google（グーグル）のストリートビューと不法行為に関する判例
福岡地方裁判所平成２３年３月１６日判決
原告（被告から盗撮されたと主張する）の請求は，棄却されたようです。
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=81227&hanreiKbn=04
ーーーーーーー
当事務所のＨＰ http://ishihara-shihou-gyosei.com/
2011年3月31日木曜日
2011年3月30日水曜日
東北地方太平洋沖地震と境界標識の保存
災害復旧における境界標識の保存について
法務省ＨＰ
http://www.moj.go.jp/hisho/kouhou/saigai0008.html
境界標識の写真（法務省ＨＰ）
http://www.moj.go.jp/content/000071952.pdf
境界標は，たとえ地震により位置がずれていたとしても土地の境界を特定するために役立つもので，紛争の予防・解決にも重要な役割を果たします。
塀・石垣の基礎部分や側溝なども土地の境界を特定するために役立つものですので，可能な限りこれらの保存についても，留意されるようお願いします。ーーーーーーーー
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法務省ＨＰ
http://www.moj.go.jp/hisho/kouhou/saigai0008.html
境界標識の写真（法務省ＨＰ）
http://www.moj.go.jp/content/000071952.pdf
境界標は，たとえ地震により位置がずれていたとしても土地の境界を特定するために役立つもので，紛争の予防・解決にも重要な役割を果たします。
塀・石垣の基礎部分や側溝なども土地の境界を特定するために役立つものですので，可能な限りこれらの保存についても，留意されるようお願いします。ーーーーーーーー
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2011年3月29日火曜日
東北地方太平洋沖地震により権利証を紛失した場合
東北地方太平洋沖地震により権利証（登記済証・登記識別情報通知書）を紛失した場合について
法務省ＨＰ
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00058.html
権利証の紛失によって不動産（土地・建物）の所有権等の権利を失うことはありません。
紛失した権利証を再発行することはできませんが,
不正な登記がされることを予防する方法として，
不正登記防止申出制度（注２）がありますので,詳しくは，最寄りの登記所に御相談ください。
←所有者本人になりすまして，第三者が不動産を売却しようとする場合，
権利証のほかに，所有者本人の実印と印鑑証明書が必要です。
（ただし，権利証，実印，印鑑カードを１カ所に保管していて，盗難に遭うことはあり得ます）
１：現在の状態において，被災地域の不動産を買う人は，考えられないこと，
２：所有者本人に帰責性（地震による避難中の盗難，津波による紛失など）が認められないこと，
３：買う人は，盗難による権利証，実印，印鑑証明書の取得を予想すべきであることから，
有過失が認定されやすいこと，
以上の理由から，かりに不動産売買があったとしても，不実の売買として無効になる可能性が非常に高いと思われます。
避難場所から，自宅に帰宅した場合は，権利証（登記識別情報通知書については，目隠しシールがはがされていないこと），
印鑑カード，実印，貯金通帳，預金証書，保険証書などの重要な資産の有無を確認しましょう。
貯金通帳は，残高確認の記帳をしましょう。
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法務省ＨＰ
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00058.html
権利証の紛失によって不動産（土地・建物）の所有権等の権利を失うことはありません。
紛失した権利証を再発行することはできませんが,
不正な登記がされることを予防する方法として，
不正登記防止申出制度（注２）がありますので,詳しくは，最寄りの登記所に御相談ください。
←所有者本人になりすまして，第三者が不動産を売却しようとする場合，
権利証のほかに，所有者本人の実印と印鑑証明書が必要です。
（ただし，権利証，実印，印鑑カードを１カ所に保管していて，盗難に遭うことはあり得ます）
１：現在の状態において，被災地域の不動産を買う人は，考えられないこと，
２：所有者本人に帰責性（地震による避難中の盗難，津波による紛失など）が認められないこと，
３：買う人は，盗難による権利証，実印，印鑑証明書の取得を予想すべきであることから，
有過失が認定されやすいこと，
以上の理由から，かりに不動産売買があったとしても，不実の売買として無効になる可能性が非常に高いと思われます。
避難場所から，自宅に帰宅した場合は，権利証（登記識別情報通知書については，目隠しシールがはがされていないこと），
印鑑カード，実印，貯金通帳，預金証書，保険証書などの重要な資産の有無を確認しましょう。
貯金通帳は，残高確認の記帳をしましょう。
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2011年3月28日月曜日
地震保険と火災保険の相違点
地震保険と火災保険の相違点
地震保険も火災保険も損害保険に分類されます。
地震保険が補償する範囲は，
地震，噴火，津波による損害（火災，損壊，埋没，流出）です。
したがって，火災保険では上記の損害につき，補償されません。
くわしくは，下記パンフレット
日本損害保険協会ＨＰ
http://www.sonpo.or.jp/archive/publish/sonpo/pdf/0010/jishin2010.pdf
（追記）
＊しかし，保険会社によっては，火災保険であっても，
地震お見舞い金，
制限された火災保険金，
などを支払ってくれる可能性があります。
保険約款を読むか，各保険会社に問い合わせてください。
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地震保険も火災保険も損害保険に分類されます。
地震保険が補償する範囲は，
地震，噴火，津波による損害（火災，損壊，埋没，流出）です。
したがって，火災保険では上記の損害につき，補償されません。
くわしくは，下記パンフレット
日本損害保険協会ＨＰ
http://www.sonpo.or.jp/archive/publish/sonpo/pdf/0010/jishin2010.pdf
（追記）
＊しかし，保険会社によっては，火災保険であっても，
地震お見舞い金，
制限された火災保険金，
などを支払ってくれる可能性があります。
保険約款を読むか，各保険会社に問い合わせてください。
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2011年3月24日木曜日
敷金返還請求１２（敷引特約の有効性）
最高裁判所平成23年3月24日判決は，
「居住用建物の敷引特約は，
敷引金の額が高すぎる場合は，原則として無効」
とする初判断を示しました。
本件は，
①敷引金の額が，経過年数に応じて具体的に定められていること，
②敷引金の額が，建物の通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えないこと，
③敷引金の額が，家賃の３・５倍強にとどまっていること，
④更新料は１ヵ月分であること，
⑤礼金の支払いが無いこと
などの事案（なお，保証金＝敷金４０万円，賃料１ヵ月９万６０００円）であったことから,
消費者契約法10条に違反しない＝特約は有効
と判断されました。
多分，今後に締結される賃貸借契約は，
関西地方以外でも，
原状回復費用について，敷引特約を定め，
一定金額を差し引くことできる契約内容のものが増えるでしょう。
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「居住用建物の敷引特約は，
敷引金の額が高すぎる場合は，原則として無効」
とする初判断を示しました。
本件は，
①敷引金の額が，経過年数に応じて具体的に定められていること，
②敷引金の額が，建物の通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えないこと，
③敷引金の額が，家賃の３・５倍強にとどまっていること，
④更新料は１ヵ月分であること，
⑤礼金の支払いが無いこと
などの事案（なお，保証金＝敷金４０万円，賃料１ヵ月９万６０００円）であったことから,
消費者契約法10条に違反しない＝特約は有効
と判断されました。
多分，今後に締結される賃貸借契約は，
関西地方以外でも，
原状回復費用について，敷引特約を定め，
一定金額を差し引くことできる契約内容のものが増えるでしょう。
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2011年3月23日水曜日
賃借人の失火と賃貸人の損害賠償請求権
賃借人の失火と賃貸人の損害賠償請求権に関する判例
上告人の父が，上告人に本件建物を贈与し，その敷地は使用貸借として貸した。
上告人が，本件建物を第三者に賃貸していたところ，
賃借人の失火により，本件建物が全焼した事案。
ーーーーー
事件番号 平成3(オ)825
事件名 債務不存在確認本訴請求、損害賠償反訴
裁判年月日 平成6年10月11日
法廷名 最高裁判所第三小法廷 判決
集民 第173号133頁
判示事項
建物の賃借人の失火により右建物が全焼してその敷地の使用借権を喪失した賃貸人が賃借人に請求することのできる損害
裁判要旨
建物の賃借人の失火により右建物が全焼してその敷地の使用借権を喪失した賃貸人は、賃借人に対し、右建物の焼失による損害として、焼失時の建物の本体の価格と土地使用に係る経済的利益に相当する額とを請求することができる。
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=62699&hanreiKbn=01
ーーーーー
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火災保険と損益相殺
火災保険金と損益相殺に関する判例
第三者の不法行為又は債務不履行により家屋が焼失した場合、
その損害につき火災保険契約に基づいて家屋所有者に給付される保険金は、
右第三者が負担すべき損害賠償額から損益相殺として控除されるべき利益にはあたりません。
しかし，損害保険は，生命保険と異なり，
商法662条（保険法25条）所定の保険者の代位の制度により，
保険金を受け取った限度で，
第三者に対する損害賠償請求権を喪失します。
本件事案では，
被害者（保険加入者）が846万円の損害に対し，
加害者から600万円，
保険会社から650万円，
合計1250万円を取得しており，
1250万円－846万円＝404万円をもらいすぎていました。
←保険会社は保険者代位の制度により，
被害者に対し，404万円の不当利得返還請求ができます。
＊保険者の代位の制度は，
いわゆる「焼け太り」（保険金と損害賠償金の二重利得）の防止，
たまたま被害者が保険に加入していたことによる，加害者の免責を防止するものです。
ーーーーーーーーー
事件番号 昭和49(オ)531
事件名 損害賠償、敷金返還請求
裁判年月日 昭和50年01月31日
法廷名 最高裁判所第三小法廷 判決
民集 第29巻1号68頁
判示事項
不法行為又は債務不履行による家屋焼失に基づく損害賠償額から火災保険金を損益相殺として控除することの適否
裁判要旨
第三者の不法行為又は債務不履行により家屋が焼失した場合、その損害につき火災保険契約に基づいて家屋所有者に給付される保険金は、右第三者が負担すべき損害賠償額から損益相殺として控除されるべき利益にはあたらない。
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=52130&hanreiKbn=01
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第三者の不法行為又は債務不履行により家屋が焼失した場合、
その損害につき火災保険契約に基づいて家屋所有者に給付される保険金は、
右第三者が負担すべき損害賠償額から損益相殺として控除されるべき利益にはあたりません。
しかし，損害保険は，生命保険と異なり，
商法662条（保険法25条）所定の保険者の代位の制度により，
保険金を受け取った限度で，
第三者に対する損害賠償請求権を喪失します。
本件事案では，
被害者（保険加入者）が846万円の損害に対し，
加害者から600万円，
保険会社から650万円，
合計1250万円を取得しており，
1250万円－846万円＝404万円をもらいすぎていました。
←保険会社は保険者代位の制度により，
被害者に対し，404万円の不当利得返還請求ができます。
＊保険者の代位の制度は，
いわゆる「焼け太り」（保険金と損害賠償金の二重利得）の防止，
たまたま被害者が保険に加入していたことによる，加害者の免責を防止するものです。
ーーーーーーーーー
事件番号 昭和49(オ)531
事件名 損害賠償、敷金返還請求
裁判年月日 昭和50年01月31日
法廷名 最高裁判所第三小法廷 判決
民集 第29巻1号68頁
判示事項
不法行為又は債務不履行による家屋焼失に基づく損害賠償額から火災保険金を損益相殺として控除することの適否
裁判要旨
第三者の不法行為又は債務不履行により家屋が焼失した場合、その損害につき火災保険契約に基づいて家屋所有者に給付される保険金は、右第三者が負担すべき損害賠償額から損益相殺として控除されるべき利益にはあたらない。
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=52130&hanreiKbn=01
ーーーー
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有益費の償還請求権の消滅
有益費の償還請求権の消滅に関する判例
上告人はその費用で、
被上告人より貸借中の第一建物の旧建物部分は増・新築をしたが、
右増・新築部分はいずれも旧建物部分に附合し、
被上告人の所有に帰したところ、
その後本訴が原審に係属中、
増・新築部分は、上告人、被上告人いずれの責にも帰すべきでない事由による火災によつて滅失して現存しないという事案。
ーーーーーーーーーー
事件番号 昭和48(オ)128
事件名 建物収去土地明渡等請求
裁判年月日 昭和48年07月17日
法廷名 最高裁判所第三小法廷 判決
民集 第27巻7号798頁
判示事項
賃借人が賃借建物に附加した部分が滅失した場合と有益費償還請求権
裁判要旨
賃借人が賃借建物に附加した増・新築部分が、賃貸人に返還される以前に、賃貸人、賃借人いずれの責にも帰すべきでない事由により滅失したときは、特段の事情のないかぎり、右部分に関する有益費償還請求権は消滅する。
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=52099&hanreiKbn=01
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上告人はその費用で、
被上告人より貸借中の第一建物の旧建物部分は増・新築をしたが、
右増・新築部分はいずれも旧建物部分に附合し、
被上告人の所有に帰したところ、
その後本訴が原審に係属中、
増・新築部分は、上告人、被上告人いずれの責にも帰すべきでない事由による火災によつて滅失して現存しないという事案。
ーーーーーーーーーー
事件番号 昭和48(オ)128
事件名 建物収去土地明渡等請求
裁判年月日 昭和48年07月17日
法廷名 最高裁判所第三小法廷 判決
民集 第27巻7号798頁
判示事項
賃借人が賃借建物に附加した部分が滅失した場合と有益費償還請求権
裁判要旨
賃借人が賃借建物に附加した増・新築部分が、賃貸人に返還される以前に、賃貸人、賃借人いずれの責にも帰すべきでない事由により滅失したときは、特段の事情のないかぎり、右部分に関する有益費償還請求権は消滅する。
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=52099&hanreiKbn=01
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建物の火災と賃貸借契約の終了
建物の火災と賃貸借契約の終了に関する判例
家屋が火災によつて滅失したか否かは、
賃貸借の目的となつている主要な部分が消失して賃貸借の趣旨が達成されない程度に達したか否かによつてきめるべきであり、
それには消失した部分の修復が通常の費用では不可能と認められるかどうかをも斟酌すべき
であるとして，賃貸借契約の終了を認めた事案。
ーーーーーーーーー
事件番号 昭和41(オ)687
事件名 家屋明渡請求
裁判年月日 昭和42年06月22日
法廷名 最高裁判所第一小法廷 判決
民集 第21巻6号1468頁
判示事項
建物が火災により滅失して建物賃貸借契約が終了したと認められた事例
裁判要旨
賃借建物が、火災により、二階部分は屋根および北側土壁がほとんど全部焼け落ち、柱、天井の梁、軒桁等は半焼ないし燻焼し、階下部分は北側土壁の大半が破傷した外はおおむね被害を免れているが、罹災のままの状態では風雨をしのぐべくもなく、倒壊の危険さえもあり、完全修復には多額の費用を要し、建物全部を取り壊して新築する方が経済的である等判示事実関係のもとにおいては、該建物は火災により全体として効用を失い、滅失し、建物賃貸借契約は終了したと解するのが相当である。
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=55051&hanreiKbn=01
ーーーーー
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家屋が火災によつて滅失したか否かは、
賃貸借の目的となつている主要な部分が消失して賃貸借の趣旨が達成されない程度に達したか否かによつてきめるべきであり、
それには消失した部分の修復が通常の費用では不可能と認められるかどうかをも斟酌すべき
であるとして，賃貸借契約の終了を認めた事案。
ーーーーーーーーー
事件番号 昭和41(オ)687
事件名 家屋明渡請求
裁判年月日 昭和42年06月22日
法廷名 最高裁判所第一小法廷 判決
民集 第21巻6号1468頁
判示事項
建物が火災により滅失して建物賃貸借契約が終了したと認められた事例
裁判要旨
賃借建物が、火災により、二階部分は屋根および北側土壁がほとんど全部焼け落ち、柱、天井の梁、軒桁等は半焼ないし燻焼し、階下部分は北側土壁の大半が破傷した外はおおむね被害を免れているが、罹災のままの状態では風雨をしのぐべくもなく、倒壊の危険さえもあり、完全修復には多額の費用を要し、建物全部を取り壊して新築する方が経済的である等判示事実関係のもとにおいては、該建物は火災により全体として効用を失い、滅失し、建物賃貸借契約は終了したと解するのが相当である。
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=55051&hanreiKbn=01
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借地上の建物の滅失
借地上の建物の滅失に関する判例
ーーーーーーーーー
事件番号 昭和35(オ)549
事件名 請求異議
裁判年月日 昭和38年05月21日
法廷名 最高裁判所第三小法廷 判決
民集 第17巻4号545頁
判示事項
一 借地法第七条にいう「建物ガ滅失シタル場合」の意義。
二 滅失建物の敷地が借地の一小部分である場合と借地法第七条の適用される借地権の範囲。
裁判要旨
一 借地法第七条にいう建物の滅失した場合とは、建物滅失の原因が自然的であると人工的であると、借地権者の任意の取りこわしであると否とを問わず、建物が滅失した一切の場合を指すものと解するのが相当である。
二 一箇の借地契約に基づいて借地上に建物が存在する場合には、その建物の敷地が当該借地の一少部分であつても、その敷地についてのみ借地法第七条を適用しなければならないものではなく、当該借地全体について同条が適用されるものと解するのが相当である。
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=53717&hanreiKbn=01
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事件番号 昭和35(オ)549
事件名 請求異議
裁判年月日 昭和38年05月21日
法廷名 最高裁判所第三小法廷 判決
民集 第17巻4号545頁
判示事項
一 借地法第七条にいう「建物ガ滅失シタル場合」の意義。
二 滅失建物の敷地が借地の一小部分である場合と借地法第七条の適用される借地権の範囲。
裁判要旨
一 借地法第七条にいう建物の滅失した場合とは、建物滅失の原因が自然的であると人工的であると、借地権者の任意の取りこわしであると否とを問わず、建物が滅失した一切の場合を指すものと解するのが相当である。
二 一箇の借地契約に基づいて借地上に建物が存在する場合には、その建物の敷地が当該借地の一少部分であつても、その敷地についてのみ借地法第七条を適用しなければならないものではなく、当該借地全体について同条が適用されるものと解するのが相当である。
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=53717&hanreiKbn=01
ーーーー
当事務所のＨＰ http://ishihara-shihou-gyosei.com/
建物の朽廃と賃貸借契約の終了
建物の朽廃と賃貸借契約の終了に関する判例。
本件土蔵は二棟とも建築後年数を経た上戦災にあつた関係から朽廃甚だしく、
いつなんどき崩壊するか判らない位の危険状態にある事案
ーーーーー
事件番号 昭和31(オ)225
事件名 建物収去土蔵敷地明渡請求
裁判年月日 昭和32年12月03日
法廷名 最高裁判所第三小法廷 判決
民集 第11巻13号2018頁
判示事項
建物の朽廃した場合と建物賃貸借の終了の有無。
裁判要旨
建物が朽廃してその効用を失つたときは、その建物の賃貸借は当然終了するものと解すべきである。
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=57650&hanreiKbn=01
ーーーーー
当事務所のＨＰ http://ishihara-shihou-gyosei.com/
賃貸家屋の修繕義務と賃料支払い義務
賃貸家屋の修繕義務と賃料支払い義務に関する判例
ーーーーーーーー
事件番号 昭和37(オ)347
事件名 家屋明渡請求
裁判年月日 昭和38年11月28日
法廷名 最高裁判所第一小法廷 判決
民集 第17巻11号1477頁
判示事項
賃貸家屋の修繕義務の不履行を理由に賃料支払を拒絶できないとされた事例。
裁判要旨
賃貸家屋の破損、腐蝕の状況が居住に著しい支障を生ずるほどでなく、また、賃料が地代家賃統制令の統制に服している等原判決判示の事情のもとにおいては（原判決理由参照）、賃借人は賃貸人の賃貸家屋修繕義務の不履行を理由に賃料全部の支払を拒むことができない。
ーーーーーーー
当事務所のＨＰ http://ishihara-shihou-gyosei.com/
ーーーーーーーー
事件番号 昭和37(オ)347
事件名 家屋明渡請求
裁判年月日 昭和38年11月28日
法廷名 最高裁判所第一小法廷 判決
民集 第17巻11号1477頁
判示事項
賃貸家屋の修繕義務の不履行を理由に賃料支払を拒絶できないとされた事例。
裁判要旨
賃貸家屋の破損、腐蝕の状況が居住に著しい支障を生ずるほどでなく、また、賃料が地代家賃統制令の統制に服している等原判決判示の事情のもとにおいては（原判決理由参照）、賃借人は賃貸人の賃貸家屋修繕義務の不履行を理由に賃料全部の支払を拒むことができない。
ーーーーーーー
当事務所のＨＰ http://ishihara-shihou-gyosei.com/
地震と敷金返還
災害により賃借家屋が滅失し、
賃貸借契約が終了したときは、
特段の事情がない限り、敷引特約（敷金不返還特約）を適用することはできず、
賃貸人は賃借人に対し，
敷引金を返還すべきであるとした判例。
←居住用建物で阪神淡路大震災の事案および消費者契約法の施行前の事案
ーーーーーーーーー
事件番号 平成9(オ)1446
事件名 保証金返還
裁判年月日 平成10年09月03日
法廷名 最高裁判所第一小法廷 判決
民集 第52巻6号1467頁
判示事項
災害により居住用の賃借家屋が滅失して賃貸借契約が終了した場合におけるいわゆる敷引特約の適用の可否
裁判要旨
居住用の家屋の賃貸借における敷金につき、賃貸借契約終了時にそのうちの一定金額又は一定割合の金員を返還しない旨のいわゆる敷引特約がされた場合であっても、災害により家屋が滅失して賃貸借契約が終了したときは、特段の事情がない限り、右特約を適用することはできない。
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=57077&hanreiKbn=01
ーーーーー
当事務所のＨＰ http://ishihara-shihou-gyosei.com/
定期借家制度実態調査
定期借家制度実態調査
平成２ ２ 年１ ２ 月
国土交通省住宅局
調査時期 平成２２年１月
国土交通省ＨＰ http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/22teikisyakuyatyousa.pdf
ーーーーーーーーーーー
（一部抜粋）
２.定期借家制度の活用状況（事業者、家主、入居者）
（事業者）
○ 定期借家契約の実績のある事業者は５９．５％、実績のない事業者は４０．５％。実績のない事業者のうち６５．０％が今後定期借家制度を活用する意向がある旨回答。
○ 活用しない（活用する考えがない）主な理由としては、「普通借家契約に特段の不都合はないため」が５４．０％、「空き家になる可能性があるため」が５３．７％。
○ 活用している（活用する可能性がある）事例としては、「建替え・リニューアルの計画がある場合」が５９．６％、「転勤留守宅等を賃貸する場合」が５５．６％。
（家主）
○ 定期借家契約の実績のある大家は４５．８％、実績のない大家は５４．２％。実績のない大家のうち５７．０％が今後定期借家制度を活用する意向がある旨回答。
○ 活用しない（活用の考えがない）主な理由としては、「普通借家契約に特段の不都合はないため」が５６．５％、「制度が複雑で正確に理解し難いため」が５０．０％。
○ 活用している（活用したい）事例としては、「建替え・リニューアルの計画がある場合」が５１．６％、「転勤留守宅等を賃貸する場合」が４３．４％。
（入居者）
定期借家契約を結んだ理由としては、「気に入った物件が定期借家だったため」が６１．３％、「同条件の物件と比較して家賃が安かったため」、「一時金が安かったため」がそれぞれ４５．２％。
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平成２ ２ 年１ ２ 月
国土交通省住宅局
調査時期 平成２２年１月
国土交通省ＨＰ http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/22teikisyakuyatyousa.pdf
ーーーーーーーーーーー
（一部抜粋）
２.定期借家制度の活用状況（事業者、家主、入居者）
（事業者）
○ 定期借家契約の実績のある事業者は５９．５％、実績のない事業者は４０．５％。実績のない事業者のうち６５．０％が今後定期借家制度を活用する意向がある旨回答。
○ 活用しない（活用する考えがない）主な理由としては、「普通借家契約に特段の不都合はないため」が５４．０％、「空き家になる可能性があるため」が５３．７％。
○ 活用している（活用する可能性がある）事例としては、「建替え・リニューアルの計画がある場合」が５９．６％、「転勤留守宅等を賃貸する場合」が５５．６％。
（家主）
○ 定期借家契約の実績のある大家は４５．８％、実績のない大家は５４．２％。実績のない大家のうち５７．０％が今後定期借家制度を活用する意向がある旨回答。
○ 活用しない（活用の考えがない）主な理由としては、「普通借家契約に特段の不都合はないため」が５６．５％、「制度が複雑で正確に理解し難いため」が５０．０％。
○ 活用している（活用したい）事例としては、「建替え・リニューアルの計画がある場合」が５１．６％、「転勤留守宅等を賃貸する場合」が４３．４％。
（入居者）
定期借家契約を結んだ理由としては、「気に入った物件が定期借家だったため」が６１．３％、「同条件の物件と比較して家賃が安かったため」、「一時金が安かったため」がそれぞれ４５．２％。
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2011年3月11日金曜日
立ち退き交渉と弁護士法７２条
立ち退き交渉が弁護士法７２条に違反するとされた事案。
裁判年月日 平成22年07月20日 最高裁判所第一小法廷 決定
判示事項
弁護士資格等がない者らが，ビルの所有者から委託を受けて，そのビルの賃借人らと交渉して賃貸借契約を合意解除した上で各室を明け渡させるなどの業務を行った行為について，弁護士法７２条違反の罪が成立するとされた事例
裁判要旨
弁護士資格等がない者らが，ビルの所有者から委託を受けて，そのビルの賃借人らと交渉して賃貸借契約を合意解除した上で各室を明け渡させるなどの業務を行った行為については，その業務が，立ち退き合意の成否等をめぐって交渉において解決しなければならない法的紛議が生ずることがほぼ不可避である案件に係るものであって，弁護士法７２条にいう「その他一般の法律事件」に関するものというべきであり，その際，賃借人らに不安や不快感を与えるような振る舞いをしていたなどの本件における具体的事情（判文参照）の下では，同条違反の罪が成立する。
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=80472&hanreiKbn=01
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2011年3月8日火曜日
民間賃貸住宅に関する市場環境実態調査
民間賃貸住宅に関する市場環境実態調査
平成２ ２ 年１ ２ 月
国土交通省住宅局
調査時期 平成２２年１月
国土交通省ＨＰ http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/22minnkantinntaijuutakutyousa.pdf
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（一部抜粋）
【連帯保証人、家賃債務保証会社等（事業者、家主）】
（事業者）
○ 賃貸住宅の入居における連帯保証人や家賃債務保証業者の利用状況は、
「連帯保証人のみを付けて契約している」が57.1％と半数を超えて最も高く、
これに「両方をつけて契約している」（20.7％）、「家賃債務保証会社のサービスのみを付けて契約している」（16.8％）となっている。
○ 家賃債務保証業者の選択方法は「経営状態や評判等を他の不動産会社等に訊く」が56.7％と半数を超えて高く、「経営状態や評判等をインターネットで調べる」（23.8％）、「保証契約書・保証委託契約書等を調べる」（22.9％）が続いている。
（家主）
○ 賃貸住宅の入居における連帯保証人や家賃債務保証業者の利用状況は、
「連帯保証人のみを付けて契約している」が56.7％と半数を超えて最も高く、
これに「家賃債務保証会社のサービスのみを付けて契約している」（20.1％）、
「連帯保証人と家賃債務保証会社のサービスの両方を付けて契約している」（18.5％）となっている。
○ 家賃債務保証業者の選択方法は、「媒介業者や管理業者の勧めに従う」が80.9％と特に高く、これに「経営状態や評判等を不動産会社に訊く」が13.8％で続いている。
【家賃債務保証契約の現状】
○ 保証委託契約申し込みのうち、契約率は85.2％であり、審査落ちが4.9％、申し込み撤回や契約不成立が9.9％となっている。
○ 保証委託契約を締結した年齢層の上位３件の状況は、２０代が86.1％、３０代が91.7％、４０代が80.6％となっており、２０代から４０代までに集中している。
【契約内容の現状】
○ 67.4％が賃貸借期間に併せた保証期間を設定している。
○ 契約時に支払う初回保証料の額を月額家賃の５割と設定しているところが62.5％、保証料の徴収方法には、契約時に必要額を一括で支払う方式のものが57.8％、契約時に加え毎年必要額を支払う方式のものが24.4％となっている。
○ 保証期間は、賃貸借契約と同期間としているものが67.4％を占めている。
○ 家賃以外の保証内容としては、共益費・管理費が100％であるほか、明渡し訴訟の費用が93.5％、明渡し訴訟の弁護士費用が91.3％、残置物撤去費用が91.3％、強制執行の費用が84.8％となっている。
○ 審査方法は、申込み資料のほか、電話での意思確認が76.7％、勤務先に在籍確認が76.7％、過去の弁済履歴情報（自社データ）を確認が65.1％の順に多い。
○ 審査不通過となる要因としては、年収基準不足が67.4％、申込書虚偽記載が39.5％、各種データの該当が37.2％といったものが見られる。
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平成２ ２ 年１ ２ 月
国土交通省住宅局
調査時期 平成２２年１月
国土交通省ＨＰ http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/22minnkantinntaijuutakutyousa.pdf
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（一部抜粋）
【連帯保証人、家賃債務保証会社等（事業者、家主）】
（事業者）
○ 賃貸住宅の入居における連帯保証人や家賃債務保証業者の利用状況は、
「連帯保証人のみを付けて契約している」が57.1％と半数を超えて最も高く、
これに「両方をつけて契約している」（20.7％）、「家賃債務保証会社のサービスのみを付けて契約している」（16.8％）となっている。
○ 家賃債務保証業者の選択方法は「経営状態や評判等を他の不動産会社等に訊く」が56.7％と半数を超えて高く、「経営状態や評判等をインターネットで調べる」（23.8％）、「保証契約書・保証委託契約書等を調べる」（22.9％）が続いている。
（家主）
○ 賃貸住宅の入居における連帯保証人や家賃債務保証業者の利用状況は、
「連帯保証人のみを付けて契約している」が56.7％と半数を超えて最も高く、
これに「家賃債務保証会社のサービスのみを付けて契約している」（20.1％）、
「連帯保証人と家賃債務保証会社のサービスの両方を付けて契約している」（18.5％）となっている。
○ 家賃債務保証業者の選択方法は、「媒介業者や管理業者の勧めに従う」が80.9％と特に高く、これに「経営状態や評判等を不動産会社に訊く」が13.8％で続いている。
【家賃債務保証契約の現状】
○ 保証委託契約申し込みのうち、契約率は85.2％であり、審査落ちが4.9％、申し込み撤回や契約不成立が9.9％となっている。
○ 保証委託契約を締結した年齢層の上位３件の状況は、２０代が86.1％、３０代が91.7％、４０代が80.6％となっており、２０代から４０代までに集中している。
【契約内容の現状】
○ 67.4％が賃貸借期間に併せた保証期間を設定している。
○ 契約時に支払う初回保証料の額を月額家賃の５割と設定しているところが62.5％、保証料の徴収方法には、契約時に必要額を一括で支払う方式のものが57.8％、契約時に加え毎年必要額を支払う方式のものが24.4％となっている。
○ 保証期間は、賃貸借契約と同期間としているものが67.4％を占めている。
○ 家賃以外の保証内容としては、共益費・管理費が100％であるほか、明渡し訴訟の費用が93.5％、明渡し訴訟の弁護士費用が91.3％、残置物撤去費用が91.3％、強制執行の費用が84.8％となっている。
○ 審査方法は、申込み資料のほか、電話での意思確認が76.7％、勤務先に在籍確認が76.7％、過去の弁済履歴情報（自社データ）を確認が65.1％の順に多い。
○ 審査不通過となる要因としては、年収基準不足が67.4％、申込書虚偽記載が39.5％、各種データの該当が37.2％といったものが見られる。
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2011年3月6日日曜日
賃貸住宅に係る相談・情報提供窓口
賃貸住宅に係る相談・情報提供窓口
国土交通省ＨＰ
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/madoguchi16.7.14.htm
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http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/madoguchi16.7.14.htm
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2011年3月5日土曜日
不動産仮差押え
権利能力のない社団を債務者とする不動産仮差押え
事件名 不動産仮差押命令申立て却下決定に対する抗告棄却決定に対する許可抗告事件
裁判年月日 平成23年02月09日 最高裁判所第二小法廷 決定
判示事項
裁判要旨 権利能力のない社団を債務者とする金銭債権を有する債権者は，当該社団の構成員全員の総有に属し第三者を登記名義人とする不動産に対して仮差押えをする場合，上記不動産が当該社団の構成員全員の総有に属する事実を証する書面を添付して仮差押命令の申立てをすることができ，上記書面は，必ずしも確定判決等であることを要しない
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=81131&hanreiKbn=01
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事件名 不動産仮差押命令申立て却下決定に対する抗告棄却決定に対する許可抗告事件
裁判年月日 平成23年02月09日 最高裁判所第二小法廷 決定
判示事項
裁判要旨 権利能力のない社団を債務者とする金銭債権を有する債権者は，当該社団の構成員全員の総有に属し第三者を登記名義人とする不動産に対して仮差押えをする場合，上記不動産が当該社団の構成員全員の総有に属する事実を証する書面を添付して仮差押命令の申立てをすることができ，上記書面は，必ずしも確定判決等であることを要しない
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=81131&hanreiKbn=01
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2011年3月4日金曜日
賃貸借契約の更新料
賃貸更新料訴訟、統一判断か 最高裁で６月弁論
産経新聞ＨＰ
http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/110304/trl11030419430005-n1.htm
毎日新聞ＨＰ
http://mainichi.jp/select/jiken/news/20110305k0000m040054000c.html
読売新聞ＨＰ
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20110304-OYT1T00977.htm
朝日新聞ＨＰ
http://www.asahi.com/housing/news/TKY201103050095.html
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産経新聞ＨＰ
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毎日新聞ＨＰ
http://mainichi.jp/select/jiken/news/20110305k0000m040054000c.html
読売新聞ＨＰ
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20110304-OYT1T00977.htm
朝日新聞ＨＰ
http://www.asahi.com/housing/news/TKY201103050095.html
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賃借建物が競売になった場合３
賃借建物が抵当権実行による競売になった場合，
賃貸借契約締結時の重要事項説明書を見てみましょう。
賃貸借契約の締結時に賃借建物に抵当権が設定されていた場合は，
不動産業者に説明義務があるからです。
ーーーーー
標準様式の重要事項説明書に基づくと，
「Ⅰ 対象となる建物に直接関係する事項」の
「１ 登記記録に記録された事項」の，
所有権以外の権利に関する事項（権利部（乙区））の部分に，
「抵当権」の記載があるはずです。
ーーーーーーー
競売により実行された抵当権が，
賃貸借契約の締結時に設定されていたにも関わらず，
重要事項説明書に抵当権の記載が無い場合，
賃借人は，不動産仲介業者に責任を追及できることがあります。
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賃貸借契約締結時の重要事項説明書を見てみましょう。
賃貸借契約の締結時に賃借建物に抵当権が設定されていた場合は，
不動産業者に説明義務があるからです。
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標準様式の重要事項説明書に基づくと，
「Ⅰ 対象となる建物に直接関係する事項」の
「１ 登記記録に記録された事項」の，
所有権以外の権利に関する事項（権利部（乙区））の部分に，
「抵当権」の記載があるはずです。
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競売により実行された抵当権が，
賃貸借契約の締結時に設定されていたにも関わらず，
重要事項説明書に抵当権の記載が無い場合，
賃借人は，不動産仲介業者に責任を追及できることがあります。
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2011年3月3日木曜日
賃貸住宅の退去時に伴う原状回復に関するトラブル
賃貸住宅の退去時に伴う原状回復に関するトラブル
国民生活センターＨＰ
http://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20110303_1.html
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国民生活センターＨＰ
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