札幌の賃貸トラブル，売買トラブルの相談

売買・賃貸物件が，広告と異なる場合や契約の締結前の説明と異なる場合が少なくありません。

そういう不適切なことをする不動産業者は，宅地建物取引業法に違反している可能性が高いです。


そういう場合は，民事上の損害賠償責任の追及だけでなく，

行政上の監督処分の責任追及もすることが効果的です。


不動産売買の売主・買主，不動産賃貸の貸主・借主に対して，

宅地建物取引業法の規定よりも高額な報酬を請求したり，

宅地建物取引業法の規定よりも高額な違約金を請求したり，

申し込みが撤回されたにもかかわらず申込証拠金を返還しなかったり，

重要事項説明と事実が異なったり，

法令上の制限（予定の建物が建てられないなど）を説明していなかったり，

断定的判断の提供（かならず，儲かるなど）や事実の不告知（自殺物件を秘匿するなど）があったりした場合でも，

泣き寝入りをしてはいけません。


当職は，司法書士とともに行政書士の登録をしていますので，行政機関への苦情の申立てが可能です。

また，宅地建物取引主任者資格試験に合格していますので，宅地建物取引業法にも精通しています。

なんか不動産業者がおかしいなと思ったら，ご相談ください。


ーーーーーーーーーーーーーー

当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/



遺品整理・石原事務所HP
 https://sites.google.com/site/sapporoshihoushoshi/

平成２４年度の重要事項説明違反での逮捕者は全国で１人です。

平成２４年度の重要事項説明違反での逮捕者は全国で１人です。

平成２３年度の重要事項説明違反での逮捕者は全国で１人です。

平成２２年度の重要事項説明違反での逮捕者は全国で０人です。

不動産適正取引推進機構ＨＰ
警察庁生活安全局　生活経済対策管理官付
課長補佐　三　窪　ゆ　り
http://www.retio.or.jp/attach/archive/90-004.pdf




ーーーーーーーーー

当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

定期借家契約が利用されていない原因

①期間満了の１年前から６ヵ月前までに，契約終了の通知をしなければならないこと。


←定期借家契約の始期に応じて，各契約の期間満了時が異なるので，終了通知の管理が大変なことは理解でします。

しかし，エクセルでも使用すれば，期間満了時を容易に認識することができます。

しかも，１年前から６ヵ月前という６ヵ月の間に終了通知を出せばよいことになっており，このようなことすら管理できないようでは，管理業者としては失格でしょう（ただし，終了通知はあくまで賃貸人名義で出さなければなりません）。


②契約締結前に，賃貸人または賃貸人の代理人が，契約書とは別の説明書面で，賃借人に対して定期借家契約であることを説明しなければなりません。

また，定期借家契約であることを説明していても，賃貸人の説明の仕方に問題があるのか，賃借人の理解能力に問題があるのか分かりませんが，賃借人が定期借家契約であることを認識していないこともあるようです。そのため，契約終了時にトラブルになることがあるようです。


←契約締結前に，契約書とは別の説明書面で定期借家契約であることを説明しなければ，通常の借家契約になってしまうので，この部分のリスクは高いといえます。

しかし，賃貸仲介業者は，少なくとも重要事項の説明はしなければならないので，賃貸人の代理人として定期借家契約の説明をすることが特別の負担になるとは考えられません。

ただし，賃借人の予定者が，定期賃貸借契約の意味をまったく知らない場合は，物件の下見に入る前の段階で定期借家契約の説明に時間が取られて面倒だとか，

物件の下見の前の定期借家の説明時点で，賃借人が定期借家契約の物件を拒絶するため，結果として，定期借家契約が成立しないということはあるかもしれません。


ーーーーーーーーーーーーーーー

当事務所のＨＰ　　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

リフォーム工事代金のトラブル防止

リフォーム工事のトラブルを最小限にするために，

代金の支払い方法は，出来高払いにしましょう。


①注文者の立場から見た場合，

その工程までの工事内容に納得できないのであれば，

納得できる工事をしてもらうまで，代金の支払いを止めましょう。


②リフォーム工事業者の立場から見た場合，

その工程までの工事を完了させたにもかかわらず，

注文者が不当なクレームを付けてくるようであれば，

代金の支払いがあるまでは，工事を中止しましょう。


③リフォーム工事の代金を全額前払いにすると，

注文者が不利になります。

④リフォーム工事の完成後に代金を全額支払うことにすると，

リフォーム工事業者が不利になります。


⑤民法６３３条によると，請負契約の報酬（代金）の支払時期は，

リフォーム工事の完成後に報酬（代金）の全額を支払う＝後払い制になっていますが，

特約により，修正することができます。


⑥請負契約の締結時において，

代金の支払時期，代金の金額は，書面で明確にしておきましょう。


ーーーーーーーーーーーーーー


当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

違法貸しルームの是正指導等の状況について（平成25 年10 月25 日）

違法貸しルームの是正指導等の状況について

平成25 年10 月25 日

住宅局建築指導課

違法貸しルーム対策については、国及び地方公共団体に通報があったもの等について、特定行政庁において立入調査等を行い、建築基準法違反が判明したものについて、是正指導が行われているところですが、今般、平成25 年9 月30 日時点の状況をとりまとめましたので公表いたします。

詳細は国土交通省ＰＤＦ
http://www.mlit.go.jp/common/001016492.pdf




ーーーーーーーーーーーーーー

当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

賃貸物件の修繕と賃料減額

（１）賃貸人の修繕義務は，賃貸物件の損傷が不可抗力に基づく場合でも免れません。


①賃貸人の修繕義務の不履行により，使用収益が全部不能となる場合，

賃料債務の支払いを拒むことができます。

その期間に対応した賃料支払い債務は発生しません（大判大４年１２月１１日民録２１・２０５８）。

②使用収益が一部不能となる場合，

賃貸人が修繕するまでの間，賃借人は同時履行の抗弁として，

賃料の一部の支払いを拒むことができ（大判大５年５月２２日民録２２・１０１１），

さらに民法６１１条１項の類推により賃料減額請求権を行使すれば賃料が減額されます。


（２）賃貸借契約に基づき賃借人には賃料支払い義務があります。

賃借人が賃料を支払い義務の全部または一部を履行しない場合は，

賃料を支払わない正当理由（使用収益の全部または一部不能）を証明できなければ，

賃貸人から賃料滞納を理由に賃貸借契約を解除されますので注意して下さい。


（３）かりに，現時点で賃料を支払わない正当理由が証明できたとしても，

正当理由が生じた時期を証明できなければ，その期間の賃料滞納を理由に賃貸借契約を解除される可能性があります。


（４）また，賃料の支払い義務が免除されるのは，賃借物の使用不能部分に応じた賃料部分に限定されます。

よって，賃貸人や不動産管理業者の対応が「気にくわなかった」からといって，

賃料全部の支払いを止めると，賃料滞納を理由に解除される可能性があります。


（５）なお，民法６１１条１項の類推による賃借物の一部滅失による賃料の減額請求と借地借家法３２条の借賃増減請求とは異なりますので，当然，訴訟類型も異なることになります。


ーーーーーーーーーーーーー


当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

違法貸しルーム対策に関する通知について

違法貸しルーム対策に関する通知について

平成25年9月6日

違法貸しルーム対策については、国及び地方公共団体に通報があったもの等について、特定行政庁において立入調査等を行い、建築基準法違反が判明したものについて、是正指導が行われているところですが、違法貸しルーム対策に関連し、9月6日付けで２つの通知を行いましたのでお知らせいたします。

国土交通省住宅局建築指導課　

TEL：（03）5253-8111 （内線39564、39525）

国土交通省住宅局市街地建築課　

TEL：（03）5253-8111 （内線39682、39684）

国住指第４８７７号

平成２５年９月６日

各都道府県

建築行政主務部長 殿

国土交通省住宅局建築指導課長

（以下は概略）

第１ 用途判断について

今般、事業者が入居者の募集を行い、自ら管理等する建築物の全部又は一部に複数の者を居住させる「貸しルーム」の実態が確認されているが、こうした「貸しルーム」は、建築基準法において「寄宿舎」に該当する。

このような考え方は、「貸しルーム」の従前の用途や改修の有無にかかわらず同様（例えば、従前の用途が住宅であり、その後特段の改修を行わず「貸しルーム」として複数の者を居住させる場合も同様）である。

また、事業者と居住者との間の契約における使用目的が倉庫等居住以外のものとなっている場合であっても同様である。

別添１

第２ 一の「居室」に係る判断について

こうした「貸しルーム」の中の、特定の居住者が就寝する等居住する一定のプライバシーが確保された独立して区画された部分は、その区画された各部分が、建築基準法において、一の「居室」に該当する。

このため、次のような「貸しルーム」の事例における区画された部分についても、その区画された各部分が、一の「居室」に該当するものとして、居室の採光（建築基準法第28条第1項）、建築物の間仕切壁（建築基準法施行令第114条第2項）等の規定を満たすことが必要である。

また、これら以外の事例についても、以上の考え方に基づ

き、適切に判断されたい。

① 事務所、倉庫等の居住以外の用途と称して、建築物の全部又は一部に間仕切壁等（天井に達していない間仕切り、凹凸を設けて空間を上下に区画するもの、壁・床・天井により二段に区画された空間を設けるもの等を含む。図１から図３までを参照。）を設置して、一定のプライバシーが確保された独立して区画された部分を整備し、当該部分で各居住者が就寝する等居住している場合

② マンションの一住戸や戸建て住宅を改修し、一の部屋の中に間仕切壁等（天井に達していない間仕切り、凹凸を設けて空間を上下に区画するもの、壁・床・天井により二段に区画された空間を設けるもの等を含む。図１から図３までを参照。）を設置して、一定のプライバシーが確保された独立して区画された部分を整備し、当該部分で各居住者が就寝する等居住している場合

詳しくは，国土交通省ＨＰ

http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000425.html

ーーーーーーーーーーーーーーーーーー

当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

格安賃料は，その後に値上げはされないのか？

家賃2.3万、ワケあり、オバケ付き！　大手スーモ掲載「事故物件」がヤバすぎる

J-CASTニュース 7月16日(火)19時29分配信 
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130716-00000006-jct-soci

事故物件とは、前の居住者が自殺するなどした「いわくつき」不動産のことだ。なかなか借り手・買い手が付かないので、業者としてはあまりおおっぴらにしたがらない。

　ところが不動産情報サイト「スーモ（SUUMO）」に、やけに「開き直った」事故物件が掲載され、人々を驚愕させている。しかも文章を読む限りでは、どうやらこの部屋「出る」らしい。

■「一人暮らしなのに一人暮らしではないような…」

　問題の物件は、千葉県浦安市のアパートだ。築30年と少々古いが、1Kで約20平米、バストイレあり、立地も上々、それでいて賃料がなんと2万3000円。本来の家賃は4万6000円とのことで、まさに破格と言っていい。

　（以下省略）

＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾

（１）さて，問題点があります。

家賃はずっと２万３０００円のままで，値上げはされないのでしょうか？

契約締結の１年後，数年後または契約更新後に，家賃の値上げ（賃料の増額請求）を要求される可能性があります。

（２）通常の賃貸借契約の場合は，

借地借家法３２条第１項但書により，

一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には，

家主の賃料増額請求権の行使が制限されます。

（３）したがって，一定期間の不増額特約は有効に締結できますが，

そもそも，賃貸借契約の締結時において，

不増額特約を契約の内容としていなければ，

将来的に，家賃の値上げを要求される可能性があります。

（４）なお，賃料不増額特約について，永久に増額しない旨の特約は無効であると判断した下級審判例があります（大阪高判昭和５３年１０月５日判タ３７５・９３）。

＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾

以下は，わたしの妄想ですが，

直前の賃借人が自殺した場合のいわゆる事故物件でも，

誰かがいったん借りれば，

その後の仲介の際は，事故物件として申告しなくても良いみたいなうわさ話もあるところで，

（法律には，事故物件の規定がありません。『賃貸不動産管理の知識と実務　賃貸不動産経営管理士　公式テキスト』　一般社団法人　賃貸不動産経営管理士協議会編著　大成出版にも，事故物件の説明義務に関する下級審判例が紹介されているだけで，事故物件の定義などはまったく記載されていません。）

３年後ぐらいに，家賃の値上げを要求し，応じない賃借人を事実上追い出すことに成功し，

その後は，事故物件ではない通常の物件として貸し出すこともあるのかな，と勘ぐったりしています。

ーーーーーーーーーーー

当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

不動産の負担付贈与

（１）親が，同居している子に対し，

その居住している不動産（土地・建物）を贈与する場合があります。

動機としては，子が親の終身まで介護・扶養してくれることへの期待があると思います。

しかし，不動産の名義変更後になって，子が態度を豹変することがあります。

そのため，親や親族から，贈与を撤回して不動産の名義を贈与者に戻したいと希望されることがあります。


（２）ところで，不動産の名義変更をする場合は，必ず贈与契約書（登記原因証明情報）を作成しなければなりません。

しかし，一般人の作成する贈与契約書においては，

意図的にしているのか，ただ単に記載を忘れているのか知りませんが，

介護・扶養してくれること（＝負担といいます。）について，

記載されていないのがほとんどです。

介護・扶養してくれること（＝負担といいます。）との記載が無い場合は，

形式上は，負担のついていない贈与と判断することになります。


（３）そこで，負担付贈与であることを明示しておけば，


負担の不履行を理由として贈与契約を解除できますし，


解除の際の税務上の壁も，登記上の壁もスムーズに乗り越えることができます。

ポイントは，負担付贈与の契約書を作成し，負担付部分を具体的に明示しておくことです。


（４）なお，法律上，負担とは区別がつきにくい「条件」といわれるものがあります。

負担と条件は，法律上の効力としては，明確に区別されています。

贈与者が負担付贈与ではなく，むしろ条件付贈与を希望している場合もありますので，

負担付贈与（条件付贈与）契約を締結する場合は，専門家に相談して下さい。


（５）さらに負担付贈与については，負担付贈与に関する国税庁通達がありますので，税務上の注意が必要です。


＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾

当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

火災保険金の請求が棄却された下級審判例（放火）

火災保険金の請求が棄却された下級審判例（放火）

事件番号 平成22(ワ)611 事件名 保険金請求事件

裁判年月日 平成25年03月26日  甲府地方裁判所　

　   判示事項の要旨 

原告が，その所有する建物が火災で焼失したとして，火災保険契約を締結した被告に対し，６４３０万円の保険金の支払を請求した訴訟において，当該火災は原告が故意に放火して発生させたものであると認定し，被告の免責を認めて請求を棄却した事案。

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=83228&hanreiKbn=04


ーーーーーーーーーーー

当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

看板の設置権限と建物賃貸借の対抗力に関する判例

事件番号 平成24(受)2280 事件名 建物明渡等請求事件

 裁判年月日 平成25年04月09日  最高裁判所第三小法廷  判決

結果  破棄自判 

 判示事項 

裁判要旨 

建物の地下１階部分を賃借して店舗を営む者が建物の所有者の承諾の下に１階部分の外壁等に設置していた看板等につき，建物の譲受人による撤去請求が権利の濫用に当たるとされた事例

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=83174&hanreiKbn=02


ーーーーーーーーー

当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

建築主事による建築確認と国家賠償法に関する判例

事件番号 平成22(受)2101

事件名 損害賠償請求事件

裁判年月日 平成25年03月26日  最高裁判所第三小法廷 判決

結果 棄却 

 判示事項 

裁判要旨 １　
建築士の設計に係る建築物の計画についての建築主事による建築確認が国家賠償法１条１項の適用上違法となる場合


２　
一級建築士により構造計算書に偽装が行われていた建築物の計画についての建築主事による建築確認が国家賠償法１条１項の適用上違法となるとはいえないとされた事例


なお，裁判官田原睦夫の補足意見，裁判官寺田逸郎，同大橋正春の補足意見がある。

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=83104&hanreiKbn=02


ーーーーーーーーーーー

当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

土地区画整理組合の賦課金と瑕疵担保責任に関する判例

事件番号 平成23(受)1490 事件名 損害賠償等請求事件

裁判年月日 平成25年03月22日

法廷名 最高裁判所第二小法廷  判決

 結果 破棄自判 

 判示事項 

 裁判要旨 

土地区画整理事業の施行地区内の土地を購入した買主が売買後に賦課金を課された場合において，上記売買の当時買主が賦課金を課される可能性が存在していたことをもって，上記土地に民法５７０条にいう瑕疵があるとはいえないとされた事例

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=83092&hanreiKbn=02


ーーーーーーーーーーーー

当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

未登記通行地役権と競売の買受人に関する判例

事件番号 平成23(受)1644

事件名 道路通行権確認等請求事件

 裁判年月日 平成25年02月26日  最高裁判所第三小法廷  判決

結果 破棄差戻し

判示事項 

 裁判要旨 

通行地役権者が承役地の担保不動産競売による買受人に対し地役権設定登記のされていない通行地役権を主張することができる場合

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=83014&hanreiKbn=02

ーーーーーーーーーーーーーーー

＊担保不動産競売による場合は，

特段の事情がない限り，

担保不動産競売の売却時を基準とするのではなく，

最先順位の抵当権の設定時を基準として，

未登記通行地役権の引受けの有無が判断されるようです。

ーーーーーーーーーー

当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

マンションの滞納管理費の回収７

マンション管理組合が滞納管理費などを回収するために，

滞納管理費などの請求権に基づき当該滞納者の区分所有権に対し競売を申し立てても，下記の問題点があります。

①そもそも，競売が不成立になると，競売費用はマンション管理組合の損失になること。

②売却基準価額は，滞納管理費などを控除した金額が設定されるので，そもそも区分所有権の評価額が低い場合は，売却基準価額がさらに低下し，競売が成立してもマンション管理組合に配当が回ってこない可能性があります。

そのため，マンション管理組合は，あらためて競落人（特定承継人）から滞納管理費などを回収することになります。

この競落人が任意に滞納管理費などを支払わないと，またこの競落人を相手に訴訟・競売を申し立てることになってしまいます。


ーーーーーーーーーーーーーーー

当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

マンションの販売勧誘への対応策

不動産業者（宅建業者）の違法・不当な勧誘への対応策

悪質な投資用マンションや、新築分譲マンションの販売勧誘に関する相談は、相変わらず各地の消費生活センターに多く寄せられています［2013年2月12日:国民生活センター公表］。


不動産業者（宅建業者）を取り締まる法律は宅地建物取引業法です。  

以下，契約締結の勧誘等の規定である宅地建物取引業法第４７条の２を取り上げます。  

消費者の対応策としては，   勧誘電話に対しては，ＩＣレコーダー等で，勧誘業者の商号，担当者の氏名，勧誘文句などの会話内容を録音し，違法・不当勧誘の証拠を収集します。  

電話のあった日時，会話内容もメモします。  

 業者からパンフレットなど書類を受けとっていた場合は，書類も保管します。  

そのうえで，業者に対し，「勧誘を止める旨」の配達証明付の内容証明郵便を送付しましょう。 

それでも，勧誘が止まらない場合は，不動産業者（宅建業者）の監督官庁である国土交通省・都道府県に対する行政処分の申立ても検討しましょう。    


＊内容証明郵便を作成する場合は，専門家（行政書士・弁護士）に依頼した方が効果的だと思います。   



  ＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾  
（宅地建物取引業法）　 

  第四十七条の二 　  

宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

２ 　宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。

３ 　宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、第三十五条第一項第十四号イに規定する宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるもの及びその他の宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾

【宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方】

「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方について」（平成13年１月6日付け国土交通省総合政策局不動産業課長から各地方支分部局主管部長あて通達


【第４７条の２第１項関係】

将来利益に関する断定的判断の提供の禁止について

宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘に際し、物件の値上がりが確実であるから将来の転売によって必ず一定の利益が生じるなど将来利益を断定的に提供することの禁止である。

例えば、「２～３年後には、物件価格の上昇が確実である」、「この物件を購入したら、一定期間、確実に収入が得られる。損はしない」などと告げることにより勧誘する場合が該当する。

なお、本規定は、故意であることを要しない。

また、将来利益に関する情報の提供に当たっては、将来の紛争を防止する観点から、当該宅地建物取引に関し考えられるリスクについてもあらかじめ説明することが望ましい。


【第４７条の２第２項関係】

威迫行為の禁止について

契約を締結させるため、又は契約の解除若しくは申込みの撤回を妨げるため、相手方を威迫する行為の禁止である。

相手方を威迫する行為とは、脅迫とは異なり、相手方に恐怖心を生じさせるまでは要しないが、相手方に不安の念を抱かせる行為が該当する。

例えば、相手方に対して、「なぜ会わないのか」、「契約しないと帰さない」などと声を荒げ、面会を強要したり、拘束するなどして相手方を動揺させるような行為が該当する。


  【第４７条の２第３項関係】

法第４７条第３項の省令事項（規則第１６条の１２）について

１ 契約締結の勧誘に関する禁止行為について（規則第１６条の１２第１号関係）

(1) 将来の環境、交通等の状況に係る断定的判断の提供の禁止について（イ関係）

将来の環境、交通その他の利便の状況について相手方を誤解させるべき断定的判断の提供の禁止である。

例えば、「将来南側に５階建て以上の建物が建つ予定は全くない」、「○○の位置には、国道が２～３年後に必ず開通する」というような判断を断定的に提供することを禁ずるものである。

なお、本規定は、故意であることを要しない。


(2) 契約の締結を不当に急がせる行為の禁止について（ロ関係）

正当な理由なく、契約締結の判断に通常必要と認められる時間を与えることを拒否することにより、契約の締結を不当に急がせる行為の禁止である。

例えば、契約の相手方が「契約の締結をするかどうかしばらく考えさせてほしい」と申し出た場合において、事実を歪めて「明日では契約締結はできなくなるので、今日しか待てない」と告げることが該当する。


(3) 規則第１６条の１２第１号ハからヘに規定する行為の禁止について

「「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令」の運用について

（平成２３年９月１６日国土動指第２６号）」の通知において、具体的な運用に当たって留意すべき事項等を通知しているので留意すること。


２ 預り金の返還の拒否の禁止について（規則第１６条の１２第２号関係）

相手方が契約の申込みを撤回しようとする場合において、契約の申込み時に宅地建物取引業者が受領していた申込証拠金その他の預り金について、返還を拒むことの禁止である。

例えば、「預り金は手付となっており、返還できない。」というように手付として授受していないのに手付だと主張して返還を拒むことを禁ずるものであり、預り金は、いかなる理由があっても一旦返還すべきであるという趣旨である。


３ 手付放棄による契約解除の申出の拒否の禁止について（規則第１６条の１２第３号関係）

規則第１６条の１２第３号中「正当な理由」とは、売主が既に契約の履行に着手した場合、及び宅地建物取引業者により代理又は媒介が行われる取引において、宅地建物取引業者でない売主が、解約手付としての性格がないものとして手付を授受した場合が該当する。


＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾

    【宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準】  

最終改正平成２３年１０月２６日    

 ２１．契約締結の勧誘時における将来利益に関する断定的判断の提供  

 （１）法第４７条の２第１項の規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供した場合（（２）の場合を除く。）。  

 業務停止期間の日数　１５日    

（２）（１）の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合。 

  業務停止期間の日数　３０日    


２２．契約締結等を目的とした宅地建物取引業者の相手方等に対する威迫  

 （１）法第４７条の２第２項の規定に違反して、契約の締結等を目的として、宅地建物取引業者の相手方等を威迫した場合（（２）の場合を除く。）。  

業務停止期間の日数　１５日  

 （２）（１）の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合。  

 業務停止期間の日数　３０日    


 ２３．契約締結の勧誘時における将来の環境又は利便に関する断定的判断の提供 

  （１）法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第１号イの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供した場合（（２）の場合を除く。）。 

  業務停止期間の日数　１５日  

 （２）（１）の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合。  

業務停止期間の日数　３０日   


  ２４．契約締結の勧誘時における判断に必要な時間の付与拒否  

（１）法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第１号ロの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒んだ場合（（２）の場合を除く。）。  

 業務停止期間の日数　１５日  

 （２）（１）の場合において、当該違反行為により関係の損害が発生した場合。  

 業務停止期間の日数　３０日    


２５．勧誘に先立つて宅地建物取引業者名、担当者名、勧誘目的を告げずに勧誘  

法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第１号ハの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、勧誘に先立って、宅地建物取引業者名、担当者名、勧誘目的を告げずに勧誘を行った場合。  

 業務停止期間の日数　７日    


２６．相手方等が契約を締結しない旨等の意思表示をした場合の再勧誘 

  （１）法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第１号ニの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、相手方等が契約を締結しない旨等の意思を表示したにもかかわらず勧誘を継続した場合（（２）の場合を除く。）。  

業務停止期間の日数　１５日 

  （２）（１）の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合。  

 業務停止期間の日数　３０日    


２７．迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問による勧誘   （１）法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第１号ホの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、迷惑を覚えさせるような時間に電話勧誘又は訪問勧誘を行った場合（（２）の場合を除く。）。  

 業務停止期間の日数　１５日  

 （２）（１）の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合。  

業務停止期間の日数　３０日    


２８．私生活又は業務の平穏を害する方法による契約締結の勧誘  

（１）法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第１号ヘの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させた場合（（２）の場合を除く。）。 

  業務停止期間の日数　１５日 

  （２）（１）の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合。 

  業務停止期間の日数　３０日    


２９．契約申込みの撤回時における預り金の返還拒否  

法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第２号の規定に違反して、預り金を返還することを拒んだ場合。  

 業務停止期間の日数　１５日    


 ３０．正当な理由のない契約解除の拒否等

   法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第３号の規定に違反して、正当な理由なく、契約の解除を拒み、又は妨げた場合。  

 業務停止期間の日数　３０日    


ーーーーーーーーーー    

 当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

建物賃貸借契約における一時金支払の特約と消費者契約法

建物賃貸借契約における一時金支払の特約と消費者契約法

京都大学大学院法学研究科教授　佐久間毅

（金融法務事情ＮＯ１９６３　２０１３年２月１０号日　５０頁～６０頁）


最一小判平２３．３．２４
最三小判平２３．７．１２
最二小判平２３．７．１５

の比較対照表も記載されており，参考になります。


ーーーーーーーーーーー

当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

近隣紛争をブログに記載した行為が不法行為に該当した裁判例

（事案）

被告であるマンション住人のブログの内容が，マンション隣接地にできた産業廃棄物の臨時保管所を経営する原告に対する信用を毀損するとして，

原告が被告に対し，不法行為に基づき損害賠償を請求しました。


原審では，請求が棄却されましたが，控訴審では請求が一部認容されました。


なお，判決理由中に，

「匿名の管理者による私的なウェブサイトに，控訴人の実名を挙げた上，これを揶揄し，誇張した表現でなされた本件記事の掲載・・・」

と記載されていることから，

被告のブログは，匿名だったようです。
記事の内容は当然として、度重なる削除要請にもかかわらず，約３年間にわたって掲載されていたことも損害賠償額算定の要素とされています。



＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾

事件番号 平成24(ネ)771

事件名 損害賠償請求控訴事件

裁判年月日 平成24年12月21日

 裁判所名・部 名古屋高等裁判所　民事第4部

 結果 　その他

原審裁判所名 名古屋地方裁判所 半田支部

原審事件番号 平成22(ワ)364

原審結果　 棄却

 判示事項の要旨 

 自らが管理するインターネット上のブログに掲載した相手方の実名を用いた記事について，公益目的及び真実性の証明がないとして，信用毀損による損害賠償請求が認容された事例

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=82969&hanreiKbn=04


    ＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾  
 当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/

賃料減額請求が否定された判例（借地借家法の対象外）

事件番号　 平成23(受)2229

 事件名　 賃料減額請求本訴，地代等支払請求反訴事件

 裁判年月日　 平成25年01月22日  最高裁判所第三小法廷  判決

 結果　 破棄自判 

 判示事項 


 裁判要旨

 ゴルフ場経営を目的とする地上権設定契約及び土地賃貸借契約につき借地借家法１１条の類推適用をする余地はないとされた事例

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=82909&hanreiKbn=02


＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾

借地借家法

（趣旨）


第一条 　この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。

（定義）

第二条 　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

一 　借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

二 　借地権者　借地権を有する者をいう。

三 　借地権設定者　借地権者に対して借地権を設定している者をいう。

四 　転借地権　建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう。

五 　転借地権者　転借地権を有する者をいう。

（地代等増減請求権）


第十一条 　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２ 　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３ 　地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

ーーーーーーーーーーーーーー

当事務所のＨＰ　http://ishihara-shihou-gyosei.com/