2016年3月31日木曜日
家賃の安い賃貸物件
家賃が安いと，
①不動産仲介業者の報酬は１ヵ月分の家賃の金額が上限とされていますので，
不動産仲介業者の報酬も安くなるため，家賃が高い賃貸物件と比較すればサービス精神が劣ることになりがちです。
重要事項説明書の記載や物件調査がなおざりにされている可能性があり，その結果，トラブルが発生しやすいかもしれません。
当然ながら，重要事項説明書の記載に不実の記載があった場合は，違法な行為になりますが，
発生したトラブルが解決しない場合は，最終的には裁判所で決着をつけることになります，
②居住用物件では家賃の高低を問わず，居住のための最低限の設備が必要になります。
トイレ・お風呂・湯沸かし器，エアコン・ストーブ，網戸などなどです。
家賃が安いと，家主が費用対効果の関係で，新品の交換代や修理代を支払いたくないため，交換や修理をしない可能性があります。
当然ながら，家主は最低限の設備の修繕義務を負っているのですが，発生したトラブルが解決しない場合は，最終的には裁判所で決着をつけることになります。
③長い間，空き物件になっている場合は，空気の入れ換えをしていないため，カビくさいことがあります。
水道などを使用していないため，赤さびの水がでることがあります。
通水・通電をしていないため，入居前に漏水や設備の故障が判明しないことなどがあります。
古くなった給水管・排水管は，部分補修をしても，いたるところで漏水が生じる可能性がありますので，やっかいです。
④古い木造の建物の場合は，床や壁が薄いため音が漏れやすく，騒音問題が発生することがあります。
＊やはり，安いものには理由がありますので，賃貸物件は，よく考えて選択しましょう。
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札幌市中央区 石原拓郎 司法書士・行政書士・社会保険労務士事務所
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2016年3月30日水曜日
賃貸人の賃貸物件の管理責任
賃貸人は，賃借人に賃貸物件を使用収益させる義務を負っていますので，悪臭・騒音などの使用収益を阻害する原因がある場合は，その原因を除去する義務があります。
賃貸人は，賃借人の迷惑行為が受忍限度を超える場合は，迷惑行為を原因として，その賃借人に対して賃貸借契約の解除権を行使しなければならない場合があります。
賃貸物件の隣室からの騒音が，受忍限度を超えなければ，賃貸人の管理責任を問うことはできません。
原則として，受忍限度を超える騒音を発している隣室の賃借人のみが損害賠償責任を負うことになります。
賃貸人の管理責任は，賃貸人に対して苦情を入れたにもかかわらず，なんら騒音対策を取らなかった場合に発生することになります。
なお，修理業者の過失により発生した漏水は，注文主である賃貸人の行為に基づくものではありませんので，賃貸人に対して管理責任を問うことはできません。
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2016年3月26日土曜日
2016年3月25日金曜日
建物賃貸借契約の礼金の返還請求
下記最高裁判決の理由中における傍論部分ですが，
「敷引金は 個々の契約ごとに様々な性質を有するものであるが、いわゆる礼金として合意された場合のように当事者間に明確な合意が存する場合は別として、・・・これを賃借人に返還すべきものであるからである。」
とのことですので，
最高裁は礼金としての合意がある場合，家主は借主に礼金を返還する必要がないと理解していることになります。
この最高裁判決当時は，消費者契約法は施行されていませんでしたが，敷引特約及び更新料特約の消費者契約法１０条違反による無効を否定した平成２３年の一連の最高裁判決の趣旨からすると，礼金の金額が高額すぎるのでなければ，家主は借主に礼金を返還する必要はないでしょう。
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平成10年9月3日最高裁判所第一小法廷判決
民集 第52巻6号1467頁
居住用の家屋の賃貸借における敷金につき、
賃貸借契約終了時にそのうちの一定 金額又は一定割合の金員（以下）「敷引金」という。）を返還しない旨のいわゆる 敷引特約がされた場合において、
災害により賃借家屋が滅失し、賃貸借契約が終了 したときは、特段の事情がない限り、敷引特約を適用することはできず、賃貸人は 賃借人に対し敷引金を返還すべきものと解するのが相当である。
けだし、敷引金は 個々の契約ごとに様々な性質を有するものであるが、いわゆる礼金として合意され た場合のように当事者間に明確な合意が存する場合は別として、一般に、賃貸借契 約が火災、震災、風水害その他の災害により当事者が予期していない時期に終了し た場合についてまで敷引金を返還しないとの合意が成立していたと解することはで きないから、他に敷引金の不返還を相当とするに足りる特段の事情がない限り、これを賃借人に返還すべきものであるからである。
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2016年3月23日水曜日
借地の更新料（札幌）
当事務所は，簡裁代理権のある司法書士ですので，
更新料の金額が１４０万円以内の場合は，地主または借地人との交渉代理をすることができます。
札幌市中央区
石原拓郎 司法書士・行政書士・社会保険労務士事務所
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（１）法律上は，借地契約において借地人（借り主）の更新料の支払いは義務づけられておらず，
判例も宅地賃貸借契約（借地契約）の法定更新に際し、賃貸人の請求があれば当然に賃貸人に対する賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商慣習又は事実たる慣習は存在しないとしています。（最高裁昭和51年10月1日判決集民119・9）
したがって，①借地契約において更新料の支払い特約がある場合か②借地契約の更新時に更新料の支払いの合意が成立した場合に，
借地人（借り主）は更新料の支払い義務を負うことになります。
（２）ところで，最高裁昭和51年10月1日判決集民119・9により，法定更新が適用される場合に，更新料の支払い義務があるのかどうか争点になります。
下級審裁判例は，支払い義務を肯定するものと否定するものに分かれていますが，
法定更新の場合でも更新料を支払う特約になっている場合は，支払い義務を負う可能性は高いでしょう。
（３）借地契約の更新料の支払い義務があるにもかかわらず，支払いを怠った場合は，信頼関係を破壊する背信行為として賃貸借契約の解除原因となりえるとされています（最高裁昭和５９年４月２０日判決民集３８・６・６１０）。
（４）なお，注意すべきことは，地主と借地人が一般人の場合は，強行法規である借地法の存在を知らないため，
「１０年ごと（５年ごと）に借地契約を更新する」との無効な契約内容を定めていることがあることです。
市販の借地契約書を利用している場合は，よく見かけます。
借地法が適用される場合で，借地上の建物が木造建物のときは，借地法により更新後の契約期間は最低でも２０年とされますので，
１０年ごと（５年ごと）に更新するとの契約内容は無効になりますので，１０年ごと（５年ごと）に更新料を支払う必要はありません。
2016年3月22日火曜日
区分所有法５９条１項の競売請求権に関する判例
本件最高裁判決は，
建物の区分所有等に関する法律５９条１項に規定する競売を請求する権利を被保全権利として民事保全法上の処分禁止の仮処分を申し立てることは，できない。
との判断をしました。
平成23年10月11日最高裁判所第三小法廷決定（集民第238号1頁）は，
「建物の区分所有等に関する法律５９条１項に基づく訴訟の口頭弁論終結後に被告であった区分所有者がその区分所有権及び敷地利用権を譲渡した場合に，その譲受人に対し同訴訟の判決に基づいて競売を申し立てることはできない。」
との判断をしていましたので，本件事案では，処分禁止の仮処分をすることができるのかどうかが争われました。
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平成28年3月18日 最高裁判所第二小法廷決定
建物の区分所有等に関する法律５９条１項に規定する競売を請求する権利を被保全権利として民事保全法上の処分禁止の仮処分を申し立てることの可否
建物の区分所有等に関する法律５９条１項に規定する競売を請求する権利を被保全権利として，民事保全法５３条又は５５条に規定する方法により仮処分の執行を行う処分禁止の仮処分を申し立てることはできないものと解するのが相当である。
その理由は，次のとおりである。
民事保全法５３条は同条１項に規定する登記請求権を保全するための処分禁止の仮処分の執行方法について，
同法５５条は建物の収去及びその敷地の明渡しの請求権を保全するためのその建物の処分禁止の仮処分の執行方法についてそれぞれ規定しているところ，
建物の区分所有等に関する法律５９条１項の規定に基づき区分所有権及び敷地利用権の競売を請求する権利は，
民事保全法５３条又は５５条に規定する上記の各請求権であるとはいえない。
上記の競売を請求する権利は，特定の区分所有者が，区分所有者の共同の利益に反する行為をし，
又はその行為をするおそれがあることを原因として，
区分所有者の共同生活の維持を図るため，他の区分所有者等において，当該行為に係る区分所有者の区分所有権等を競売により強制的に処分させ，
もって当該区分所有者を区分所有関係から排除しようとする趣旨のものである。
このことからしても，当該区分所有者が任意にその区分所有権等を処分することは，上記趣旨に反するものとはいえず，これを禁止することは相当でない。
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マンション管理組合の役員（理事長・理事）の損害賠償責任
当事務所は，簡裁代理権のある司法書士ですので，
①滞納管理費及び滞納修繕積立金の金額が１４０万円以内であれば，債権回収の交渉代理人及び訴訟代理人になることができます。
②滞納管理費及び滞納修繕積立金の金額が１４０万円を超える場合でも，債権回収の訴訟をするための裁判書類を作成することができます。
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（１）マンション管理組合の役員（理事長・理事）は，
区分所有者全員を委任者とする委任契約により，受任者として善管注意義務を負っています。
よって，善管注意義務に違反したことによる損害の賠償責任を負う場合があります。
（２）ある区分所有者がマンション管理費及び修繕積立金等を滞納している場合において，
マンション管理組合の役員（理事長・理事）が債権回収手続きを怠ったことにより，
消滅時効の期間である５年を経過させ，滞納管理費及び滞納修繕積立金の債権を時効消滅させたときは，
マンション管理規約及び総会決議の内容などにもよりますが，
マンション管理組合の役員は損害賠償責任を負う可能性が高いでしょう。
2016年3月21日月曜日
借家（建物賃貸借）の立ち退き
当事務所は，簡易裁判所の代理権を有する「司法」書士ですので，
①立ち退き料が１４０万円以内の金額の場合や，
②立ち退きの賃貸部屋の固定資産税の評価額が２８０万円以下の場合には，
立ち退きの交渉を代理することができます。
＊賃貸管理業者（不動産業者）からしつこく立ち退きを迫られた場合であっても，立ち退きに応じる必要はありません。
当事務所は，立ち退きを迫られている賃借人の相談にも応じています。
＊「行政」書士が立ち退きの交渉を代理することはできません。
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札幌市中央区 石原拓郎 司法書士・行政書士・社会保険労務士事務所
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借地借家法が適用される，通常の建物賃貸借契約の場合は，
契約期間が満了した際の家主からの解約申し入れについて，
解約申し入れに正当事由がない限り，立ち退きを拒絶することができます。
立ち退き料の提供のみでは，正当事由の根拠としては不足になります。
立ち退き料は，あくまでも正当事由を補完する事情になります。
しかし，裁判によらない任意の立ち退き交渉の場合は，立ち退き料の金額によって，交渉が成立することが多いようです。
立ち退き料の金額というのは，明渡しによつて借家人の被るべき損失のすべてを補償する金額に満たなくても良いとされています。
立ち退き料の金額の計算方法は，法律では決まっていませんので，裁判になった場合は裁判所の裁量になります。
ただし，居住用建物の立ち退きの場合は，実費・損失方式が用いられることが多いようです。
引っ越し料その他の移転実費，新賃貸借契約の敷金・礼金・不動産仲介定数料，現賃料と新賃料との賃料金額の一定期間の差額分が，立ち退き料として計算されます。
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昭和46年11月25日 最高裁判所第一小法廷判決
民集 第25巻8号1343頁
原審の確定した諸般の事情のもとにおいては、
被上告人が上告人に対して立退料 として三〇〇万円もしくはこれと格段の相違のない一定の範囲内で裁判所の決定す る金員を支払う旨の意思を表明し、
かつその支払と引き換えに本件係争店舗の明渡 を求めていることをもつて、
被上告人の右解約申入につき正当事由を具備したとす る原審の判断は相当である。
所論は右金額が過少であるというが、右金員の提供は、 それのみで正当事由の根拠となるものではなく、
他の諸般の事情と綜合考慮され、 相互に補充しあつて正当事由の判断の基礎となるものであるから、
解約の申入が金 員の提供を伴うことによりはじめて正当事由を有することになるものと判断される 場合であつても、右金員が、明渡によつて借家人の被るべき損失のすべてを補償するに足りるものでなければならない理由はないし、
また、それがいかにして損失を補償しうるかを具体的に説示しなければならないものでもない。
2016年3月20日日曜日
社宅と賃貸借契約
会社が貸主となり，社員（従業員・労働者）が借主となって，
社宅（社員寮）の使用契約を締結することがあります。
この使用契約が，賃貸借契約なのか使用貸借契約なのかそれ以外の特殊な契約なのかが問題となります。
賃貸借契約と判断される場合は，借地借家法が適用されるため，借主は社員（従業員）を退職した場合であっても，ただちに退去する必要がありません。
借地借家法が適用される前提として，
社宅の使用関係が賃貸借契約でなければなりません。
社宅の使用料の金額が世間並みの家賃相当額の場合は，賃貸借契約を肯定する事情になります。
社宅の利用者が，社員（従業員・労働者）に限定されている場合は，賃貸借契約を否定する事情になります。
「賃貸借契約ではない，社宅に関する特殊な契約関係」との理由付けにより，賃貸借契約を否定した最高裁判決をうけて，
下級審裁判例には，社宅の使用関係については，賃貸借契約を否定した事例が多いようです。
なお，賃貸借契約が肯定されても，社員（従業員）を退職した場合は，契約期間の満了の際，賃貸人からの解約の申し入れについての正当の事由が認められやすくなります。
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昭和29年11月16日最高裁判所第三小法廷判決
民集 第8巻11号2047頁
裁判要旨
会社とその従業員との間における有料社宅の使用関係が賃貸借であるかその他の契約関係であるかは、各場合における契約の趣旨いかんによる。
昭和31年11月16日最高裁判所第二小法廷判決
民集 第10巻11号1453頁
裁判要旨
従業員専用の寮の使用関係において、世間並みの家賃相当額を使用料として支払つている等、原審認定のような事実（原判決理由参照）があるときは、その使用関係を賃貸借と判断して妨げない。
昭和37年5月18日最高裁判所第二小法廷判決
集民 第60号741頁
裁判要旨
いわゆる社宅の使用料が公定賃料額に比べて低額であつたことからその使用関係に借家法の適用がないとされた事例
昭和39年3月10日最高裁判所第三小法廷判決
集民 第72号431頁
裁判要旨
会社が従業員の福利厚生施設の一つとして、一般の建物賃貸借における賃料より低廉な使用料で、その従業員に限つて使用させている等原判示の如き事情（原判決理由参照）がある社宅の使用については、たとえ、入居願書の提出や社宅規則がなくても、借家法の適用はない。
昭和44年4月15日 最高裁判所第三小法廷判決
集民 第95号105頁
裁判要旨
原判決（引用する第一審判決）の認定した事実関係のもとでは、本件建物の利用関係は賃貸借ではなく、鉱員たる資格の存在をその使用関係存続の前提とする社宅に関する特殊な契約関係であつて、借家法の適用はない。
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札幌市中央区 石原拓郎 司法書士・行政書士・社会保険労務士事務所
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2016年3月17日木曜日
不動産業者（宅建業者）への苦情申し立て（札幌）
当事務所（行政書士・司法書士・社会保険労務士事務所）では，
行政書士業務として，
宅地建物取引業者の宅地建物取引業法違反のおそれのある行為に対する監督官庁への苦情の申立書の作成を承っています。
（不動産業者の宅建業法違反のおそれのある行為に対する行政処分の申立書の作成を承っています。）
札幌市中央区 石原拓郎 司法書士・行政書士・社会保険労務士事務所
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（１）不動産業者の監督官庁ですが，
①国土交通大臣免許の場合は，国土交通省になります。
②都道府県知事免許の場合は，都道府県になります。
（２）国土交通省の宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準によりますと，
監督処分は、原則として、当該監督処分をしようとする日前５年間に当該宅地建物取引業者がした違反行為に限られます。
国土交通省の宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準
最終改正 平成２３年１０月２６日
http://www.mlit.go.jp/common/000183153.pdf
（３）宅建業法違反の例（賃貸借契約）
①賃貸借契約の成立前に重要事項説明書を郵送により交付したのみで、取引主任者をして借主に対する面前説明をさせなかった。
②賃貸借契約書の交付を行わなかった。
③賃貸借契約の媒介業務において、賃貸借契約が締結されたにもかかわらず、借主から受領した敷金を貸主に対して正当な理由なく支払わなかった。
④賃貸借契約の媒介業務において、広告料という名目で告示の限度額を超えて貸主から報酬を受領した。
⑤区分所有建物１室の定期建物賃貸借契約の媒介業務において、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがある物件にもかかわらず、重要事項説明書に管理規約の内容を記載して説明しなかった。
（４）以下の行為は宅地建物取引業法の規制対象外です。
（東京都都市整備局ＨＰの記載を抜粋引用）
＜業法の規制対象外＞
①宅建業者が関係しない個人間の不動産取引
②宅建業者が行う下記の業務等
ⅰ賃貸住宅の管理業務
ⅱ建物建築請負契約（建築条件付土地売買の建物なども含む）
ⅲ宅地造成等の土木開発業務
ⅳマンション等の管理業務
③宅建業者の宅地建物取引業法に関わらない不法行為（例：おどし、いやがらせ等）
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