家賃・地代の消滅時効３

家賃・地代の消滅時効は，５年ですが



時効中断の手続きを取って，



消滅時効をゼロにしたところで，



滞納家賃を支払ってくれなければ，どうしようもありません。



訴訟をしたところで，相手に支払い能力がなければどうしようもありません。



賃貸借契約は，途中で立場が逆転することがあります。



賃貸人の方から，



これ以上の損害（滞納賃料の増加，強制執行の費用，ゴミの処分代，ゴミの悪臭による他の賃借人からの苦情など）を増やさないために，



「お願いだから，出て行ってくれ。」



と，頭を下げないといけない場合があります。



自分の立ち位置は，なかなか自分では把握できません。



重傷になる前に，専門家に相談してください。





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家賃・地代の消滅時効２

家賃・地代の消滅時効は，５年です。


消滅時効の進行をゼロに戻す方法（時効中断の手続き）は，いくつかありますが，


単純なのは，下記のいずれかです。


①賃借人に一部でも滞納家賃を支払ってもらう。


②賃借人に家賃滞納の承認書を書いてもらう。


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家賃・地代の消滅時効

家賃や地代の請求権は，



支払期から５年の経過で，消滅時効にかかります。



（例）



賃料は毎月末日払いの約束の場合



平成２２年７月末の賃料および８月末の賃料を滞納したら，



７月末の賃料は，平成２７年７月末日の経過により，消滅時効にかかります。



８月末の賃料は，平成２７年８月末日の経過により，消滅時効にかかります。





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（定期給付債権の短期消滅時効）
民法　第百六十九条 　



　年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、五年間行使しないときは、消滅する。





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借家契約の解除４（賃貸人からの申入れ）

賃貸人から借家契約を解除する場合，


正当事由が必要です。



しかし，賃借人が家賃を滞納していた場合は，


当然ですが，


契約の解除が認められます。



ただし，解除をするには，


いままでの家賃支払い状況にもよりますが，


３ヵ月分以上の家賃滞納が必要とされています。




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定期借家契約の解除（賃借人からの申入れ）

定期借家契約は，



賃料滞納や使用目的違反などの契約違反がない限り，



契約を解除することができません。



ただし，賃借人は，



居住の用に供する建物の賃貸借（床面積が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、



転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、



建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、



建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができます。



この場合，建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了します。



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借家契約の解除３（賃貸人からの申入れ）

賃貸人から借家契約を解除をする場合，



正当事由の有無が重要になります。



正当事由の有無は，



①建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情＝主たる要素



②建物の賃貸借に関する従前の経過＝従たる要素



③建物の利用状況＝従たる要素



④建物の現況＝従たる要素



⑤建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出＝いわゆる立退料＝補完要素



を考慮して判断します。



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借家契約の解除２（賃貸人からの申入れ）

賃貸人（家主）からの申入れで



借家契約を解除する場合で



→契約期間の定めがあるとき。



解約の要件として，下記のすべてを満たす必要があります。



①契約期間の満了の１年前から６ヵ月前までに



賃貸人が賃借人に対し，借家契約の更新拒絶の通知をすること。



②賃貸人の更新拒絶について正当事由があること。



③もし，契約期間の満了後も，賃借人が物件の使用を継続していた場合，



賃貸人が賃借人に対し，遅滞なく異議の申し立てをすること。





＊賃貸借契約において，賃貸人と賃借人の特約条項によっても，



賃貸人からの解約申し入れの条件を緩和することはできません。



そのような特約条項は，無効です。



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借家契約の解除（賃貸人からの申入れ）

賃貸人（家主）からの申入れで

借家契約を解除する場合，

①契約期間の定めがあるとき

②契約期間の定めがないとき

に分別されます。


不動産業者を通じて借りた場合は，

賃貸借契約書を作成しており，

契約期間の定めがあるはずです。

定期借家契約ではない，通常の借家契約の場合，

自動更新特約により，

更新後も，契約期間の定めのある借家契約になっているはずです。


＊契約書に定期借家契約と記載されていなければ，

通常の賃貸借契約です。

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