差し押さえられた賃料５

差し押さえられた賃料債権を，



賃借人が，



民事執行法１５６条２項に基づき，義務供託をする場合は，



供託費用を執行裁判所に請求することができます。



民事訴訟費用等に関する法律２８条の２第１項に基づき，



１：供託するために要する旅費、日当及び宿泊料



２：供託所に出頭しないで供託することができるときは、供託に要する書類及び供託金の提出の費用　

　並びに供託書正本の交付を受けるために要する費用



３：供託に要する書類及び供託の事情の届出の書類の作成の費用



４：供託の事情の届出の書類の提出の費用



５：供託に要する書類で官庁その他の公の団体の作成に係るものの交付を受けるために要する費用



に限って，請求することができます。



ただし，供託の事情の届出をするまでに，



執行裁判所に対して，請求する必要があります。



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（第三債務者の供託の費用の請求等）



第二十八条の二　



　民事執行法第百五十六条第二項又は滞納処分と強制執行等との手続の調整に関する法律（昭和三十二年法律第九十四号）第三十六条の六第一項（これらを準用し、又はその例による場合を含む。）の規定により供託した第三債務者は、次の各号に掲げる費用を請求することができるものとし、その額は、それぞれ当該各号に定めるところによる。



一　供託するために要する旅費、日当及び宿泊料　第二条第四号及び第五号の例により算定した額



二　供託所に出頭しないで供託することができるときは、供託に要する書類及び供託金の提出の費用並びに供託書正本の交付を受けるために要する費用　提出又は交付一回につき第二条第十八号の例により算定した額



三　供託に要する書類及び供託の事情の届出の書類の作成の費用　供託又はその事情の届出一件につき最高裁判所が定める額



四　供託の事情の届出の書類の提出の費用　提出一回につき第二条第十八号の例により算定した額



五　供託に要する書類で官庁その他の公の団体の作成に係るものの交付を受けるために要する費用　交付一回につき第二条第七号の例により算定した額２　前項の費用は、第二十七条の規定にかかわらず、供託の事情の届出をする時までに請求しないときは、支給しない。



３　第一項の費用は、供託金から支給する。



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差し押さえられた賃料４

賃料債権に対する差押えの効力は，



差押債権者の回収した金額が，差押債権額に達するまで，効力が継続します。



したがって，差押債権額に達するまでの賃貸借期間においては，



賃借人は，毎月の賃料を弁済期（支払期日）までに



差押債権者に直接支払ったり，供託する必要があります。



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差し押さえられた賃料３

民事執行法１５６条２項に基づく，義務供託の場合，



賃借人は，賃料を供託しなければなりません。



供託しなくても，刑事罰はありませんが，



賃料債権の弁済期から供託した日までの日数に応じて，



遅延損害金（民事法定利率年５％，または，商事法定利率年６％）も支払わなければなりません。



　

＊差押債権者に直接支払う場合も，



民事執行法１５６条１項に基づく，権利供託の場合も，



弁済期の経過後は，遅延損害金が発生します。



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差し押さえられた賃料２

賃貸人の賃借人に対する賃料債権が，差し押さえられた場合，



賃借人は，



差押債権者に直接支払う方法もありますが，



民事執行法１５６条１項により，供託所（法務局）に供託することもできます（権利供託）。



しかし，



差押えが競合して，各差押債権額の合計が，



賃料債権額を超過する場合は，



民事執行法１５６条２項により，かならず，供託所に供託しなければなりません（義務供託）。



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差し押さえられた賃料

賃貸人が，銀行のローンを滞納した場合，


賃貸人の賃借人に対する賃料債権が，


（＝賃借人の賃貸人に対する賃料債務）


銀行により差し押さえられることがあります。


　この場合，賃借人は，賃貸人に対して，賃料を支払っても，無効です。


賃借人は，差押債権者である銀行に対して，賃料を支払う必要があります。



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現況調査

民事執行法６４条の２に基づく，



「内覧」＝競売物件の室内の見学と異なる制度に，



現況調査（民事執行法５７条）という制度があります。



現況調査も，裁判所の執行官が行います。



現況調査は，内覧と異なり，



①競売物件に対して，必ず実施されます。



②現況調査を実施する執行官には，



強制力の行使が認められており，



占有者（住んでいる人）の承諾がなくても，立ち入ることができます。



閉鎖されたドアも，カギ屋さんに依頼して開錠することができます。





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（現況調査）
第五十七条 　

　

　執行裁判所は、執行官に対し、不動産の形状、占有関係その他の現況について調査を命じなければならない。


２ 　執行官は、前項の調査をするに際し、不動産に立ち入り、又は債務者若しくはその不動産を占有する第三者に対し、質問をし、若しくは文書の提示を求めることができる。


３ 　執行官は、前項の規定により不動産に立ち入る場合において、必要があるときは、閉鎖した戸を開くため必要な処分をすることができる。


４ 　執行官は、第一項の調査のため必要がある場合には、市町村（特別区の存する区域にあつては、都）に対し、不動産（不動産が土地である場合にはその上にある建物を、不動産が建物である場合にはその敷地を含む。）に対して課される固定資産税に関して保有する図面その他の資料の写しの交付を請求することができる。


５ 　執行官は、前項に規定する場合には、電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付を行う公益事業を営む法人に対し、必要な事項の報告を求めることができる。



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内覧４

民事執行法６４条の２に基づく「内覧」＝競売物件の室内の見学ですが，



占有者（住んでいる人）の占有権原が，



差押債権者に対抗できない場合，


拒絶することができません。



この占有者（住んでいる人）の占有権原が，


差押債権者に対抗できない例は，下記のとおりです。





①平成１６年４月１日以降において，



賃貸借契約を「新規」に締結したこと。



＊賃貸借契約が平成１６年４月１日以降において「更新」された場合は，



占有権原を差押債権者に対抗できるときがあります。





②その賃貸物件に対し，賃貸借契約より「先」に抵当権の設定登記がされたこと。



＊賃貸人はマンション・アパートの建築に伴い，



銀行からお金を借りているので，銀行の抵当権が設定されているのが通常です。



よって，ほとんどの賃貸物件で，賃貸借契約より先に，抵当権の設定登記がされています。





←要約すると，平成１６年４月１日以降，新規に賃貸借契約を締結したほとんどの人は，



占有権原を差押債権者に対抗できません。





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内覧３

民事執行法６４条の２に基づく，「内覧」＝競売物件の室内の見学は，


占有者（住んでいる人）の占有権原が，


差押債権者に対抗できない場合，


拒絶することができません。


しかし，内覧を実施する執行官には，


強制力の行使が認められていないので，


カギのかかったドアを開錠することはできません。



＊なお，占有者（住んでいる人）の占有権原が，

差押債権者に対抗できない場合において，


正当理由なく，内覧実施を拒絶した場合は，


３０万円以下の罰金に処せられることがあります。


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内覧２

民事執行法６４条の２に基づく「内覧」＝競売物件の室内の見学は，



差押債権者が裁判所に申立てなければ，



実施されることはありません。



したがって，競売物件を買いたい人が，当然に室内を見学できるわけではありません。







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内覧

不動産の売買では，

通常，物件の室内を見学させること＝「内覧」が行われています。

対して，競売物件の場合は原則として，室内を見学することができません。

ただし，民事執行法にも「内覧」という制度があります。

平成１５年の法改正で設けられました。

ただし，占有者（住んでいる人）の占有権原が，

差押債権者に対抗できる場合で，

占有者が内覧に同意しない場合は，

内覧することができません。

つまり，占有者の占有権原が，

差押債権者に対抗できない場合は，

内覧を拒絶できません。

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民事執行法
（内覧）
第六十四条の二　

　執行裁判所は、差押債権者（配当要求の終期後に強制競売又は競売の申立てをした差押債権者を除く。）の申立てがあるときは、執行官に対し、内覧（不動産の買受けを希望する者をこれに立ち入らせて見学させることをいう。以下この条において同じ。）の実施を命じなければならない。
　
　ただし、当該不動産の占有者の占有の権原が差押債権者、仮差押債権者及び第五十九条第一項の規定により消滅する権利を有する者に対抗することができる場合で当該占有者が同意しないときは、この限りでない。

２　前項の申立ては、最高裁判所規則で定めるところにより、売却を実施させる旨の裁判所書記官の処分の時までにしなければならない。

３　第一項の命令を受けた執行官は、売却の実施の時までに、最高裁判所規則で定めるところにより内覧への参加の申出をした者（不動産を買い受ける資格又は能力を有しない者その他最高裁判所規則で定める事由がある者を除く。第五項及び第六項において「内覧参加者」という。）のために、内覧を実施しなければならない。

４　執行裁判所は、内覧の円滑な実施が困難であることが明らかであるときは、第一項の命令を取り消すことができる。

５　執行官は、内覧の実施に際し、自ら不動産に立ち入り、かつ、内覧参加者を不動産に立ち入らせることができる。

６　執行官は、内覧参加者であつて内覧の円滑な実施を妨げる行為をするものに対し、不動産に立ち入ることを制限し、又は不動産から退去させることができる。

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