賃貸物件の修繕と賃料減額

（１）賃貸人の修繕義務は，賃貸物件の損傷が不可抗力に基づく場合でも免れません。


①賃貸人の修繕義務の不履行により，使用収益が全部不能となる場合，

賃料債務の支払いを拒むことができます。

その期間に対応した賃料支払い債務は発生しません（大判大４年１２月１１日民録２１・２０５８）。

②使用収益が一部不能となる場合，

賃貸人が修繕するまでの間，賃借人は同時履行の抗弁として，

賃料の一部の支払いを拒むことができ（大判大５年５月２２日民録２２・１０１１），

さらに民法６１１条１項の類推により賃料減額請求権を行使すれば賃料が減額されます。


（２）賃貸借契約に基づき賃借人には賃料支払い義務があります。

賃借人が賃料を支払い義務の全部または一部を履行しない場合は，

賃料を支払わない正当理由（使用収益の全部または一部不能）を証明できなければ，

賃貸人から賃料滞納を理由に賃貸借契約を解除されますので注意して下さい。


（３）かりに，現時点で賃料を支払わない正当理由が証明できたとしても，

正当理由が生じた時期を証明できなければ，その期間の賃料滞納を理由に賃貸借契約を解除される可能性があります。


（４）また，賃料の支払い義務が免除されるのは，賃借物の使用不能部分に応じた賃料部分に限定されます。

よって，賃貸人や不動産管理業者の対応が「気にくわなかった」からといって，

賃料全部の支払いを止めると，賃料滞納を理由に解除される可能性があります。


（５）なお，民法６１１条１項の類推による賃借物の一部滅失による賃料の減額請求と借地借家法３２条の借賃増減請求とは異なりますので，当然，訴訟類型も異なることになります。


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違法貸しルーム対策に関する通知について

違法貸しルーム対策に関する通知について

平成25年9月6日

違法貸しルーム対策については、国及び地方公共団体に通報があったもの等について、特定行政庁において立入調査等を行い、建築基準法違反が判明したものについて、是正指導が行われているところですが、違法貸しルーム対策に関連し、9月6日付けで２つの通知を行いましたのでお知らせいたします。

国土交通省住宅局建築指導課　

TEL：（03）5253-8111 （内線39564、39525）

国土交通省住宅局市街地建築課　

TEL：（03）5253-8111 （内線39682、39684）

国住指第４８７７号

平成２５年９月６日

各都道府県

建築行政主務部長 殿

国土交通省住宅局建築指導課長

（以下は概略）

第１ 用途判断について

今般、事業者が入居者の募集を行い、自ら管理等する建築物の全部又は一部に複数の者を居住させる「貸しルーム」の実態が確認されているが、こうした「貸しルーム」は、建築基準法において「寄宿舎」に該当する。

このような考え方は、「貸しルーム」の従前の用途や改修の有無にかかわらず同様（例えば、従前の用途が住宅であり、その後特段の改修を行わず「貸しルーム」として複数の者を居住させる場合も同様）である。

また、事業者と居住者との間の契約における使用目的が倉庫等居住以外のものとなっている場合であっても同様である。

別添１

第２ 一の「居室」に係る判断について

こうした「貸しルーム」の中の、特定の居住者が就寝する等居住する一定のプライバシーが確保された独立して区画された部分は、その区画された各部分が、建築基準法において、一の「居室」に該当する。

このため、次のような「貸しルーム」の事例における区画された部分についても、その区画された各部分が、一の「居室」に該当するものとして、居室の採光（建築基準法第28条第1項）、建築物の間仕切壁（建築基準法施行令第114条第2項）等の規定を満たすことが必要である。

また、これら以外の事例についても、以上の考え方に基づ

き、適切に判断されたい。

① 事務所、倉庫等の居住以外の用途と称して、建築物の全部又は一部に間仕切壁等（天井に達していない間仕切り、凹凸を設けて空間を上下に区画するもの、壁・床・天井により二段に区画された空間を設けるもの等を含む。図１から図３までを参照。）を設置して、一定のプライバシーが確保された独立して区画された部分を整備し、当該部分で各居住者が就寝する等居住している場合

② マンションの一住戸や戸建て住宅を改修し、一の部屋の中に間仕切壁等（天井に達していない間仕切り、凹凸を設けて空間を上下に区画するもの、壁・床・天井により二段に区画された空間を設けるもの等を含む。図１から図３までを参照。）を設置して、一定のプライバシーが確保された独立して区画された部分を整備し、当該部分で各居住者が就寝する等居住している場合

詳しくは，国土交通省ＨＰ

http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000425.html

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