賃貸借契約の中途解約と吸収分割に関する判例

賃借人が分割会社となり，賃借人が全額出資した会社が承継会社となる吸収分割契約により，
本件賃貸借契約上の地位を承継会社に承継させた場合において，


賃借人が契約当事者を実質的に変更した場合は，賃貸人は本件賃貸借契約を解除できる条項に基づき，賃貸人は本件賃貸借契約を解除し，またその場合の違約金条項に基づき，承継会社のみならず，賃貸借契約締結当時の賃借人である分割会社に対しても違約金を請求した事案。


最高裁判所は，本件賃貸借契約の内容及び締結の事情，承継会社の資産などを総合考慮の上で，吸収分割によって違約金債務を負わないとの分割会社の主張は信義則に反すると判断しました。


分割会社は，本件賃貸借契約の目的物である建物の設計等をしていたようです。


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事件名

 債権仮差押命令を取り消す決定に対する保全抗告審の債権仮差押命令一部認可決定に対する許可抗告事件

裁判年月日 平成29年12月19日      

法廷名 最高裁判所第三小法廷    決定     

結果　 棄却     

判例集等巻・号・頁    

判示事項

 賃借人が契約当事者を実質的に変更したときは賃貸人は違約金を請求することができる賃貸借契約において賃借人が吸収分割により契約上の地位を承継させた場合に，同吸収分割を理由に違約金債務を負わないとの当該賃借人の主張が信義則に反するとされた事例

裁判要旨

 

参照法条

 

最高裁判所ＨＰ

 全文




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借地権（借地法）の相談，手続き（札幌）

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以下では，借地借家法（平成３年１０月４日法律第９０号）ではなく，借地法（大正１０年４月８日法律第４９号）に基づいて説明します。


なぜなら，借地借家法は平成４年８月１日以後に締結された借地契約に適用されるため，平成４年７月３１日以前に締結された借地契約及びその更新された借地契約については，借地法が適用されるからです。


問１　借地法が適用される借地契約


答１　建物の所有を目的とする地上権契約又は土地の賃貸借契約でなければ，借地法は適用されません。したがって，土地の賃貸借契約であっても，駐車場，資材置き場及び農地などの契約では，借地法は適用されません。


賃貸借契約である必要がありますので，親族が無償で土地を貸す契約は，賃料の支払いがありませんので，

共有の賃貸不動産の賃料債権

共有（共同所有）している不動産を賃貸している場合の賃料債権ですが，


賃貸借契約で特約をしていない限り，


賃貸人である各共有者は，その持分に応じた賃料債権額を賃借人に対して，各自請求することができます。


賃料債権は分割債権と解されているからです（最判平１７年９月８日民集５９巻７号１９３１頁，川井健・新版注釈民法（７），奥田昌道・債権総論（下），裁判所職員総合研修所監修・執行文講義案（改訂補訂版））。


賃貸人である各共有者が，賃料債権の全額を請求できるという不可分債権説（同旨の裁判例：東京地判昭４５年７月１６日下民集２１巻７号１０６２頁，大阪高判平元８月２９日判タ７０９号２０８頁など，なお小野秀誠・債権総論は上記最判平１７年に言及しつつも不可分債権と解しています。松尾弘・私法判例リマークス２０１７年［上］は不可分債権であるとの見解が一般的であると解しています。）もありますが，


上記最判平１７年が，「遺産は，相続人が数人あるときは，相続開始から遺産分割までの間，共同相続人の共有に属するものであるから，この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は，遺産とは別個の財産というべきであっ て，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解するのが相当である。」と判示したため，共有から生ずる賃料債権は分割債権と解されています。


ただし，東京地方裁判所民事執行センターにおける賃料債権に対する物上代位で，不可分債権とする取り扱いについては，東京地方裁判所民事執行センター実務研究会・民事執行の実務　債権執行編　上　［第３版」を参照。


なお，岡口基一・要件事実マニュアル第１巻（第３版）には，不可分債権の例として上記大阪高判平元８月２９日が記載されていましたが，要件事実マニュアル第１巻（第５版）では削除されていました。


＊内部関係（他の共有者との関係は，分割債権とする。）と外部関係（賃借人との関係では不可分債権とする。）を区別する考え方もあり得るところです。


賃借人としても，賃貸人である各共有者ごとに支払わなければならないことは煩雑で，仮に不可分債権でれば，ある共有者に賃料の全額支払うことができるようになります。


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賃貸人（家主・大家）が修繕・修理してくれない場合

当事務所では，札幌簡易裁判所のほか，岩見沢，夕張，滝川，室蘭，伊達，苫小牧，浦河，静内，小樽，岩内の各簡易裁判所における，
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民法第６０６条第１項により，賃貸人（家主・大家）には使用及び収益に必要な修繕をする義務があります。


ただし，民法第６０６条第１項は任意規定とされており，特約で，賃貸人の修繕義務を免除することができるとされています。


修繕義務の範囲は，使用及び収益に必要な部分に限られますので，使用及び収益に支障がない程度の破損部分については，修繕義務がありません。


修繕義務は修繕可能であることが前提となっていますので，修繕することが物理的にも経済的にも不可能な場合は，修繕義務ありません。


賃貸人が，賃貸物件を修繕（修理）してくれない場合の賃借人（借り主）の対応ですが，


①賃貸物件所在地の簡易裁判所に民事調停（宅地建物調停）を申し立てる方法


簡易裁判所の調停委員が申立人（賃借人）と相手方（賃貸人）との間に入ってくれますので，調停（話し合い）が成立すれば，解決ということなります。


なお，調停は訴訟とは異なり，裁判所への出席義務がありませんので，相手方の欠席によって終了する可能性があります。


②賃借人が修繕費用を立て替えて，賃料と相殺する方法（民法第６０８条第１項）


賃借人（借り主）が，工事業者に修繕を依頼して，その修繕費用を立て替えた場合は，賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときに該当しますので，


賃借人は必要費償還請求権をもって賃料支払債務と相殺することができます。


ただし，立て替えた修繕費用が必要費に相応のものであること，つまり修繕範囲や単価が適正であることは，賃借人が証明しなければなりません。


なお，相殺の意思表示は，賃貸人の解除の意思表示よりも先にされている必要がありますので，賃料不払いによる賃貸人の解除の意思表示が先にされていた場合は，賃料債務との相殺をもってしても解除の効力を争うことはできません。


【最判昭和３２年３月８日民集１１巻３号５１３頁】
「賃貸借契約が、賃料不払のため適法に解除された以上、たとえその後、賃借人の相殺の意思表示により右賃料債務が遡つて消滅しても、解除の効力に影響はなく、このことは、解除の当時、賃借人において自己が反対債権を有する事実を知らなかつたため、相殺の時期を失した場合であつても、異るところはない。」


③損害賠償請求権と賃料債務とを相殺する方法


賃借人が賃貸人の修繕義務の不履行により被った損害賠償請求権と賃料債務を相殺することができます。


ただし，賃借人には条理によって，損害を回避又は減少させる措置を執る義務が生じる場合もあるとされており，すべての損害を賃貸人に請求できるとは限りません。


【最判平２１年１月１９日民集６３巻１号９７頁】
「店舗の賃借人が賃貸人の修繕義務の不履行により被った営業利益相当の損害について，賃借人が損害を回避又は減少させる措置を執ることができたと解される時期以降に被った損害のすべてが民法４１６条１項にいう通常生ずべき損害に当たるということはできない，とされた事例」


④賃料減額の意思表示をする方法（民法第６１１条第１項の類推適用）


賃貸物件の破損が賃借人の責任ではないことを前提として，


賃貸人の修繕義務の不履行により，賃貸物件の使用収益が全部不能の状態にある場合は，賃借人はその期間中の賃料を支払う必要がありません。


賃貸物件の使用収益が一部不能の状態にある場合は，賃借人は賃貸人に対して，その不能部分に対応した賃料部分の減額を請求することができます。


使用収益が全部不能でなければ，賃料の全部の支払いを免れることはできませんので，一部不能の場合は，使用収益の可能な部分に対応する賃料を支払う必要があります。


なお，賃借人の通知義務（民法第６１５条）の規定とも関係しますが，使用収益が不能となった時点については賃借人が証明する必要がありますので，修繕が必要になった場合は，賃借人は賃貸人に対して，すみやかに通知する必要があります。


【最判昭３４年１２月４日民集１３巻１２号１５８８頁】
「建物所有の目的で賃借した土地の地上建物が戦災により滅失した後、右土地は特別都市計画法による区画整理区域に指定されたが、換地予定地の指定が遅れ、その間原審認定のような事情があつて（原判決理由参照）、事実上これを家屋所有の目的で使用することに支障を来したとしても、賃借人の使用収益が全面的に不能であつたものとは認められないときは、賃借人は賃料の支払義務を当然に免れたものということはできない。」


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民法
（明治二十九年四月二十七日法律第八十九号）

（賃貸物の修繕等）

第六百六条 　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

２ 　賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

（賃借人の意思に反する保存行為）

第六百七条 　賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしようとする場合において、そのために賃借人が賃借をした目的を達することができなくなるときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

（賃借人による費用の償還請求）

第六百八条 　賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

２ 　賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第百九十六条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

（減収による賃料の減額請求）

第六百九条 　収益を目的とする土地の賃借人は、不可抗力によって賃料より少ない収益を得たときは、その収益の額に至るまで、賃料の減額を請求することができる。ただし、宅地の賃貸借については、この限りでない。

（減収による解除）

第六百十条 　前条の場合において、同条の賃借人は、不可抗力によって引き続き二年以上賃料より少ない収益を得たときは、契約の解除をすることができる。

（賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等）

第六百十一条 　賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。

２ 　前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

（賃借人の通知義務）

第六百十五条 　賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。ただし、賃貸人が既にこれを知っているときは、この限りでない。