違法建築物の請負契約が無効とされた判例

事件番号 平成22(受)2324 事件名 請負代金請求本訴，損害賠償等請求反訴事件

 平成23年12月16日 最高裁判所第二小法廷  判決

結果 破棄差戻し

  裁判要旨 

１　建築基準法等の法令の規定に適合しない建物の建築を目的とする請負契約が公序良俗に反し無効とされた事例



２　建築基準法等の法令の規定に適合しない建物の建築を目的とする請負契約が締結されこれに基づく本工事の施工が開始された後に施工された追加変更工事の施工の合意が公序良俗に反しないとされた事例


最高裁判所のＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=81840&hanreiKbn=02
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追い出し屋規制法案は廃案になりました。

賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案（第174回国会内閣提出第36号）

＝通称：追い出し屋規制法案は，

第179回国会(臨時会)の平成23年12月9日の終了にともない，廃案になりました。


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東日本大震災で被災した土地・建物を取得した場合等の調整割合について

東日本大震災で被災した土地・建物を取得した場合等の調整割合について


東日本大震災に係る被災者生活支援法が適用された地域に存する不動産につき，登録免許税の課税標準として不動産の価額を用いる場合について，当該不動産が所在する市区町村が東日本大震災後に固定資産課税台帳の価格を改定するまでの間における特別な措置を講ずることとしました。


本取扱いについては，震災発生日（平成２３年３月１１日）に遡って適用しますので，納付された登録免許税が過大となる場合があります。これらに該当するお客様に対しては，法務局から郵送により順次お知らせを行う予定ですので，しばらくの間お待ちください。



 
東日本大震災に係る被災者生活支援法の適用地域は，以下のとおりです。



平成２３年１２月１日現在


都　道　府　県　名 該当市町村


青　　森　　県 県内全域


岩　　手　　県 県内全域


宮　　城　　県 県内全域


福　　島　　県 県内全域


栃　　木　　県 県内全域


茨　　城　　県 県内全域


千　　葉　　県 県内全域


埼　　玉　　県 加須市のうち旧大利根町及び旧北川辺町


　久喜市


東　　京　　都 板橋区


新　　潟　　県 十日町市　中魚沼郡津南町


長　　野　　県 下水内郡栄村


法務省ＨＰ
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/cyouseiwariai_index.html
 
 
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共有物の売買と利益相反行為

親権者と未成年の子が共有している不動産を売却するにあたり，

親権者が未成年の子を代理して売却する行為は，

原則として，利益相反行為には該当しません。




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〔要旨〕　親権者が未成年者と共有の不動産を自己の持分とともに、未成年者に代ってその持分を同時に売却する行為は、利益相反の行為に該当しない。

(照会)　親権者が未成年者と共有の不動産を自己の持分と共に未成年者に代って、その持分を同時に売却する行為は民法第826条第１項に所謂利益相反の行為に該当するでしょうか。


(回答)　利益相反の行為に該当しない。(昭和23年11月５日民事甲第2135号・民事局長回答)


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住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく住宅性能表示制度の実施状況

住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく住宅性能表示制度の実施状況

（平成２３年９月末時点）

１．新築住宅



（1） 平成２３年９月の実績


　 ［1］ 設計住宅性能評価　　　　受付　　　１６，３１３戸　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　交付　　　１４，３０４戸


　 ［2］ 建設住宅性能評価　　　　受付 　　１３，４５７戸　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 交付 　　１３，４４６戸


　　　　　　　　 　　　　　　　　　

（2） 制度運用開始からの累計


　 ［1］ 設計住宅性能評価　　　　受付１，８０３，３５９戸　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　交付１，７７５，２１７戸


　 ［2］ 建設住宅性能評価　　　　受付１，４３８，０６８戸　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　交付１，２９４，１１８戸






２．既存住宅


　（1） 平成２３年９月の実績　　　　　　受付　　　　　　　２８戸　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　交付　　　　　　　１３戸


　（2） 制度運用開始からの累計 　　　受付　　　　２，９５５戸　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　交付　　　　２，８４９戸







国土交通省ＨＰ
http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000307.html


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境界争い

境界争いは，

話合いで決着をつける場合も

裁判をする場合も，

あとまで，尾を引くようです。

問題点１

公平さに対する不満。

自分の損失（面積の減少）＝相手の利益(面積の増加），

という関係になっていること。

問題点２

境界争いが決着した後も，

隣近所の関係が続き，毎日顔を合わせること。

忘れたくても，隣人を見たら思い出す。

問題点３

安くはない測量費用の負担をどうするか，

訴訟になって訴訟に勝っても，弁護士費用は，自己負担であること。

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通行地役権に基づく妨害排除請求に関する判例

 事件名 車両通行妨害等禁止請求事件


裁判年月日 平成17年03月29日


 法廷名 最高裁判所第三小法廷 判決


 集民　第216号421頁


 判示事項 


通行地役権者が承役地の一部に車両を恒常的に駐車させている者に対しその禁止を求めることができるとされた事例




裁判要旨 


宅地分譲に際し分譲業者が公道から各分譲地に至る通路として開設した土地の幅員全部につき，分譲業者と宅地の分譲を受けた者との間の合意に基づいて自動車による通行を目的とする通行地役権が設定されたこと，同土地の現況が舗装されたいわゆる位置指定道路であり，通路以外の利用が考えられないことなど判示の事情の下においては，上記地役権の内容は，通行の目的の限度において，同土地全体を自由に使用できるというものであって，地役権者は，同土地に車両を恒常的に駐車させている者に対し，残余の幅員が３m余りあるとしても，そのような行為により車両の通行を妨害することの禁止を求めることができる。


最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=62567&hanreiKbn=02
 
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建築基準法４２条１項５号の位置指定道路に関する判例

 事件名 通行妨害排除


裁判年月日 平成9年12月18日


法廷名 最高裁判所第一小法廷 判決


 民集　第51巻10号4241頁


 判示事項 


いわゆる位置指定道路の通行妨害と妨害排除請求権




裁判要旨 


建築基準法四二条一項五号の規定による位置の指定を受け現実に開設されている道路を通行することについて日常生活上不可欠の利益を有する者は、右道路の通行をその敷地の所有者によって妨害され、又は妨害されるおそれがあるときは、敷地所有者が右通行を受忍することによって通行者の通行利益を上回る著しい損害を被るなどの特段の事情のない限り、敷地所有者に対して右妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利（人格権的権利）を有する。


最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=52806&hanreiKbn=02
 
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自動車通行権に関する判例

 事件名 通行権確認等請求及び承継参加事件


 裁判年月日 平成18年03月16日


法廷名 最高裁判所第一小法廷  判決


 民集　第60巻3号735頁


 判示事項 


自動車による通行を前提とする民法２１０条１項所定の通行権の成否及びその具体的内容を判断するために考慮すべき事情




裁判要旨 


自動車による通行を前提とする民法２１０条１項所定の通行権の成否及びその具体的内容は，公道に至るため他の土地について自動車による通行を認める必要性，周辺の土地の状況，上記通行権が認められることにより他の土地の所有者が被る不利益等の諸事情を総合考慮して判断すべきである。


最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=32832&hanreiKbn=02


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筆界特定制度の申請人

筆界特定制度の申請人（藤原勇喜　登記研究７６２号２２頁以下参照）は，

①所有権の登記名義人（一般承継人を含む）

②一筆の土地の一部の所有権の取得者

③共有者のうちの一人

④敷地権付き区分建物の所有者（管理組合は，申請人となることができない。ただし，申請人の代理人となることはできる。）

⑤相続財産管理人


＊仮登記名義人（１号２号を問わず），地上権者，抵当権者，譲渡担保権者は，

筆界特定の申請人になることはできません。

なお筆界特定の申請を代位申請することはできません。

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定期借家契約の中途解約

定期借家契約の場合は，

原則として，貸主・借主ともに中途解約をすることはできません。

ただし，居住用の建物（ただし，床面積が２００㎡未満の場合に限る）の場合，

借地借家法第３８条第５項に基づく，

借主の転勤・療養・介護などのやむを得ない事情による解約申し入れをすることで，


解約申し入れの日から１ヵ月の経過により定期借家契約を終了させることができます。



なお，店舗・オフィスの場合は，

居住用ではないので，借地借家法第３８条第５項は適用されませんし，


消費者ではないので，消費者契約法も適用されません。


しかし，店舗・オフィスの場合でも，

定期借家契約の締結時に借主による中途解約の特約を定めることはできます。

貸主による中途解約の特約を定めた場合は，

定期借家契約の趣旨に反するので，特約は無効です。

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建築基準法４２条２項の道路（２項道路）に関する判例４

事件名 工作物収去等


裁判年月日 平成5年11月26日


法廷名 最高裁判所第二小法廷  判決


 集民　第170号641頁


 判示事項 


建築基準法四二条二項の指定により同条一項の道路とみなされている土地上に設置されたブロック塀の収去請求が許されないとされた事例




裁判要旨


 建築基準法四二条二項の指定により同条一項の道路とみなされている土地上にブロック塀が設置された場合において、右ブロック塀の設置により既存の通路の幅員が狭められた範囲がブロック二枚分の幅にとどまり、右ブロック塀の外側に既存の通路があって、日常生活上支障が生じていないときは、隣接地の地上建物の所有者は、人格権が侵害されたことを理由として右ブロック塀の収去を求めることができない。


最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=73126&hanreiKbn=02
 
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建築基準法４２条２項の道路（２項道路）に関する判例３

 事件名 車止め撤去請求事件


裁判年月日 平成12年01月27日


法廷名 最高裁判所第一小法廷  判決


 集民　第196号201頁


 判示事項 


一　いわゆるみなし道路の通行妨害と妨害排除請求権




二　いわゆるみなし道路に接する土地の所有者から右道路の敷地所有者に対する同人により右道路内に設置された金属製ポールの撤去請求が認められないとされた事例


裁判要旨 


一　建築基準法四二条二項の規定による指定を受け現実に開設されている道路を通行することについて日常生活上不可欠の利益を有する者は、右道路の通行をその敷地の所有者によって妨害され、又は妨害されるおそれがあるときは、敷地所有者が右通行を受忍することによって通行者の通行利益を上回る著しい損害を被るなどの特段の事情のない限り、敷地所有者に対して右妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利（人格権的権利）を有する。


二　建築基準法四二条二項の規定による指定を受け現実に開設されている道路にその敷地所有者が自動車の通行の妨げとなる金属製ポールを設置した場合において、右道路が専ら徒歩又は二輪車による通行に供されてきた未舗装のものであり、右道路に接する土地の所有者は、同土地を利用しておらず、賃貸駐車場として利用する目的で右ポールの撤去を求めているにすぎないなど判示の事実関係の下においては、同土地の所有者は、右道路を自動車で通行することについて日常生活上不可欠の利益を有しているとはいえず、敷地所有者に対して人格権的権利に基づき右ポールの撤去を求めることはできない。


最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=62790&hanreiKbn=02


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建築基準法４２条２項の道路（２項道路）に関する判例２

 事件名 道路指定処分不存在確認請求事件


裁判年月日 平成20年11月25日


法廷名 最高裁判所第三小法廷  判決


 集民　第229号215頁


 判示事項 


建築基準法第３章の規定が適用されるに至った際，幅員４ｍ未満の道のうち一方の端から特定の地点までの部分には現に建築物が立ち並んでいたが，同地点から他方の端までの部分には建築物が存在しなかった場合において，後者の部分が同法４２条２項にいう現に建築物が立ち並んでいる道に当たらないとされた事例




裁判要旨 


建築基準法第３章の規定が適用されるに至った際，Ａ点からＢ点を経てＣ点に至る幅員４ｍ未満の道のうち，Ａ点からＢ点までの部分には現に建築物が立ち並んでいたが，Ｂ点からＣ点までの部分には建築物が存在しなかった場合において，次の(1)，(2)などの判示の事実関係の下では，Ｂ点からＣ点までの部分は，同法４２条２項にいう現に建築物が立ち並んでいる道に当たらない。


(1)　Ａ点からＢ点を経てＣ点に至る道は，Ａ点及びＣ点を除き建築基準法４２条１項所定の道路に接続する箇所はなかったが，Ｂ点から幅員４ｍ未満の道が分岐し，これを経由して同項所定の道路に至ることも可能であった。


(2)　Ｂ点からＣ点までの部分は，相当の長さ（約６０ｍ）を有していた。


 
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=37036&hanreiKbn=02
 
 
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建築基準法４２条２項の道路（２項道路）に関する判例

事件名 工作物撤去等請求事件


裁判年月日 平成18年03月23日


法廷名 最高裁判所第一小法廷  判決


 集民　第219号967頁


 判示事項 


被告の所有する土地が建築基準法４２条２項所定の道路（いわゆるみなし道路）に当たるとして人格権的権利に基づき同土地上の工作物の撤去を求める訴訟において被告が同土地がみなし道路であることを否定することは信義則上許されないとされた事例




裁判要旨 


被告の所有する土地が建築基準法４２条２項所定の道路（いわゆるみなし道路）に当たるとして同土地周辺の建物所有者である原告らが提起した人格権的権利に基づき同土地上の工作物の撤去を求める訴訟において，被告が同土地がみなし道路であることを否定することは，被告が，建物を建築するに際し，同土地がみなし道路であることを前提に建築確認を得，同土地に幅員４ｍの道路を開設し，その後５年以上同土地がみなし道路であることを前提に建物を所有してきた上，同土地は公衆用道路として非課税とされているという事実関係の下では，信義則上許されない。


最高裁判所ＨＰ　
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=32854&hanreiKbn=02


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空き家の利用方法

実家につき，だれも居住しないようになった場合は，

①まず，売却を考えましょう。

その後の不動産管理をしなくても良いからです。

ただし，建物を取り壊して更地にして売却する場合，

建物を取り壊したが，売買が流れることもあるので，

契約書に売却手順とその責任を明確に盛り込みましょう。



②つぎに，賃貸に出すことを考えましょう。

その場合は，１年から２年ぐらいの定期借家契約がお勧めです。

定期借家契約は，契約期間が満了すれば，必ず契約は終了します。

（通常の借家契約は法定更新制度により，原則として契約期間が満了しても終了しません。）

定期借家契約の終了時に，借主が信用できると判断した場合は，

その後の新たな賃貸借契約で，

定期借家契約の期間を長くしたり，普通の借家契約にすればよいでしょう。


③つぎに，借り手が見つからない場合は，

建物を取り壊して，更地にして，

青空駐車場の利用が考えられます。ただし，駐車場のニーズ（必要性）がなければ意味がありません。

農業をするために，畑にする方法も考えられます。

更地の問題点は，ゴミを捨てられる可能性が高いこと，

固定資産税が高くなることです（建物の敷地の固定資産税は安いです）。



＊なお，建物が朽廃して倒壊する可能性がある場合は，

すみやかに建物を取り壊しましょう。

倒壊により，隣家や通行人に損害を与えた場合，

建物所有者（土地工作物の所有者）は，無過失責任を負います（民法７１７条）。


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自宅・実家の担保（抵当権）の借金の立替え

浪費癖の父（または母など）が，
 
自宅・実家を担保（抵当権設定）にして，

借金した場合で，

支払不能になったので，このままでは競売されると懇願されても，

子どもは，借金の立替えをしてはなりません。

無担保になったら，その浪費癖の父（または母）は，

絶対にもう一度借金をします。

子どもは，預貯金を失うだけですので，やめましょう。

その家に住んでいる子どもは，家を出て，預貯金で家を借りましょう。

家を出ている子どもは，預貯金で父（または母）の自己破産の弁護士費用を出してあげましょう。

なお，弁護士費用は使い込む可能性があるので，

父（または母）ではなく，直接弁護士さんに支払いましょう。

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建物の明渡しの完了

借家契約の賃料は，

建物の明渡し完了時まで生じます。

通常，建物の明渡し完了時とは，

室内の荷物を全部撤去して，カギを貸主（または不動産管理業者）に返還したときです。

カギの返還が重要な基準になります。

なお，貸主がなんらかの理由をつけてカギの受け取りを拒絶する場合，

あらかじめ，貸主（または不動産管理業者）の事務所に訪れた上で，カギの受け取りを促し，

それでも，カギの受取を拒絶するときは，

貸主に対し，配達証明付き内容証明郵便で，

何年何月何日に室内の荷物を全部撤去したこと，

カギの受取拒絶は不当であり，貸主の連絡が有ればただちにカギを渡すことを通知しておきましょう。
（カギを郵便で送った場合は，相手が受け取っていないと主張する可能性があるので）

＊原状回復のトラブル対処のためにも，

室内の荷物につき全部撤去した写真および室内のキズ・汚れの写真を撮っておきましょう。

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賃借人の失火を原因として賃貸借契約の解除が認められた事例

失火による建物の毀損等賃借人の債務不履行による信頼関係破壊により賃貸借契約解除が容認された事例

不動産適正取引推進機構ＨＰ
http://www.retio.or.jp/info/pdf/83/83-146.pdf


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建物の朽廃を認めず，反対に賃貸人へ補修工事を命じた事例

建物の朽廃、倒壊の危険を理由とする解約の正当事由を否定し、賃貸人に補修工事を命じた事例

不動産適正取引推進機構ＨＰ
http://www.retio.or.jp/info/pdf/83/83-148.pdf


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エアコンの造作買取請求権が認められなかった事例

賃貸マンションの借主が設置した一般家庭用ルームエアコンは、造作買取請求権の対象とはならないとした事例

不動産適正取引推進機構ＨＰ
http://www.retio.or.jp/info/pdf/83/83-152.pdf


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通常借家契約から定期借家契約への変更

平成１２年３月１日前に締結されていた普通借家契約は，

定期借家契約に切り替えることができません（良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法附則第３条）。

よって，平成１２年３月１日以後に締結された普通借家契約は，

定期借家契約に切り替えることはできます。

ただし，定期賃貸借契約へ切り替えるには，

賃借人との合意が必要です。

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老朽建物の修繕義務と責任免除特約の効力

老朽建物の修繕義務と責任免除特約の効力

法律・税務・賃貸Ｑ＆Ａ

全日本不動産協会ＨＰ
http://www.zennichi.or.jp/low_qa/qa_detail.php?id=343&ref=top


賃料が安い＝建物の修繕義務が軽減されるわけではありません。

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不動産競売申立て一部却下決定に対する抗告棄却決定に対する特別抗告及び許可抗告事件

不動産競売申立て一部却下決定に対する抗告棄却決定に対する特別抗告及び許可抗告事件

  平成23年10月11日

最高裁判所第三小法廷  決定 

裁判要旨 

建物の区分所有等に関する法律５９条１項に基づく訴訟の口頭弁論終結後に被告であった区分所有者がその区分所有権及び敷地利用権を譲渡した場合に，その譲受人に対し同訴訟の判決に基づいて競売を申し立てることはできない。

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=81691&hanreiKbn=02



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東日本大震災について罹災都市借地借家臨時処理法を適用しないことについて

法務省は，罹災都市借地借家臨時処理法（昭和２１年法律第１３号）を共管する国土交通省と協議の上，

東日本大震災については，罹災都市借地借家臨時処理法を適用しないこととしました。




平成23年9月30日

法務省ＨＰ
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00107.html

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東日本大震災を罹災都市借地借家臨時処理法が適用される災害に政令指定しないことについて

罹災都市借地借家臨時処理法（昭和21年法律第13号。以下「法」という。）は、災害及び地区を政令で指定することにより適用されます。　平成23年9月30日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　住宅局住宅政策課


　東日本大震災への適用については、被災市町村の意向を踏まえて検討することとしておりましたが、今般、被災市町村に対する調査等により、東日本大震災によって建物の全壊被害があった各市町村の適用意向を正式に確認したところです。


　この結果、いずれの市町村からも、法の適用を希望しない、法を適用しないこととして差し支えない、との回答が得られました。

　このため、国土交通省は、法を共管する法務省と協議の上、東日本大震災については、法が適用される災害及び地区として政令による指定をしないこととしました。






国土交通省ＨＰ
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr2_000014.html

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賃貸住宅管理業の登録制度、12月開始 国交省

国土交通省は12月１日、賃貸住宅管理業の任意の登録制度をスタートする。

2011年9月30日 15時53分

住宅新報ＷＥＢ　ＨＰ
http://www.jutaku-s.com/news/id/0000015951


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マンション標準管理規約の改正

マンション標準管理規約の改正

　役員のなり手不足を解消するための資格要件の緩和などが，改正のポイントです。

　（最終改正　平成２３年７月）




国土交通省ＨＰ
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm


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欠陥住宅に対する損害賠償請求と居住したことの損益相殺

欠陥住宅に対する損害賠償請求と居住したことの損益相殺

最高裁平成22年6月17日判決の解説



国民生活センターＨＰ
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/201109_1.html
 
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不動産取引・管理に関する実務実態調査（平成２３年）

不動産取引・管理に関する実務実態調査（平成２３年）

2011年9月8日




財団法人　不動産適正取引推進機構ＨＰ
http://www.retio.or.jp/enquete.html

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賃借人の保証人に関する判例

賃借人の保証人に関する判例

（１）大判昭和8年4月6日民集12巻791ページ

期間の定めのない借家人の債務の保証において，保証後相当の期間を経過し，かつ借家人がしばしば賃料の支払いを怠ったような場合において，保証契約の解除を認めた判例


（２）大判昭和9年1月30日民集13巻103ページ

借家人の保証人の相続人は，相続開始後に生じた賃料債務についても保証の責めを負うとした判例


（３）大判昭和12年6月15日民集16巻931ページ

賃借人の債務を主たる債務として保証した場合，賃借人が死亡しても，その相続人の債務についても保証するとした判例



昭和１６年の借家法の改正により，賃貸人の更新拒絶に正当事由が必要になったことおよび法定更新制度の創設により，借家人の権利が保護されるようになりました。その反面，保証人の責任は当初の賃貸借契約の期間が終了しても，更新により継続されることとなり，保証人の責任は負担が増すことになりました。

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賃料の未払が保証人の死亡後に発生したとしても、連帯保証契約に係る債務を保証人の相続人は承継するとした事例

賃料の未払が保証人の死亡後に発生したとしても、連帯保証契約に係る債務を保証人の相続人は承継するとした事例


不動産適正取引推進機構
http://www.retio.or.jp/info/retio_82.html
13　連帯保証人

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「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）


平成23年8月16日


国土交通省ＨＰ
http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000060.html


「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifuku.htm
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敷引特約，更新料特約を有効とした最高裁判決

敷引特約，更新料特約につき，

消費者契約法１０条に違反せず，有効とした一連の最高裁判決から理解できること。

特約が有効とされる要素として，

（１）賃貸借契約書において，特約の内容が一義的であること。

一般人にとって，わかりやすい内容とすること。

つまり，日常用語（難解な法律用語を使用せず，かみくだいた内容）を用いて，

かつ，

誤解するような多義的な内容（複数の解釈が成り立つような表現）にしないこと。



（２）賃貸借契約書において，特約の内容が具体的であること。



具体的に記載できる部分は，曖昧にせず，きっちり記載すること（とくに数字の部分）。
 
更新料特約を有効とした事案は，賃貸借契約書において，
 
以下①～③の内容になっていました。
 
①更新する場合は期間満了の６０日前までに申し出ること
 
②借地借家法による法定更新，賃貸借契約による合意更新であるかに関係なく，
１年経過ごとに賃料２ヵ月分の更新料を支払うこと。
 
③入居期間に関係なく，更新料の返還および精算に応じないこと。
 
 
（３）賃貸借契約の締結時において，賃借人が特約の内容を理解していたこと。
 
更新料特約も，敷引特約も，民法の賃貸借契約の内容よりも，
 
賃借人の義務を加重（賃料以外の金を取る）しているので，
 
賃貸借契約の締結時において，
 
賃借人に対し，丁寧に説明し，特約を抜粋した書面に同意の署名をもらうべきでしょう。
 
契約成立を焦るあまり，
 
説明がなおざりになったり，特約を抜粋した書面の署名を忘れたりすると
 
特約の成立を争われる可能性があります。


（４）敷引金の額，更新料の額が，高すぎないこと。

その他の事情にもよりますが，

敷引金の額については，月額賃料の３ヵ月分程度，

更新料の額については，１年ごとの更新につき，月額賃料の２ヵ月分程度では，

高すぎる場合に該当せず，消費者契約法１０条に違反せず有効と判断されています。
 
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更新料特約が有効とされた最高裁判例

平成23年07月15日 最高裁判所第二小法廷 は，

当該事案の更新料特約につき，

消費者契約法１０条に違反せず，有効と判断しました。


更新料特約の内容として，

賃料月額：３万８０００円

更新　　　：１年ごと

更新料　　：賃料月額の２ヵ月分


（１）更新料特約が，賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され，

賃借人と賃貸人との間で，明確な合意ができていること。

（２）更新料の額が，賃料の額，更新期間等に照らして高額でないこと。

上記のような場合は，更新料特約は消費者契約法１０条に違反せず，有効と判断されるようです。


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更新料特約が有効とされた最高裁判決平成23年07月15日

更新料特約が，消費者契約法１０条に違反せず，有効と判断された最高裁判決。

事件番号 平成22(オ)863

事件名 更新料返還等請求本訴，更新料請求反訴，保証債務履行請求事件

裁判年月日 平成23年07月15日

最高裁判所第二小法廷 判決 


裁判要旨 

１　消費者契約法１０条と憲法２９条１項



２　更新料の支払を約する条項の消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」該当性


 
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=81506&hanreiKbn=02
 
 
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敷引特約が有効とされた最高裁判例

敷引特約が有効とされた最高裁判例

平成23年07月12日  最高裁判所第三小法廷  判決

上記判例によると，

（１）賃貸借契約書において，

敷引金の額が具体的に記載され，

敷引金は返還されないことが明確に記載されていること。


（２）賃料が当初は１ヵ月１７万５０００円，更新後１７万円で，

敷引金の額は６０万円で，

賃料に対して敷引金の額が，３．５倍程度であり，大幅に高額過ぎるとは言い難いこと。


（３）敷引金の額が，近傍同種の建物賃貸借契約の敷引金の相場と比較しても大幅に高額とはいえないこと。

上記理由によって，消費者契約法１０条に違反せず，敷引特約が無効とはされなかったようです。


 
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敷引特約が有効とされた判例（平成23年07月12日 最高裁判所第三小法廷 判決）

敷引特約が消費者契約法１０条により無効ということはできないとされた事例




事件番号 平成22(受)676

事件名 保証金返還請求事件

裁判年月日 平成23年07月12日

法廷名 最高裁判所第三小法廷

裁判種別 判決
 

裁判要旨 

消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約が消費者契約法１０条により無効ということはできないとされた事例

なお，田原睦夫裁判官，寺田逸郎裁判官の各補足意見と，
岡部喜代子裁判官の反対意見がついています。


最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=81499&hanreiKbn=02


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自治会費等請求事件

平成16(受)1742 事件名 自治会費等請求事件

裁判年月日 平成17年04月26日

法廷名 最高裁判所第三小法廷  判決 

  集民　第216号639頁

 判示事項 

権利能力のない社団である県営住宅の自治会の会員がいつでも当該自治会に対する一方的意思表示により退会することができるとされた事例



裁判要旨 

県営住宅の入居者によって構成され，権利能力のない社団である自治会の会員は，当該自治会が，会員相互の親ぼくを図ること，快適な環境の維持管理及び共同の利害に対処すること，会員相互の福祉・助け合いを行うことを目的として設立されたものであり，いわゆる強制加入団体でもなく，その規約において会員の退会を制限する規定を設けていないという事情の下においては，いつでも当該自治会に対する一方的意思表示により退会することができる。


最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=62595&hanreiKbn=02

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マンションの修繕積立金に関するガイドライン （平成２３年４月策定）

マンションの修繕積立金に関するガイドライン　（平成２３年４月策定）

国土交通省ＨＰ
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

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「東日本大震災により被害を受けた場合の相続税・贈与税・譲渡所得・登録免許税の取扱い」

「東日本大震災により被害を受けた場合の相続税・贈与税・譲渡所得・登録免許税の取扱い」について

国税庁ＨＰ
http://www.nta.go.jp/sonota/sonota/osirase/data/h23/jishin/tokurei/pdf/01.pdf

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火災保険金の請求が棄却された事例（放火）

火災保険金の請求が棄却された事例（放火）

事件番号 平成22(ワ)177

事件名 火災保険金等請求事件

 裁判年月日 平成23年03月29日

裁判所名・部 秋田地方裁判所民事部

結果 棄却

 判示事項の要旨 

火災保険金（共済金）請求につき，

火災の原因を放火と認定した上で，

放火への原告の関与を認め（故意免責），請求棄却した事案




最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20110428101142.pdf

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東日本大震災に伴う不正登記防止申出（権利証紛失）

東日本大震災に伴う不正登記防止申出の取扱い

＊くわしいことは，最寄りの登記所（法務局）へお尋ねください。

不正登記防止申出とは，

不動産登記および商業登記（以下は不動産登記の記述）において，

申出から３か月以内に不正な登記がされることを防止するための制度です。

権利証を盗まれたり，紛失したりして，

不動産の登記名義人の変更などの不正な登記がおこなわれるおそれがある場合，

登記名義人若しくはその相続人その他の一般承継人又はその代表者若しくは代理人（委任による代理人を除く）が，



←登記名義人本人，登記名義人が死亡している場合はその相続人，登記名義人が会社の場合はその代表者，登記名義人が成年被後見人の場合は成年後見人などのこと



登記名義人等が，不動産所在地の登記所（法務局）に対し，申出をおこなうものです。

この申出をすることにより，

申出から３か月以内に登記が申請された場合は，

申出をした方に，当該登記が申請された旨が通知されますので,

身に覚えのない登記がされることを防止することができます。


なお，不正登記防止申出の手続は，

申出人（登記名義人等）本人が登記所に出頭することを原則としていますが，

本人が登記所に出頭できない止むを得ない事情があると認められる場合には，

委任による代理人が登記所に出頭してすることもできます。

申出に必要なものとして，実印，印鑑証明書，

場合によっては，その他の書類が必要になることがあります。

登記所（法務局）に行く前に，

必ず，登記所（法務局）へ確認してください。

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以下が，東日本大震災に伴う例外的な取扱です。

①東日本大震災により避難した者が，

登記名義人若しくはその相続人その他の一般承継人又はその代表者若しくは代理人（委任による代理人を除く）の場合，

←登記名義人本人，登記名義人が死亡している場合はその相続人，登記名義人が会社の場合はその代表者，登記名義人が成年被後見人の場合は成年後見人などのこと


避難した登記名義人等が，避難した最寄りの登記所（法務局）に出頭して，

不正登記防止申出をすることができます。

②この場合の不正登記防止申出の有効期間は，

（原則の３ヵ月ではなく），６ヵ月になります。

③さらに，震災により，市町村において，

印鑑登録（実印の登録）ができない場合，印鑑証明書を発行できない場合は，

不正登記防止申出をする人の実印の押印，印鑑証明書の添付が無くても，

登記所（法務局）が申出を受理する扱いです。

←市町村が機能しない場合の取扱いなので，

避難のために印鑑登録できない場合や

避難のために印鑑証明書を取得できない場合は，

実印の押印および印鑑証明書の添付が無いと，

申出は受理されないようです。

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googleのストリートビューと不法行為に関する判例

google（グーグル）のストリートビューと不法行為に関する判例

福岡地方裁判所平成２３年３月１６日判決

原告（被告から盗撮されたと主張する）の請求は，棄却されたようです。

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=81227&hanreiKbn=04

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東北地方太平洋沖地震と境界標識の保存

災害復旧における境界標識の保存について

法務省ＨＰ
http://www.moj.go.jp/hisho/kouhou/saigai0008.html

境界標識の写真（法務省ＨＰ）
http://www.moj.go.jp/content/000071952.pdf

境界標は，たとえ地震により位置がずれていたとしても土地の境界を特定するために役立つもので，紛争の予防・解決にも重要な役割を果たします。

塀・石垣の基礎部分や側溝なども土地の境界を特定するために役立つものですので，可能な限りこれらの保存についても，留意されるようお願いします。ーーーーーーーー




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東北地方太平洋沖地震により権利証を紛失した場合

東北地方太平洋沖地震により権利証（登記済証・登記識別情報通知書）を紛失した場合について


法務省ＨＰ
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00058.html


権利証の紛失によって不動産（土地・建物）の所有権等の権利を失うことはありません。


紛失した権利証を再発行することはできませんが,


不正な登記がされることを予防する方法として，


不正登記防止申出制度（注２）がありますので,詳しくは，最寄りの登記所に御相談ください。





←所有者本人になりすまして，第三者が不動産を売却しようとする場合，


権利証のほかに，所有者本人の実印と印鑑証明書が必要です。


（ただし，権利証，実印，印鑑カードを１カ所に保管していて，盗難に遭うことはあり得ます）




１：現在の状態において，被災地域の不動産を買う人は，考えられないこと，


２：所有者本人に帰責性（地震による避難中の盗難，津波による紛失など）が認められないこと，


３：買う人は，盗難による権利証，実印，印鑑証明書の取得を予想すべきであることから，



有過失が認定されやすいこと，
 
以上の理由から，かりに不動産売買があったとしても，不実の売買として無効になる可能性が非常に高いと思われます。
 
避難場所から，自宅に帰宅した場合は，権利証（登記識別情報通知書については，目隠しシールがはがされていないこと），
 
印鑑カード，実印，貯金通帳，預金証書，保険証書などの重要な資産の有無を確認しましょう。

貯金通帳は，残高確認の記帳をしましょう。






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地震保険と火災保険の相違点

地震保険と火災保険の相違点


地震保険も火災保険も損害保険に分類されます。


地震保険が補償する範囲は，


地震，噴火，津波による損害（火災，損壊，埋没，流出）です。


したがって，火災保険では上記の損害につき，補償されません。



くわしくは，下記パンフレット
日本損害保険協会ＨＰ
http://www.sonpo.or.jp/archive/publish/sonpo/pdf/0010/jishin2010.pdf



（追記）

＊しかし，保険会社によっては，火災保険であっても，



地震お見舞い金，

制限された火災保険金，

などを支払ってくれる可能性があります。

保険約款を読むか，各保険会社に問い合わせてください。


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敷金返還請求１２（敷引特約の有効性）

最高裁判所平成23年3月24日判決は，

「居住用建物の敷引特約は，



敷引金の額が高すぎる場合は，原則として無効」


とする初判断を示しました。

本件は，

①敷引金の額が，経過年数に応じて具体的に定められていること，

②敷引金の額が，建物の通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えないこと，

③敷引金の額が，家賃の３・５倍強にとどまっていること，

④更新料は１ヵ月分であること，

⑤礼金の支払いが無いこと

などの事案（なお，保証金＝敷金４０万円，賃料１ヵ月９万６０００円）であったことから,



消費者契約法10条に違反しない＝特約は有効

と判断されました。



多分，今後に締結される賃貸借契約は，


関西地方以外でも，


原状回復費用について，敷引特約を定め，

一定金額を差し引くことできる契約内容のものが増えるでしょう。


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賃借人の失火と賃貸人の損害賠償請求権

賃借人の失火と賃貸人の損害賠償請求権に関する判例

上告人の父が，上告人に本件建物を贈与し，その敷地は使用貸借として貸した。

上告人が，本件建物を第三者に賃貸していたところ，

賃借人の失火により，本件建物が全焼した事案。

ーーーーー


事件番号 平成3(オ)825



事件名 債務不存在確認本訴請求、損害賠償反訴


裁判年月日 平成6年10月11日


法廷名 最高裁判所第三小法廷  判決


 集民　第173号133頁



判示事項

建物の賃借人の失火により右建物が全焼してその敷地の使用借権を喪失した賃貸人が賃借人に請求することのできる損害






裁判要旨

建物の賃借人の失火により右建物が全焼してその敷地の使用借権を喪失した賃貸人は、賃借人に対し、右建物の焼失による損害として、焼失時の建物の本体の価格と土地使用に係る経済的利益に相当する額とを請求することができる。




最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=62699&hanreiKbn=01

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火災保険と損益相殺

火災保険金と損益相殺に関する判例

第三者の不法行為又は債務不履行により家屋が焼失した場合、

その損害につき火災保険契約に基づいて家屋所有者に給付される保険金は、

右第三者が負担すべき損害賠償額から損益相殺として控除されるべき利益にはあたりません。

しかし，損害保険は，生命保険と異なり，

商法662条（保険法25条）所定の保険者の代位の制度により，

保険金を受け取った限度で，

第三者に対する損害賠償請求権を喪失します。

本件事案では，

被害者（保険加入者）が846万円の損害に対し，

加害者から600万円，

保険会社から650万円，

合計1250万円を取得しており，

1250万円－846万円＝404万円をもらいすぎていました。

←保険会社は保険者代位の制度により，

被害者に対し，404万円の不当利得返還請求ができます。




＊保険者の代位の制度は，

いわゆる「焼け太り」（保険金と損害賠償金の二重利得）の防止，

たまたま被害者が保険に加入していたことによる，加害者の免責を防止するものです。
ーーーーーーーーー


事件番号 昭和49(オ)531



事件名 損害賠償、敷金返還請求


裁判年月日 昭和50年01月31日


法廷名 最高裁判所第三小法廷  判決


 民集　第29巻1号68頁



判示事項

不法行為又は債務不履行による家屋焼失に基づく損害賠償額から火災保険金を損益相殺として控除することの適否






裁判要旨

第三者の不法行為又は債務不履行により家屋が焼失した場合、その損害につき火災保険契約に基づいて家屋所有者に給付される保険金は、右第三者が負担すべき損害賠償額から損益相殺として控除されるべき利益にはあたらない。

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=52130&hanreiKbn=01

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有益費の償還請求権の消滅

有益費の償還請求権の消滅に関する判例


上告人はその費用で、

被上告人より貸借中の第一建物の旧建物部分は増・新築をしたが、

右増・新築部分はいずれも旧建物部分に附合し、

被上告人の所有に帰したところ、

その後本訴が原審に係属中、

増・新築部分は、上告人、被上告人いずれの責にも帰すべきでない事由による火災によつて滅失して現存しないという事案。
 
ーーーーーーーーーー
 
事件番号 昭和48(オ)128



事件名 建物収去土地明渡等請求


裁判年月日 昭和48年07月17日


法廷名 最高裁判所第三小法廷  判決


 民集　第27巻7号798頁




判示事項

賃借人が賃借建物に附加した部分が滅失した場合と有益費償還請求権






裁判要旨

賃借人が賃借建物に附加した増・新築部分が、賃貸人に返還される以前に、賃貸人、賃借人いずれの責にも帰すべきでない事由により滅失したときは、特段の事情のないかぎり、右部分に関する有益費償還請求権は消滅する。

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=52099&hanreiKbn=01

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建物の火災と賃貸借契約の終了

建物の火災と賃貸借契約の終了に関する判例

家屋が火災によつて滅失したか否かは、

賃貸借の目的となつている主要な部分が消失して賃貸借の趣旨が達成されない程度に達したか否かによつてきめるべきであり、

それには消失した部分の修復が通常の費用では不可能と認められるかどうかをも斟酌すべき


であるとして，賃貸借契約の終了を認めた事案。
 
ーーーーーーーーー

事件番号 昭和41(オ)687



事件名 家屋明渡請求


裁判年月日 昭和42年06月22日


法廷名 最高裁判所第一小法廷  判決


 民集　第21巻6号1468頁



判示事項

建物が火災により滅失して建物賃貸借契約が終了したと認められた事例






裁判要旨

賃借建物が、火災により、二階部分は屋根および北側土壁がほとんど全部焼け落ち、柱、天井の梁、軒桁等は半焼ないし燻焼し、階下部分は北側土壁の大半が破傷した外はおおむね被害を免れているが、罹災のままの状態では風雨をしのぐべくもなく、倒壊の危険さえもあり、完全修復には多額の費用を要し、建物全部を取り壊して新築する方が経済的である等判示事実関係のもとにおいては、該建物は火災により全体として効用を失い、滅失し、建物賃貸借契約は終了したと解するのが相当である。




最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=55051&hanreiKbn=01

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借地上の建物の滅失

借地上の建物の滅失に関する判例

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事件番号 昭和35(オ)549




事件名 請求異議


裁判年月日 昭和38年05月21日


法廷名 最高裁判所第三小法廷  判決


民集　第17巻4号545頁












判示事項


 一　借地法第七条にいう「建物ガ滅失シタル場合」の意義。


二　滅失建物の敷地が借地の一小部分である場合と借地法第七条の適用される借地権の範囲。






裁判要旨


一　借地法第七条にいう建物の滅失した場合とは、建物滅失の原因が自然的であると人工的であると、借地権者の任意の取りこわしであると否とを問わず、建物が滅失した一切の場合を指すものと解するのが相当である。


二　一箇の借地契約に基づいて借地上に建物が存在する場合には、その建物の敷地が当該借地の一少部分であつても、その敷地についてのみ借地法第七条を適用しなければならないものではなく、当該借地全体について同条が適用されるものと解するのが相当である。


最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=53717&hanreiKbn=01


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建物の朽廃と賃貸借契約の終了

建物の朽廃と賃貸借契約の終了に関する判例。

本件土蔵は二棟とも建築後年数を経た上戦災にあつた関係から朽廃甚だしく、

いつなんどき崩壊するか判らない位の危険状態にある事案
 
ーーーーー
事件番号 昭和31(オ)225



事件名 建物収去土蔵敷地明渡請求


裁判年月日 昭和32年12月03日


法廷名 最高裁判所第三小法廷  判決


 民集　第11巻13号2018頁


判示事項

建物の朽廃した場合と建物賃貸借の終了の有無。



裁判要旨

建物が朽廃してその効用を失つたときは、その建物の賃貸借は当然終了するものと解すべきである。


最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=57650&hanreiKbn=01

ーーーーー
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賃貸家屋の修繕義務と賃料支払い義務

賃貸家屋の修繕義務と賃料支払い義務に関する判例

ーーーーーーーー

事件番号 昭和37(オ)347



事件名 家屋明渡請求


裁判年月日 昭和38年11月28日


法廷名 最高裁判所第一小法廷 判決


 民集　第17巻11号1477頁



判示事項

賃貸家屋の修繕義務の不履行を理由に賃料支払を拒絶できないとされた事例。






裁判要旨

賃貸家屋の破損、腐蝕の状況が居住に著しい支障を生ずるほどでなく、また、賃料が地代家賃統制令の統制に服している等原判決判示の事情のもとにおいては（原判決理由参照）、賃借人は賃貸人の賃貸家屋修繕義務の不履行を理由に賃料全部の支払を拒むことができない。




ーーーーーーー
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地震と敷金返還

災害により賃借家屋が滅失し、


賃貸借契約が終了したときは、


特段の事情がない限り、敷引特約（敷金不返還特約）を適用することはできず、


賃貸人は賃借人に対し，


敷引金を返還すべきであるとした判例。


←居住用建物で阪神淡路大震災の事案および消費者契約法の施行前の事案


ーーーーーーーーー






事件番号 平成9(オ)1446




事件名 保証金返還


裁判年月日 平成10年09月03日


法廷名 最高裁判所第一小法廷 判決


民集　第52巻6号1467頁




判示事項


災害により居住用の賃借家屋が滅失して賃貸借契約が終了した場合におけるいわゆる敷引特約の適用の可否






裁判要旨


居住用の家屋の賃貸借における敷金につき、賃貸借契約終了時にそのうちの一定金額又は一定割合の金員を返還しない旨のいわゆる敷引特約がされた場合であっても、災害により家屋が滅失して賃貸借契約が終了したときは、特段の事情がない限り、右特約を適用することはできない。




最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=57077&hanreiKbn=01

ーーーーー
当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

定期借家制度実態調査

定期借家制度実態調査

平成２ ２ 年１ ２ 月



国土交通省住宅局
 
調査時期　平成２２年１月
 
国土交通省ＨＰ　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/22teikisyakuyatyousa.pdf
 
ーーーーーーーーーーー
 
（一部抜粋）
 
２.定期借家制度の活用状況（事業者、家主、入居者）



（事業者）


○ 定期借家契約の実績のある事業者は５９．５％、実績のない事業者は４０．５％。実績のない事業者のうち６５．０％が今後定期借家制度を活用する意向がある旨回答。


○ 活用しない（活用する考えがない）主な理由としては、「普通借家契約に特段の不都合はないため」が５４．０％、「空き家になる可能性があるため」が５３．７％。


○ 活用している（活用する可能性がある）事例としては、「建替え・リニューアルの計画がある場合」が５９．６％、「転勤留守宅等を賃貸する場合」が５５．６％。



（家主）


○ 定期借家契約の実績のある大家は４５．８％、実績のない大家は５４．２％。実績のない大家のうち５７．０％が今後定期借家制度を活用する意向がある旨回答。


○ 活用しない（活用の考えがない）主な理由としては、「普通借家契約に特段の不都合はないため」が５６．５％、「制度が複雑で正確に理解し難いため」が５０．０％。


○ 活用している（活用したい）事例としては、「建替え・リニューアルの計画がある場合」が５１．６％、「転勤留守宅等を賃貸する場合」が４３．４％。



（入居者）


定期借家契約を結んだ理由としては、「気に入った物件が定期借家だったため」が６１．３％、「同条件の物件と比較して家賃が安かったため」、「一時金が安かったため」がそれぞれ４５．２％。




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立ち退き交渉と弁護士法７２条

立ち退き交渉が弁護士法７２条に違反するとされた事案。


裁判年月日 平成22年07月20日  最高裁判所第一小法廷  決定


判示事項

弁護士資格等がない者らが，ビルの所有者から委託を受けて，そのビルの賃借人らと交渉して賃貸借契約を合意解除した上で各室を明け渡させるなどの業務を行った行為について，弁護士法７２条違反の罪が成立するとされた事例






裁判要旨

弁護士資格等がない者らが，ビルの所有者から委託を受けて，そのビルの賃借人らと交渉して賃貸借契約を合意解除した上で各室を明け渡させるなどの業務を行った行為については，その業務が，立ち退き合意の成否等をめぐって交渉において解決しなければならない法的紛議が生ずることがほぼ不可避である案件に係るものであって，弁護士法７２条にいう「その他一般の法律事件」に関するものというべきであり，その際，賃借人らに不安や不快感を与えるような振る舞いをしていたなどの本件における具体的事情（判文参照）の下では，同条違反の罪が成立する。


最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=80472&hanreiKbn=01

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民間賃貸住宅に関する市場環境実態調査

民間賃貸住宅に関する市場環境実態調査


平成２ ２ 年１ ２ 月




国土交通省住宅局
 
調査時期　平成２２年１月
 
国土交通省ＨＰ　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/22minnkantinntaijuutakutyousa.pdf

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（一部抜粋）

【連帯保証人、家賃債務保証会社等（事業者、家主）】



（事業者）


○ 賃貸住宅の入居における連帯保証人や家賃債務保証業者の利用状況は、


「連帯保証人のみを付けて契約している」が57.1％と半数を超えて最も高く、


これに「両方をつけて契約している」（20.7％）、「家賃債務保証会社のサービスのみを付けて契約している」（16.8％）となっている。


○ 家賃債務保証業者の選択方法は「経営状態や評判等を他の不動産会社等に訊く」が56.7％と半数を超えて高く、「経営状態や評判等をインターネットで調べる」（23.8％）、「保証契約書・保証委託契約書等を調べる」（22.9％）が続いている。



（家主）


○ 賃貸住宅の入居における連帯保証人や家賃債務保証業者の利用状況は、


「連帯保証人のみを付けて契約している」が56.7％と半数を超えて最も高く、


これに「家賃債務保証会社のサービスのみを付けて契約している」（20.1％）、


「連帯保証人と家賃債務保証会社のサービスの両方を付けて契約している」（18.5％）となっている。

○ 家賃債務保証業者の選択方法は、「媒介業者や管理業者の勧めに従う」が80.9％と特に高く、これに「経営状態や評判等を不動産会社に訊く」が13.8％で続いている。
 
 
 
【家賃債務保証契約の現状】



○ 保証委託契約申し込みのうち、契約率は85.2％であり、審査落ちが4.9％、申し込み撤回や契約不成立が9.9％となっている。


○ 保証委託契約を締結した年齢層の上位３件の状況は、２０代が86.1％、３０代が91.7％、４０代が80.6％となっており、２０代から４０代までに集中している。
 
 
【契約内容の現状】



○ 67.4％が賃貸借期間に併せた保証期間を設定している。


○ 契約時に支払う初回保証料の額を月額家賃の５割と設定しているところが62.5％、保証料の徴収方法には、契約時に必要額を一括で支払う方式のものが57.8％、契約時に加え毎年必要額を支払う方式のものが24.4％となっている。


○ 保証期間は、賃貸借契約と同期間としているものが67.4％を占めている。


○ 家賃以外の保証内容としては、共益費・管理費が100％であるほか、明渡し訴訟の費用が93.5％、明渡し訴訟の弁護士費用が91.3％、残置物撤去費用が91.3％、強制執行の費用が84.8％となっている。


○ 審査方法は、申込み資料のほか、電話での意思確認が76.7％、勤務先に在籍確認が76.7％、過去の弁済履歴情報（自社データ）を確認が65.1％の順に多い。


○ 審査不通過となる要因としては、年収基準不足が67.4％、申込書虚偽記載が39.5％、各種データの該当が37.2％といったものが見られる。
 
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