む場合には、「借家人賠償責任保険（補償特約）」と「個人賠償責任保険（補償特約）」の2つの契約があった方が安心です（自己所有の住宅でも、ガス爆発などの事故に備えるには「個人賠償責任保険（補償特約）」の加入が必要です。）。