最近出版された賃貸借に関する本の契約書の条項に，
「賃貸人は，賃借人が後見，補佐または補助の開始の審判を受けた場合は，解除することができる。」
と記載してあって，びっくりしました。
民法９０条の公序良俗違反の典型例ですやんか。誤字脱字のレベルを超えています。
この本の出版には多数の弁護士が関与しているようですが，だれも気がつかないのですから恐ろしいことです。
最近では，弁護士が広告目的で出版することが流行のようですが，本件で某事務所は評判が落ちたのではないでしょうか？
その他の記載はしっかりしていたので買おうと思っていたのに，買う気がうせてしまいました。
＊適格消費者団体による契約条項差止訴訟で，賃借人の成年後見または保佐申し立てを原因とする賃貸人の無催告解除権を認める契約条項について，
消費者契約法１０条に違反するとして差し止めを認めた裁判例があります（大阪地方裁判所第４民事部平成２４年１１月１２日判決。控訴審の大阪高等裁判所第２民事部平成２５年１０月１７日判決も支持。上告不受理で確定。）。
＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
当事務所のＨＰ http://ishihara-shihou-gyosei.com
2014年10月22日水曜日
2014年10月19日日曜日
賃貸の修理費（原状回復費用）を請求されたら
家主（賃貸管理会社）から修理費（原状回復費用）を請求された場合は，
借主は，請求書の内容（費目と金額）をよく確認しましょう。
とくに，いったん敷金精算書にサインをすると，不利に影響する可能性があります。
明渡しの立ち会い当日に，書類にサインを求められた場合は，書類の内容をよく見た上でサインをしましょう。できれば，書類の控えをもらいましょう（コンビニでコピーを取ればよいです。）。
原状回復費用の請求は，賃貸管理会社が主導的におこなっていることも多く，
原状回復費用の見積もりも，管理会社の関係会社が見積もり作成者になっていることがあります。
したがって，原状回復費用の単価自体を水増ししている可能性があります。
家主は，原状回復費用は全額（あるいは大部分）を借主に請求できると思っており，家主自身は，原状回復費用の請求書の内容に興味がない場合も多いと思われます。
その結果，家主が負担する原状回復費用の部分について，家主も賃貸管理会社からぼったくられている可能性があります。
家主も，管理会社に丸投げすることなく，原状回復費用の内容はよく確認しましょう。
＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
当事務所では，原状回復費用の相談，書類作成，１４０万円以内の示談交渉を承っております。
札幌市中央区の司法書士・行政書士・社会保険労務士事務所
当事務所のＨＰ http://ishihara-shihou-gyosei.com
2014年10月11日土曜日
旧借地法の更新後の存続期間
木造建物などの非堅固建物について，
旧借地法が適用される場合の更新後の存続期間ですが，
とくに更新後の存続期間について借地契約締結時に約定がない場合で，
合意更新時にも約定がないときは２０年となり，
法定更新となるときも２０年となります。
その後の更新の際も，とくに約定がない場合は，存続期間は２０年となります。
旧借地法が適用される場合は，２回目以降の更新の存続期間は最低でも２０年刻みの更新になります。
＊借地借家法（平成４年８月１日以降の借地契約）の場合で，とくに約定がないときは，初回の更新の存続期間は２０年ですが，２回目以降の更新の存続期間は１０年となり，その後は１０年刻みの更新となります。
＊原則として，借地契約を更新するには，借地上に建物が存在していることが要件となります。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
2014年10月2日木曜日
生活保護額（住宅扶助額）よりも賃料額が高い場合の裁判例
東京地方裁判所平成２５年４月２２日判決
賃貸人と賃借人（生活保護受給者）は当初から，
賃貸契約書には月額賃料９万８０００円と記載しつつ，
生活保護課には月額賃料６万９０００円（住宅扶助の上限は６万９８００円）と届けていました。
賃借人が，途中から６万９０００円しか支払わなくなったので，賃貸人が賃料滞納による本件賃貸借契約の債務不履行解除および建物明渡しを請求しました。
裁判所は，
生活保護法違反，宅地建物取引業法違反（本件賃貸不動産の管理会社）を認定しつつも，公序良俗違反は否定し，
賃貸借契約書の記載の月額賃料額９万８０００円が真実の賃料額であると判断して，賃貸人の請求を認めました。
詳細は，不動産適正取引推進校HP（生田目裕）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/93/93-162.pdf
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
賃貸人と賃借人（生活保護受給者）は当初から，
賃貸契約書には月額賃料９万８０００円と記載しつつ，
生活保護課には月額賃料６万９０００円（住宅扶助の上限は６万９８００円）と届けていました。
賃借人が，途中から６万９０００円しか支払わなくなったので，賃貸人が賃料滞納による本件賃貸借契約の債務不履行解除および建物明渡しを請求しました。
裁判所は，
生活保護法違反，宅地建物取引業法違反（本件賃貸不動産の管理会社）を認定しつつも，公序良俗違反は否定し，
賃貸借契約書の記載の月額賃料額９万８０００円が真実の賃料額であると判断して，賃貸人の請求を認めました。
詳細は，不動産適正取引推進校HP（生田目裕）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/93/93-162.pdf
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
売主からの違約金請求が認められた裁判例
東京地方裁判所平成２５年４月１８日判決
新築建物および敷地の売買契約締結後，
売主が，買主に対して，買主を表題部所有者とする表題登記への協力を要請したところ，必要書類を売主へ交付し，表題登記が完了しました。
残代金の決済日において，買主が，売買代金の残代金を支払わないので，売主は，売買契約の債務不履行解除のうえ，違約金特約による違約金の請求をしました。
（表題登記完了後）買主は，売主に対して，融資審査に不安があるとして本件売買契約の手付け解除を電話で伝えたところ，売主は，表題登記が完了しており違約金が発生するので，再検討するよう伝えました。
裁判所は，
表題登記の完了により，売主に履行の着手があったとして，売主の違約金請求を認めました。
（なお，裁判所は，買主の売主に対する電話内容では，本件売買契約の手付け解除の意思表示があったとは認められないと判断しています。）
詳細は，不動産適正取引推進校HP（松木美鳥）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/93/93-152.pdf
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
新築建物および敷地の売買契約締結後，
売主が，買主に対して，買主を表題部所有者とする表題登記への協力を要請したところ，必要書類を売主へ交付し，表題登記が完了しました。
残代金の決済日において，買主が，売買代金の残代金を支払わないので，売主は，売買契約の債務不履行解除のうえ，違約金特約による違約金の請求をしました。
（表題登記完了後）買主は，売主に対して，融資審査に不安があるとして本件売買契約の手付け解除を電話で伝えたところ，売主は，表題登記が完了しており違約金が発生するので，再検討するよう伝えました。
裁判所は，
表題登記の完了により，売主に履行の着手があったとして，売主の違約金請求を認めました。
（なお，裁判所は，買主の売主に対する電話内容では，本件売買契約の手付け解除の意思表示があったとは認められないと判断しています。）
詳細は，不動産適正取引推進校HP（松木美鳥）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/93/93-152.pdf
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
建築条件のない土地売買契約の手付け解除を認めた裁判例
東京地方裁判所平成２５年４月１９日判決
買主は，インターネットで自宅建築の土地として，本件土地（建築条件付きではない）を見つけ，
建築条件付きではないことを確認のうえ，売主と売買契約をしました。
ところが，売買契約締結後，売主は，買主に対して，売主指定の建築業者と建築請負契約を締結するよう求めたり，買主が，売主に対して，私道掘削の承諾の請求をしたところ，売主が拒否したなどの事情が発生しました。
売主は，売買契約締結後に測量を実施していました。
裁判所は，
買主からの本件売買契約の錯誤無効や消費者契約法４条の取り消しの主張を否定しましたが，
売主は履行に着手していないとして，買主の電子メールによる本件売買契約の手付け解除を認めました。
詳細は，不動産取引適正推進機構HP（新井勇次）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/93/93-150.pdf
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
買主は，インターネットで自宅建築の土地として，本件土地（建築条件付きではない）を見つけ，
建築条件付きではないことを確認のうえ，売主と売買契約をしました。
ところが，売買契約締結後，売主は，買主に対して，売主指定の建築業者と建築請負契約を締結するよう求めたり，買主が，売主に対して，私道掘削の承諾の請求をしたところ，売主が拒否したなどの事情が発生しました。
売主は，売買契約締結後に測量を実施していました。
裁判所は，
買主からの本件売買契約の錯誤無効や消費者契約法４条の取り消しの主張を否定しましたが，
売主は履行に着手していないとして，買主の電子メールによる本件売買契約の手付け解除を認めました。
詳細は，不動産取引適正推進機構HP（新井勇次）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/93/93-150.pdf
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
登録:
投稿 (Atom)