通常損耗負担特約と敷引特約

最判平１７年１２月１６日判タ１２００号１２７頁（通常損耗負担特約）と

最判平２３年３月２４日民集６５巻２号９０３頁（敷引特約）との関係性


最判平１７年は，通常損耗の補修義務を賃借人に負わせる特約につき，厳格に解したと理解されています。

賃借人は賃貸借契約の締結時において，退去時の通常損耗の補修費用の金額を具体的に予想することが困難であり，結果として予想外の高額な補修費用を請求されるおそれがあることから，最高裁は厳格に解したと想定されます。

一方，最判平２３年は，本件敷引特約が消費者契約法１０条により無効であるということはできないと判示しました。

賃貸借契約の締結前の段階で，契約書に敷引金の額が確定金額として明示されており，賃借人が契約書の敷引特約を認識した上で契約を締結することから，予想外の高額な費用を請求されるおそれがなく，敷引金の額が高額に過ぎるものではなかったので，最高裁は有効と判示したと想定されます。


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更新料に関する判例

借地の更新料に関する判例

①最判昭５１年１０月１日判時８３５号６３頁

「法定更新に際し，賃貸人の請求があれば当然に賃貸人に対する賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商慣習または事実たる慣習は存在しない。」


②最判昭５９年４月２０日民集３８巻６号６１０頁

「賃借権の存続期間の満了にあたり賃借人が賃貸人に更新料の支払を約しながらこれを履行しなかった場合において，更新料が，将来の賃料の一部，借地法４条１項および６条所定の更新に係る異議権放棄の対価，紛争の解決金としての性質を有するときは，賃貸人は，更新料の支払義務の不履行を理由として，更新された後の賃貸借契約を解除することができる。」

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不動産取引・管理に関する実務実態調査（平成２３年度）

不動産取引・管理に関する実務実態調査（平成２３年度）

１　売買・売買仲介（代理を含む）アンケート

２　賃貸住宅管理アンケート

不動産適正取引推進機構HP
http://www.retio.or.jp/research/research01.html


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