定期借家契約が利用されていない原因

①期間満了の１年前から６ヵ月前までに，契約終了の通知をしなければならないこと。


←定期借家契約の始期に応じて，各契約の期間満了時が異なるので，終了通知の管理が大変なことは理解でします。

しかし，エクセルでも使用すれば，期間満了時を容易に認識することができます。

しかも，１年前から６ヵ月前という６ヵ月の間に終了通知を出せばよいことになっており，このようなことすら管理できないようでは，管理業者としては失格でしょう（ただし，終了通知はあくまで賃貸人名義で出さなければなりません）。


②契約締結前に，賃貸人または賃貸人の代理人が，契約書とは別の説明書面で，賃借人に対して定期借家契約であることを説明しなければなりません。

また，定期借家契約であることを説明していても，賃貸人の説明の仕方に問題があるのか，賃借人の理解能力に問題があるのか分かりませんが，賃借人が定期借家契約であることを認識していないこともあるようです。そのため，契約終了時にトラブルになることがあるようです。


←契約締結前に，契約書とは別の説明書面で定期借家契約であることを説明しなければ，通常の借家契約になってしまうので，この部分のリスクは高いといえます。

しかし，賃貸仲介業者は，少なくとも重要事項の説明はしなければならないので，賃貸人の代理人として定期借家契約の説明をすることが特別の負担になるとは考えられません。

ただし，賃借人の予定者が，定期賃貸借契約の意味をまったく知らない場合は，物件の下見に入る前の段階で定期借家契約の説明に時間が取られて面倒だとか，

物件の下見の前の定期借家の説明時点で，賃借人が定期借家契約の物件を拒絶するため，結果として，定期借家契約が成立しないということはあるかもしれません。


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リフォーム工事代金のトラブル防止

リフォーム工事のトラブルを最小限にするために，

代金の支払い方法は，出来高払いにしましょう。


①注文者の立場から見た場合，

その工程までの工事内容に納得できないのであれば，

納得できる工事をしてもらうまで，代金の支払いを止めましょう。


②リフォーム工事業者の立場から見た場合，

その工程までの工事を完了させたにもかかわらず，

注文者が不当なクレームを付けてくるようであれば，

代金の支払いがあるまでは，工事を中止しましょう。


③リフォーム工事の代金を全額前払いにすると，

注文者が不利になります。

④リフォーム工事の完成後に代金を全額支払うことにすると，

リフォーム工事業者が不利になります。


⑤民法６３３条によると，請負契約の報酬（代金）の支払時期は，

リフォーム工事の完成後に報酬（代金）の全額を支払う＝後払い制になっていますが，

特約により，修正することができます。


⑥請負契約の締結時において，

代金の支払時期，代金の金額は，書面で明確にしておきましょう。


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違法貸しルームの是正指導等の状況について（平成25 年10 月25 日）

違法貸しルームの是正指導等の状況について

平成25 年10 月25 日

住宅局建築指導課

違法貸しルーム対策については、国及び地方公共団体に通報があったもの等について、特定行政庁において立入調査等を行い、建築基準法違反が判明したものについて、是正指導が行われているところですが、今般、平成25 年9 月30 日時点の状況をとりまとめましたので公表いたします。

詳細は国土交通省ＰＤＦ
http://www.mlit.go.jp/common/001016492.pdf




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