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2014年12月30日火曜日
認可地縁団体が所有する不動産の登記特例（地方自治法２６０条の３８及び３９）
平成２８年４月５日追記
登記研究平成２８年３月号（８１７号）の質疑応答（１８７頁）によりますと，
「地縁団体が認可を受ける前に売買等により取得した不動産について，その売主等から直接認可地縁団体名義に売買等による所有権の移転の登記をすることはできる（平成１６年１月２１日付け法務省民二第１４６号法務省民事局民事第二課長通知）が，
地方自治法第２６０条の３９第２項の規定による所有権の移転の登記をすることはできない。」
平成２７年８月１４日追記
登記研究平成２７年７月号（８０９号）に，
東京法務局総務部会計課長（前法務省民事局民事第二課補佐官 江口 幹太 氏による「地方自治法の一部を改正する法律の施行に伴う不動産事務の取扱いについて」が掲載されています。
平成２７年２月２６日付け法務省民二第１２４号法務省民事局長通達
平成２７年２月２７日付け総行住第１９号総務省自治行政局住民制度課長通知
にも言及しています。
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認可地縁団体は，改正地方自治法の特例（地方自治法２６０条の３８および３９）により，原則としては共同申請によるべきところを，市町村長の証する情報を添付することで，単独申請によって，所有権保存登記又は所有権移転登記をすることができるようになります（施行日は，平成２７年４月１日です。）。
平成３年４月１日以前は，自治会又は町内会等といった地縁による団体は，権利能力なき社団として扱われ，団体の所有する不動産につき，登記名義人は団体の代表者又は構成員全員とする必要がありました。
平成３年４月２日以後は，地縁による団体が市町村長の認可により認可地縁団体となった場合は，認可地縁団体が登記名義人となることができるようになりました。
認可地縁団体を現在の登記名義人とするには，登記簿上の登記名義人の全員が登記義務者となる必要があるところ，登記名義人が何十年も前のままで変更されておらず，死亡後の相続登記がされていないため，相続人調査が困難であるケースや相続人の協力が得られないケース，そもそも表題部所有者の記載が不明確であるため相続人を調査できないケース等が少なくなく，認可地縁団体名義への所有権保存登記又は所有権移転登記を行うことに支障が生じていました。
そこで，地方自治法の改正により，登記義務者の中に所在不明者がおり，登記義務者全員の協力が得られないケースであっても，当該認可地縁団体が当該不動産を１０年以上占有しており，市町村長の公告に異議がなかったことを要件として，認可地縁団体の単独申請で，認可地縁団体名義への所有権保存登記又は所有権移転登記をすることが可能となりました。
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改正地方自治法（平成２６年法律第４２号）に基づく第二百六十条の三十八及び三十九の施行日は，平成２７年４月１日です。
地方自治法
第二百六十条の三十八
認可地縁団体が所有する不動産であつて表題部所有者（不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第二条第十号に規定する表題部所有者をいう。以下この項において同じ。）又は所有権の登記名義人の全てが当該認可地縁団体の構成員又はかつて当該認可地縁団体の構成員であつた者であるもの（当該認可地縁団体によつて、十年以上所有の意思をもつて平穏かつ公然と占有されているものに限る。）について、当該不動産の表題部所有者若しくは所有権の登記名義人又はこれらの相続人（以下この条において「登記関係者」という。）の全部又は一部の所在が知れない場合において、当該認可地縁団体が当該認可地縁団体を登記名義人とする当該不動産の所有権の保存又は移転の登記をしようとするときは、当該認可地縁団体は、総務省令で定めるところにより、当該不動産に係る次項の公告を求める旨を市町村長に申請することができる。この場合において、当該申請を行う認可地縁団体は、次の各号に掲げる事項を疎明するに足りる資料を添付しなければならない。
一 当該認可地縁団体が当該不動産を所有していること。
二 当該認可地縁団体が当該不動産を十年以上所有の意思をもつて平穏かつ公然と占有していること。
三 当該不動産の表題部所有者又は所有権の登記名義人の全てが当該認可地縁団体の構成員又はかつて当該認可地縁団体の構成員であつた者であること。
四 当該不動産の登記関係者の全部又は一部の所在が知れないこと。
○２ 市町村長は、前項の申請を受けた場合において、当該申請を相当と認めるときは、総務省令で定めるところにより、当該申請を行つた認可地縁団体が同項に規定する不動産の所有権の保存又は移転の登記をすることについて異議のある当該不動産の登記関係者又は当該不動産の所有権を有することを疎明する者（次項から第五項までにおいて「登記関係者等」という。）は、当該市町村長に対し異議を述べるべき旨を公告するものとする。この場合において、公告の期間は、三月を下つてはならない。
○３ 前項の公告に係る登記関係者等が同項の期間内に同項の異議を述べなかつたときは、第一項に規定する不動産の所有権の保存又は移転の登記をすることについて当該公告に係る登記関係者の承諾があつたものとみなす。
○４ 市町村長は、前項の規定により第一項に規定する不動産の所有権の保存又は移転の登記をすることについて登記関係者の承諾があつたものとみなされた場合には、総務省令で定めるところにより、当該市町村長が第二項の規定による公告をしたこと及び登記関係者等が同項の期間内に異議を述べなかつたことを証する情報を第一項の規定により申請を行つた認可地縁団体に提供するものとする。
○５ 第二項の公告に係る登記関係者等が同項の期間内に同項の異議を述べたときは、市町村長は、総務省令で定めるところにより、その旨及びその内容を第一項の規定により申請を行つた認可地縁団体に通知するものとする。
第二百六十条の三十九
不動産登記法第七十四条第一項の規定にかかわらず、前条第四項に規定する証する情報を提供された認可地縁団体が申請情報（同法第十八条に規定する申請情報をいう。次項において同じ。）と併せて当該証する情報を登記所に提供するときは、当該認可地縁団体が当該証する情報に係る前条第一項に規定する不動産の所有権の保存の登記を申請することができる。
○２ 不動産登記法第六十条の規定にかかわらず、前条第四項に規定する証する情報を提供された認可地縁団体が申請情報と併せて当該証する情報を登記所に提供するときは、当該認可地縁団体のみで当該証する情報に係る同条第一項に規定する不動産の所有権の移転の登記を申請することができる。
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2014年12月5日金曜日
携帯基地局差し止め認めず 電磁波被害訴訟で高裁宮崎支部
2014/12/5 12:01
宮崎県延岡市の住民３０人が、携帯電話中継基地局の電磁波で健康被害を受けたとして、ＫＤＤＩ（東京）に基地局の運用差し止めを求めた訴訟の控訴審判決で、福岡高裁宮崎支部（田中哲郎裁判長）は５日、請求を退けた一審判決を支持し、住民側の控訴を棄却した。
訴状などによると、基地局は延岡市大貫町の３階建てマンションの屋上に設置され、２００６年１０月末に運用が始まった。周辺に住む原告らは、運用後まもなく耳鳴りや頭痛、不眠などの症状が出たと主張した。
神戸新聞HP
2014年11月28日金曜日
空き家および空き地の所有者および相続人の調査（札幌市）
空き家および空き地により，権利が侵害されていたり，法律上保護される利益が侵害されていたりする近隣住民が，
具体的に訴訟の提起を考えている場合は，
当事務所で，空き屋および空き地の所有者および相続人を調査いたします。
ただし，調査の結果，所在不明の場合もありますし，相続人の全員が相続放棄をしており，相続人が不存在の場合もあります。
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2014年11月19日水曜日
登記名義人の氏名と誤字俗字・正字一覧表について
実務の視点（６６） 登記研究８００号７９頁に解説があります。
平成１７年 ４月１８日付け法務省民二第１００９号民事局長通達，
平成２２年１１月３０日付け法務省民一第２９０５号民事局長通達にも言及しています。
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2014年11月18日火曜日
釧路の区画整理組合、組合員の土地差し押さえ 道内初、１５４人が徴収金滞納
土地を購入した買主は，下記の判例により売主に対して，民法５７０条の瑕疵担保責任を追及できるかもしれません。
ただし，下記の判例は，当該事案の結論としては売主の瑕疵担保責任を否定しました。
最高裁判所HP
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=83092
11/18 06:25）
【釧路】宅地造成などの事業費を補う徴収金（賦課金）を払っていないとして、釧路市昭和中央土地区画整理組合（組合員９４２人、佐藤正義理事長）が、未払いの組合員１５４人が所有する土地を差し押さえたことが１７日分かった。道によると、通常は裁判所や地方自治体が行う差し押さえを土地区画整理組合が執行したケースは道内で初めて。ただ組合員であることを知らずに賦課金を課せられた人も多く、反発が広がる中、問題解決の道筋は見えていない。
同組合は１９９９年、地権者約千人で設立。釧路市郊外の昭和中央地区の９１万８千平方メートルを区画整理し、住宅地などとして翌２０００年から約２６００区画売り出した。しかし現時点で組合が把握しているだけで２４０区画が売れ残るなど、販売は不調で、組合は０９年４月、１坪（３・３平方メートル）当たり平均１２万円程度だった価格を２５％値下げ。これに伴い不足した事業費６億６千万円を補うため、組合員に所有地１坪当たり約５９００円の賦課金を課した。
これに対し約４００人の組合員が支払いに応じず、未徴収額は今年１０月中旬の時点で約２億４千万円に上ったことから、時効（最終督促から５年）成立が迫った１５４人について、道の認可を経て同２３日に土地を差し押さえた。組合事務局は「１戸平均２００平方メートル程度」とし、少なくとも３万平方メートル、実勢価格は４億５千万円以上とみられる。
土地区画整理法では、事業費を組合員から徴収する際に滞納があった場合、都道府県の認可があれば、土地区画整理組合が差し押さえを執行できる。ただ昭和中央土地区画整理組合は理事５人のうち３人が死亡。同法で定められた理事の定数（５人以上）を満たさない状態で差し押さえを申請しており、国土交通省は今回の措置に「疑義がある」（市街地整備課）との見方も示す。
北海道新聞HP
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2014年11月1日土曜日
賃借人から建物買取請求権の行使された場合
①旧借地法第４条第２項によると，
借地権者（賃借人）が建物買取請求権を行使できるのは，借地契約の更新がない場合とされています。
したがって，借地契約の存続期間が満了して，更新がない場合ということになりますので，
借地契約の存続期間中において，借地権者からの中途解約の申し出に際しては，
建物買取請求権を行使することはできません。
②判例によると，合意解約の場合は，原則として建物買取請求権の放棄の意思表示があるものとされています。
したがって，借地契約の存続期間が満了した場合において，
借地権設定者（賃貸人）は，合意更新または法定更新に異議をのべないが，
借地権者は，借地契約を終了したいときは，
合意解約ということになりますので，合意解約の契約内容にもよりますが，
原則として，借地権者は建物買取請求権を行使できないことになります。
③借地権設定者（賃貸人）は，
借地権者から建物買取請求権を行使されたくなければ，
合意更新または法定更新に異議を述べずに，
借地上の建物が朽廃するまで，借地契約を存続させておけばよいということなります。
④借地権者の相続人が行方不明になる前に，借地上の建物を取り壊した方がよい場合もあり得ます。
勝手に借地上の建物を取り壊した場合は，建造物損壊罪になりますし，勝手に建物の滅失登記を申請すれば，私文書偽造罪および同行使罪ならびに電磁的公正証書原本不実記録罪になります。
借地権設定者は，建物買取請求に応じる必要がない場合であっても，ケースバイケースで対応しましょう。
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2014年10月22日水曜日
成年後見と賃貸借契約の解除条項
最近出版された賃貸借に関する本の契約書の条項に，
「賃貸人は，賃借人が後見，補佐または補助の開始の審判を受けた場合は，解除することができる。」
と記載してあって，びっくりしました。
民法９０条の公序良俗違反の典型例ですやんか。誤字脱字のレベルを超えています。
この本の出版には多数の弁護士が関与しているようですが，だれも気がつかないのですから恐ろしいことです。
最近では，弁護士が広告目的で出版することが流行のようですが，本件で某事務所は評判が落ちたのではないでしょうか？
その他の記載はしっかりしていたので買おうと思っていたのに，買う気がうせてしまいました。
＊適格消費者団体による契約条項差止訴訟で，賃借人の成年後見または保佐申し立てを原因とする賃貸人の無催告解除権を認める契約条項について，
消費者契約法１０条に違反するとして差し止めを認めた裁判例があります（大阪地方裁判所第４民事部平成２４年１１月１２日判決。控訴審の大阪高等裁判所第２民事部平成２５年１０月１７日判決も支持。上告不受理で確定。）。
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「賃貸人は，賃借人が後見，補佐または補助の開始の審判を受けた場合は，解除することができる。」
と記載してあって，びっくりしました。
民法９０条の公序良俗違反の典型例ですやんか。誤字脱字のレベルを超えています。
この本の出版には多数の弁護士が関与しているようですが，だれも気がつかないのですから恐ろしいことです。
最近では，弁護士が広告目的で出版することが流行のようですが，本件で某事務所は評判が落ちたのではないでしょうか？
その他の記載はしっかりしていたので買おうと思っていたのに，買う気がうせてしまいました。
＊適格消費者団体による契約条項差止訴訟で，賃借人の成年後見または保佐申し立てを原因とする賃貸人の無催告解除権を認める契約条項について，
消費者契約法１０条に違反するとして差し止めを認めた裁判例があります（大阪地方裁判所第４民事部平成２４年１１月１２日判決。控訴審の大阪高等裁判所第２民事部平成２５年１０月１７日判決も支持。上告不受理で確定。）。
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2014年10月19日日曜日
賃貸の修理費（原状回復費用）を請求されたら
家主（賃貸管理会社）から修理費（原状回復費用）を請求された場合は，
借主は，請求書の内容（費目と金額）をよく確認しましょう。
とくに，いったん敷金精算書にサインをすると，不利に影響する可能性があります。
明渡しの立ち会い当日に，書類にサインを求められた場合は，書類の内容をよく見た上でサインをしましょう。できれば，書類の控えをもらいましょう（コンビニでコピーを取ればよいです。）。
原状回復費用の請求は，賃貸管理会社が主導的におこなっていることも多く，
原状回復費用の見積もりも，管理会社の関係会社が見積もり作成者になっていることがあります。
したがって，原状回復費用の単価自体を水増ししている可能性があります。
家主は，原状回復費用は全額（あるいは大部分）を借主に請求できると思っており，家主自身は，原状回復費用の請求書の内容に興味がない場合も多いと思われます。
その結果，家主が負担する原状回復費用の部分について，家主も賃貸管理会社からぼったくられている可能性があります。
家主も，管理会社に丸投げすることなく，原状回復費用の内容はよく確認しましょう。
＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
当事務所では，原状回復費用の相談，書類作成，１４０万円以内の示談交渉を承っております。
札幌市中央区の司法書士・行政書士・社会保険労務士事務所
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2014年10月11日土曜日
旧借地法の更新後の存続期間
木造建物などの非堅固建物について，
旧借地法が適用される場合の更新後の存続期間ですが，
とくに更新後の存続期間について借地契約締結時に約定がない場合で，
合意更新時にも約定がないときは２０年となり，
法定更新となるときも２０年となります。
その後の更新の際も，とくに約定がない場合は，存続期間は２０年となります。
旧借地法が適用される場合は，２回目以降の更新の存続期間は最低でも２０年刻みの更新になります。
＊借地借家法（平成４年８月１日以降の借地契約）の場合で，とくに約定がないときは，初回の更新の存続期間は２０年ですが，２回目以降の更新の存続期間は１０年となり，その後は１０年刻みの更新となります。
＊原則として，借地契約を更新するには，借地上に建物が存在していることが要件となります。
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2014年10月2日木曜日
生活保護額（住宅扶助額）よりも賃料額が高い場合の裁判例
東京地方裁判所平成２５年４月２２日判決
賃貸人と賃借人（生活保護受給者）は当初から，
賃貸契約書には月額賃料９万８０００円と記載しつつ，
生活保護課には月額賃料６万９０００円（住宅扶助の上限は６万９８００円）と届けていました。
賃借人が，途中から６万９０００円しか支払わなくなったので，賃貸人が賃料滞納による本件賃貸借契約の債務不履行解除および建物明渡しを請求しました。
裁判所は，
生活保護法違反，宅地建物取引業法違反（本件賃貸不動産の管理会社）を認定しつつも，公序良俗違反は否定し，
賃貸借契約書の記載の月額賃料額９万８０００円が真実の賃料額であると判断して，賃貸人の請求を認めました。
詳細は，不動産適正取引推進校HP（生田目裕）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/93/93-162.pdf
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賃貸人と賃借人（生活保護受給者）は当初から，
賃貸契約書には月額賃料９万８０００円と記載しつつ，
生活保護課には月額賃料６万９０００円（住宅扶助の上限は６万９８００円）と届けていました。
賃借人が，途中から６万９０００円しか支払わなくなったので，賃貸人が賃料滞納による本件賃貸借契約の債務不履行解除および建物明渡しを請求しました。
裁判所は，
生活保護法違反，宅地建物取引業法違反（本件賃貸不動産の管理会社）を認定しつつも，公序良俗違反は否定し，
賃貸借契約書の記載の月額賃料額９万８０００円が真実の賃料額であると判断して，賃貸人の請求を認めました。
詳細は，不動産適正取引推進校HP（生田目裕）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/93/93-162.pdf
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売主からの違約金請求が認められた裁判例
東京地方裁判所平成２５年４月１８日判決
新築建物および敷地の売買契約締結後，
売主が，買主に対して，買主を表題部所有者とする表題登記への協力を要請したところ，必要書類を売主へ交付し，表題登記が完了しました。
残代金の決済日において，買主が，売買代金の残代金を支払わないので，売主は，売買契約の債務不履行解除のうえ，違約金特約による違約金の請求をしました。
（表題登記完了後）買主は，売主に対して，融資審査に不安があるとして本件売買契約の手付け解除を電話で伝えたところ，売主は，表題登記が完了しており違約金が発生するので，再検討するよう伝えました。
裁判所は，
表題登記の完了により，売主に履行の着手があったとして，売主の違約金請求を認めました。
（なお，裁判所は，買主の売主に対する電話内容では，本件売買契約の手付け解除の意思表示があったとは認められないと判断しています。）
詳細は，不動産適正取引推進校HP（松木美鳥）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/93/93-152.pdf
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新築建物および敷地の売買契約締結後，
売主が，買主に対して，買主を表題部所有者とする表題登記への協力を要請したところ，必要書類を売主へ交付し，表題登記が完了しました。
残代金の決済日において，買主が，売買代金の残代金を支払わないので，売主は，売買契約の債務不履行解除のうえ，違約金特約による違約金の請求をしました。
（表題登記完了後）買主は，売主に対して，融資審査に不安があるとして本件売買契約の手付け解除を電話で伝えたところ，売主は，表題登記が完了しており違約金が発生するので，再検討するよう伝えました。
裁判所は，
表題登記の完了により，売主に履行の着手があったとして，売主の違約金請求を認めました。
（なお，裁判所は，買主の売主に対する電話内容では，本件売買契約の手付け解除の意思表示があったとは認められないと判断しています。）
詳細は，不動産適正取引推進校HP（松木美鳥）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/93/93-152.pdf
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建築条件のない土地売買契約の手付け解除を認めた裁判例
東京地方裁判所平成２５年４月１９日判決
買主は，インターネットで自宅建築の土地として，本件土地（建築条件付きではない）を見つけ，
建築条件付きではないことを確認のうえ，売主と売買契約をしました。
ところが，売買契約締結後，売主は，買主に対して，売主指定の建築業者と建築請負契約を締結するよう求めたり，買主が，売主に対して，私道掘削の承諾の請求をしたところ，売主が拒否したなどの事情が発生しました。
売主は，売買契約締結後に測量を実施していました。
裁判所は，
買主からの本件売買契約の錯誤無効や消費者契約法４条の取り消しの主張を否定しましたが，
売主は履行に着手していないとして，買主の電子メールによる本件売買契約の手付け解除を認めました。
詳細は，不動産取引適正推進機構HP（新井勇次）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/93/93-150.pdf
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買主は，インターネットで自宅建築の土地として，本件土地（建築条件付きではない）を見つけ，
建築条件付きではないことを確認のうえ，売主と売買契約をしました。
ところが，売買契約締結後，売主は，買主に対して，売主指定の建築業者と建築請負契約を締結するよう求めたり，買主が，売主に対して，私道掘削の承諾の請求をしたところ，売主が拒否したなどの事情が発生しました。
売主は，売買契約締結後に測量を実施していました。
裁判所は，
買主からの本件売買契約の錯誤無効や消費者契約法４条の取り消しの主張を否定しましたが，
売主は履行に着手していないとして，買主の電子メールによる本件売買契約の手付け解除を認めました。
詳細は，不動産取引適正推進機構HP（新井勇次）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/93/93-150.pdf
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2014年9月26日金曜日
賃料増減確認請求訴訟判決の既判力に関する判例
甲は，平成１６年３月２９日，乙に対し，平成１６年４月１日から月額賃料２４０万に減額する旨の意思表示をした。
甲は，平成１７年６月８日，月額賃料が２４０万であることの賃料減額確認請求訴訟を提起した（前件本訴）。
乙は，平成１７年７月２７日，甲に対し，平成１７年８月１日から月額賃料３２０万円に増額する旨の意思表示をした。
乙は，平成１７年９月６日，前件本訴に対し，反訴として月額賃料が３２０万円であることの賃料増額確認請求訴訟を提起した（前件反訴）。
乙は，平成１９年６月３０日，甲に対し，平成１９年７月１日から月額賃料３６０万円に増額する旨の意思表示をした。
第一審は，平成２０年６月１１日，前件本訴について，平成１６年４月１日から月額賃料２５４万円であることを確認するなどの限度で請求を認容し，前件反訴について，請求を全部棄却した（前訴判決）。
控訴審は，平成２０年１０月９日，口頭弁論を終結し，平成２０年１２月１０日，前訴判決は控訴棄却により確定した。
乙は，平成２３年４月２８日，平成１９年７月１日から月額が賃料３６０万円であることの賃料増額確認請求訴訟を提起した（本件訴訟）。
甲は，本件賃料増額請求の効果は平成１９年７月１日に生じるところ，前件訴訟の口頭弁論終結時（平成２０年１０月９日）以前であり，前訴判決の既判力に抵触するとして争った。
最高裁判所は，賃料増減請求確認訴訟の確定判決の既判力は，特段の事情がない限り，前提となる賃料増減請求の効果が生じた時点（前件本訴は平成１６年４月１日時点，前件反訴は平成１７年８月１日時点）の賃料額に係る判断について生じているにすぎず，本件訴訟は，賃料増額請求の効果が生じた平成１９年８月１日時点の賃料額を争うものであり，前訴判決の既判力に抵触しないと判断した。
最高裁判所HP
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=84488
固定資産税の賦課決定処分に関する判例
甲は，平成２１年１２月７日，家屋を新築し，
甲は，平成２２年１０月８日，平成２１年１２月７日新築の表題登記をしたところ，
市長が，平成２２年１２月１日，本件家屋について家屋課税台帳に甲を所有者として登録し，甲に対して平成２２年度の固定資産税の賦課決定処分をした。
最高裁判所は，賦課期日である平成２２年１月１日時点において，甲は所有者として登記または登録されていないが，賦課期日後賦課決定処分時までに，賦課期日現在の所有者として登記または登録されているので，市長の甲に対する平成２２年度の固定資産税の賦課決定処分を適法とした。
最高裁判所HP
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=84489
甲は，平成２２年１０月８日，平成２１年１２月７日新築の表題登記をしたところ，
市長が，平成２２年１２月１日，本件家屋について家屋課税台帳に甲を所有者として登録し，甲に対して平成２２年度の固定資産税の賦課決定処分をした。
最高裁判所は，賦課期日である平成２２年１月１日時点において，甲は所有者として登記または登録されていないが，賦課期日後賦課決定処分時までに，賦課期日現在の所有者として登記または登録されているので，市長の甲に対する平成２２年度の固定資産税の賦課決定処分を適法とした。
最高裁判所HP
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=84489
2014年9月5日金曜日
NHKの受信料の支払い義務の消滅時効は５年（最高裁判決）
なお，NHKは，消滅時効の援用がなければ，すべての契約期間の受信料を請求するようです。
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当事務所のＨＰ http://ishihara-shihou-gyosei.com
＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
最高裁判所HP
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=84446
2014年9月3日水曜日
借地上の建物の建物買取請求権
借地上建物の建物買取請求権は，借地契約が契約期間満了により終了し，借地契約が更新されない場合に，借地人が行使できる権利です（形成権）。
したがって，借地契約の契約期間の途中で解除する（＝中途解約）場合は，建物買取請求権は発生しません。
中途解約をする場合は，原則として，土地賃貸人と借地人との合意解除（＝合意解約）ということになります。
借地契約を合意解除した場合は，建物買取請求権の放棄の意思表示があったものと解されます（最判昭２９年６月１１日判タ４１号３１頁，最判昭３９年３月３１日判タ１６４号７０頁）。
借地契約の特約として，中途解約の場合には，土地賃貸人が借地上の建物を買い取る旨の合意がなければ，借地人は建物の買取請求をすることができません。
よって，借地人が中途解約する場合は，特約がない限り，建物買取請求権を行使することはできず，借地人は原状回復義務により，借地上の建物を取り壊して，更地にして返還する必要があります。
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したがって，借地契約の契約期間の途中で解除する（＝中途解約）場合は，建物買取請求権は発生しません。
中途解約をする場合は，原則として，土地賃貸人と借地人との合意解除（＝合意解約）ということになります。
借地契約を合意解除した場合は，建物買取請求権の放棄の意思表示があったものと解されます（最判昭２９年６月１１日判タ４１号３１頁，最判昭３９年３月３１日判タ１６４号７０頁）。
借地契約の特約として，中途解約の場合には，土地賃貸人が借地上の建物を買い取る旨の合意がなければ，借地人は建物の買取請求をすることができません。
よって，借地人が中途解約する場合は，特約がない限り，建物買取請求権を行使することはできず，借地人は原状回復義務により，借地上の建物を取り壊して，更地にして返還する必要があります。
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2014年6月11日水曜日
住所移転２
不動産を所有している人が，
外国に住所を移転する場合でも，
日本国内に所有する不動産には固定資産税が課税されます。
住所移転先の外国によっては，納税手続き困難になることがあります。
そこで，
日本国内の納税手続きを代わりにしてくれる人＝
納税管理人の申告（申請）制度があります。
ただし，納税管理人は，役所が選ぶのではなく，
不動産所有者が自分で見つけてくる必要があります。
納税管理人は，法人でも個人でもかまいません。
通常は，不動産所有者の親族などにお願いしているようです。
＊なお，収益物件を所有している場合で
不動産所得が一定金額を超えると，
確定申告をする必要があります。
確定申告についても，納税管理人が代行可能です。
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住所移転
自己が居住する不動産以外の不動産（別荘，賃貸物件，田舎の農地など）を所有している人が，
住所を移転した場合，
固定資産税の納税通知書が届かなくなりますので，
不動産所在地の市町村に
納税義務者の住所移転の届け出をしておきましょう。
＊なお，郵便局に転送届け出をすれば，
１年間、旧住所あての郵便物等を新住所に転送されます。
引き続き転送をする場合，１年ごとに更新する必要があります。
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2014年5月11日日曜日
消防法違反:２０政令市が公表制度導入へ
公表制度の開始以後は，
不動産会社には，消防法違反の物件がどうかの調査および重要事項の説明の範囲となる可能性があるでしょう。
＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
毎日新聞 2014年05月11日 11時00分（最終更新 05月11日 12時57分）
各政令市が検討している公表制度の開始時期
導入時期は横浜、京都など６政令市が１０月をめどとし、他の１４政令市は来年度までに導入を目指す。
違反施設の公表は東京都が２０１１年度から実施しているが、他の自治体は施設側の反発を恐れ消極的だった。１２年５月に７人が死亡した広島県福山市のホテル火災を受け、導入を求めていた総務省消防庁の呼びかけに応じた形だ。消防庁は今後、政令市以外の市町村にも要請していく。
同火災では、現場の「ホテルプリンス」が消防法違反を続け、２５回にわたる消防からの指導にも従わなかったことが被害拡大につながった。福山市では火災後に公表制度の創設を検討したが、公表された施設から損害賠償を求められるリスクもあるとして断念。今年４月末から適合施設のみを公表している。
現行でも消防法に基づく是正命令を出せば施設名が公表されるが、命令までには指導や警告が必要など時間と手間がかかることもあり、多くの消防では命令をほとんど出さないのが実態だ。
このため、福山市の火災を受けて消防庁は昨年１２月、全政令市に違反施設の公表制度を創設するよう要請した。具体的にはホテルや百貨店、病院など不特定多数が出入りする施設を対象に、屋内消火栓とスプリンクラー、自動火災報知機の未設置について、通知して一定期間が経過しても改善されていない場合、施設名をホームページで公表するよう求めた。
東京消防庁はこの３項目の違反については、通知後１４日を経過しても改善されない場合、公表している。毎日新聞が今月上旬に集計した結果では、全政令市で消防庁の公表制度が導入された場合、対象施設は計約１６万９０００件、このうち違反状態とされる約７００件が公表となる可能性がある。【稲生陽】
毎日新聞ＨＰ
http://mainichi.jp/select/news/20140511k0000m040113000c.html
2014年4月4日金曜日
地代・家賃に対する消費税課税について
事務所の賃貸借の場合は，家賃は消費税の課税対象となりますが，消費税の値上げにより当然にその金額を請求できるわけではありません。
契約書に家賃の金額と消費税の金額が別個に記載されているなど，ある金額が消費税であることが明示されていることが要件となります。
ただし，家主は賃料の増額請求権の行使により，消費税による増額分を請求することができる場合があります。
＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など
[平成25年4月1日現在法令等]1 地代、家賃の非課税
土地の譲渡や貸付けは、消費税の課税の対象とならないこととされています（非課税取引）。この土地には、土地の上に存する権利も含まれます。土地の上に存する権利とは、地上権、土地の賃借権、地役権、永小作権などの土地の使用収益に関する権利をいいます。
したがって、土地や土地の上に存する権利を貸し付けた場合の地代、権利金、更新料又は名義書換料なども非課税となります。
しかし、事務所などの建物を貸し付ける場合の家賃は課税の対象となります。この場合、家賃を土地部分と建物部分とに区分している場合でも、その総額が建物の貸付けの対価として取り扱われます。
なお、住宅用としての建物の貸付けは、貸付期間が1か月に満たない場合などを除き非課税となります。
2 権利金、敷金などの取扱い
事業用の建物の賃貸借契約の締結や更新に伴う保証金、権利金、敷金又は更新料などのうち、返還しないものは、権利の設定の対価となりますので、資産の譲渡等の対価として課税の対象となり、契約の終了により返還される保証金や敷金などは、資産の譲渡等の対価に該当しないので、課税の対象にはなりません。
国税庁ＨＰ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6225.htm
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当事務所のＨＰ http://ishihara-shihou-gyosei.com/ |
2014年4月2日水曜日
コインパーキングのセコい看板表示で料金トラブルが急増中
下記の記事によると，「法律の専門家もお手上げだ。」，って書いてありますがホンマかいな？
①５００平方メートル以下の小規模駐車場には、そもそも料金トラブルなどの違法行為について法的拘束力がないので注意が必要です」（国民生活センター・広報）
５００平方メートル以下の駐車場には，駐車場法が適用されません（同法第十一条）ので，そのことを指していると思われます。
その点でいうと，国民生活センター（行政機関？）ではお手上げというのは，正しいでしょう。
②訴訟で決着をつけようにも、駐車料金より弁護士費用のほうが高額になってしまう場合が多いと思われます」（弁護士法人ウィズの岡崎秀也弁護士）
確かに，弁護士に依頼しても司法書士に依頼しても，採算割れだと思われます。
弁護士に依頼しても採算割れ事案のために，消費者契約法の改正で適格消費者団体制度および消費者団体訴訟制度（現時点では，不当な契約条項や不当な表示などの「不当な行為そのもの」の差止めを請求できるだけです。）が創設されました。
不当景品類及び不当表示防止法
事業者の不当な表示は，不当景品類及び不当表示防止法によって，制限および禁止されています。平成20年の消費者法の改正で、不当景品類及び不当表示防止法も消費者団体訴訟制度の対象になりましたので，駐車場業に関する不当な表示に対して，差止め請求をすることができます。
第十条 消費者契約法 （平成十二年法律第六十一号）第二条第四項
に規定する適格消費者団体は、事業者が、不特定かつ多数の一般消費者に対して次の各号に掲げる行為を現に行い又は行うおそれがあるときは、当該事業者に対し、当該行為の停止若しくは予防又は当該行為が当該各号に規定する表示をしたものである旨の周知その他の当該行為の停止若しくは予防に必要な措置をとることを請求することができる。
一
商品又は役務の品質、規格その他の内容について、実際のもの又は当該事業者と同種若しくは類似の商品若しくは役務を供給している他の事業者に係るものよりも著しく優良であると誤認される表示をすること。
二
商品又は役務の価格その他の取引条件について、実際のもの又は当該事業者と同種若しくは類似の商品若しくは役務を供給している他の事業者に係るものよりも取引の相手方に著しく有利であると誤認される表示をすること。
(*なお，不当景品類及び不当表示防止法に違反する不当な表示であったとしても，ただちに駐車場契約の締結が無効になるわけではありません。)
消費者団体訴訟に基づく特定の事業者に対する訴訟の結果が，町中の駐車場業者に対して直接効力を発揮するわけではありませんし，現在の消費者団体訴訟は，すでに発生している消費者の個別具体的な事件を解決する効力がありません。
現時点では，差止請求しかできないわけですが，適格消費者団体による消費者契約法や不当景品類及び不当表示防止法などに基づく差止め請求により，不当な契約条項や不当表示の改善に一定の効果を発揮しているようです。
消費者庁 消費者団体訴訟制度「差止請求事例集」
http://www.caa.go.jp/planning/25sashitomejirei.html
結論：
消費者は，適格消費者団体に情報を提供して，特定の駐車場事業者に対する差止め請求を促すという方法が，現状では最善ということになるでしょう。
情報提供により，公的な統計にコインパーキングにおける消費者トラブルの増加が記録されれば，行政機関に法整備などの対応を促すことができます。
情報提供により，公的な統計にコインパーキングにおける消費者トラブルの増加が記録されれば，行政機関に法整備などの対応を促すことができます。
＊なお，平成２５年の消費者契約法の改正および消費者の財産的被害の集団的な回復のための民事の裁判手続の特例に関する法律の制定され，消費者団体訴訟によって損害賠償支払義務の確認請求もできるようになります。消費者の個別具体的な事件の解決に役立つこととなります。ただし，現時点では未施行です。）
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[2014年04月02日]
コインパーキングのセコい看板表示で料金トラブルが急増中
予測を超える高額料金を請求されるなど、コインパーキングの利用トラブルが急増している。
例えば、「１日最大５００円」と表示された看板を見て、コインパーキングに愛車を５日間止めたところ、８７００円を請求されたというケース。
普通に計算すると、１日５００円×５日間で２５００円になるはず。ところが、実際にはそれより６２００円も余計に支払わなくてはならない。これではトラブルになって当然だ。
ほかにも、「入庫当日最大１５００円」と大書されたパーキングにお昼前に駐車し、当日の深夜に車を出そうとしたところ、なぜか８０００円もの料金を請求されたなんてケースもある。なぜ、こんなことに？
「看板の裏に細かい文字で書かれるなど、とにかく料金体系の説明がわかりづらいパーキングが後を絶たないんです」（国民生活センター・広報）
前記の８７００円を請求されたケースでは、確かに初日は１日５００円で済んだのだが、２日目からは別料金体系となり、１時間１００円の駐車料金がかかってしまった。その説明が精算機の裏に表示されていたため、利用者は気づくことができなかったのだ。
また、８０００円を払ったケースでは、「最大１５００円」の表記の下に「平日のみ（月～金）」という小さな注意書きが。やはり読み落としてしまい、しかも、利用日が土曜日だったために、１５分２００円の通常料金が適用されてしまったという。
客寄せ用の低価格をデカデカと大書し、詳しい料金体系はこっそり豆粒のような文字で書いておく。はっきり言って“看板詐欺”だ。
例えば、「１日最大５００円」と表示された看板を見て、コインパーキングに愛車を５日間止めたところ、８７００円を請求されたというケース。
普通に計算すると、１日５００円×５日間で２５００円になるはず。ところが、実際にはそれより６２００円も余計に支払わなくてはならない。これではトラブルになって当然だ。
ほかにも、「入庫当日最大１５００円」と大書されたパーキングにお昼前に駐車し、当日の深夜に車を出そうとしたところ、なぜか８０００円もの料金を請求されたなんてケースもある。なぜ、こんなことに？
「看板の裏に細かい文字で書かれるなど、とにかく料金体系の説明がわかりづらいパーキングが後を絶たないんです」（国民生活センター・広報）
前記の８７００円を請求されたケースでは、確かに初日は１日５００円で済んだのだが、２日目からは別料金体系となり、１時間１００円の駐車料金がかかってしまった。その説明が精算機の裏に表示されていたため、利用者は気づくことができなかったのだ。
また、８０００円を払ったケースでは、「最大１５００円」の表記の下に「平日のみ（月～金）」という小さな注意書きが。やはり読み落としてしまい、しかも、利用日が土曜日だったために、１５分２００円の通常料金が適用されてしまったという。
客寄せ用の低価格をデカデカと大書し、詳しい料金体系はこっそり豆粒のような文字で書いておく。はっきり言って“看板詐欺”だ。
行政側もこう注意を呼びかける。「よくあるのは『最大○円』という表示の下に、小さく『打ち切り』との４文字が入っているパターン。最大料金の適用は２４時間、もしくは深夜０時で打ち切りになるので、その後に長時間駐車していると、高額料金になってしまいます」（国民生活センター・広報）
しかも、こうした料金トラブルは苦情を申し立てても、そのほとんどが泣き寝入りだ。
「コインパーキングの利用規定については、どのような文言を入れなければならないなどの明確な法的規制がありません。そのためクレームを受けても豆粒のような表示を指さして、『この説明、読みましたか？』と、利用者に非があるかのような対応をとる業者も少なくない。また、５００平方メートル以下の小規模駐車場には、そもそも料金トラブルなどの違法行為について法的拘束力がないので注意が必要です」（国民生活センター・広報）
法律の専門家もお手上げだ。
「駐車料金を取り戻してほしいと相談されたとしても、『わかりにくい看板を設置した業者が悪い』『いや、説明を読み落とした利用者が悪い』と、どちらも譲らず、平行線になる可能性が高いです。訴訟で決着をつけようにも、駐車料金より弁護士費用のほうが高額になってしまう場合が多いと思われます」（弁護士法人ウィズの岡崎秀也弁護士）
それにしても、なぜこんなに悪質なコインパーキング業者が多いのか？ 交通ジャーナリストの植村祐介氏がこう説明する。
「コインパーキングは自販機ビジネスと同じ。土地さえあれば、初期投資はわずか。誰でも参入でき、あっという間に撤退も可能です。だからこそ、詐欺まがいの看板を掲げるような不心得な業者も交じってしまうのでしょう」
コインパーキングは１００円単位の小金をコツコツと積み上げて儲けるビジネス。業者はあの手この手で、１００円玉の積み上げを狙ってくる。利用者はそう受け止めて、事前に料金説明をきっちり確認するなどの自衛策をとるしか、トラブル防止法はないってことか。
週プレＮＥＷＳ ＨＰ
http://wpb.shueisha.co.jp/2014/04/02/28153/2
しかも、こうした料金トラブルは苦情を申し立てても、そのほとんどが泣き寝入りだ。
「コインパーキングの利用規定については、どのような文言を入れなければならないなどの明確な法的規制がありません。そのためクレームを受けても豆粒のような表示を指さして、『この説明、読みましたか？』と、利用者に非があるかのような対応をとる業者も少なくない。また、５００平方メートル以下の小規模駐車場には、そもそも料金トラブルなどの違法行為について法的拘束力がないので注意が必要です」（国民生活センター・広報）
法律の専門家もお手上げだ。
「駐車料金を取り戻してほしいと相談されたとしても、『わかりにくい看板を設置した業者が悪い』『いや、説明を読み落とした利用者が悪い』と、どちらも譲らず、平行線になる可能性が高いです。訴訟で決着をつけようにも、駐車料金より弁護士費用のほうが高額になってしまう場合が多いと思われます」（弁護士法人ウィズの岡崎秀也弁護士）
それにしても、なぜこんなに悪質なコインパーキング業者が多いのか？ 交通ジャーナリストの植村祐介氏がこう説明する。
「コインパーキングは自販機ビジネスと同じ。土地さえあれば、初期投資はわずか。誰でも参入でき、あっという間に撤退も可能です。だからこそ、詐欺まがいの看板を掲げるような不心得な業者も交じってしまうのでしょう」
コインパーキングは１００円単位の小金をコツコツと積み上げて儲けるビジネス。業者はあの手この手で、１００円玉の積み上げを狙ってくる。利用者はそう受け止めて、事前に料金説明をきっちり確認するなどの自衛策をとるしか、トラブル防止法はないってことか。
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