不動産の贈与２

相続時精算課税制度を利用すれば，



住宅取得資金だけでなく，



住宅である不動産自体も



対象にすることができます。



その結果，



２５００万円以内の不動産について，



贈与税０円で，



跡継ぎに贈与することができる場合があります。



ただし，相続時精算課税制度は，短所もあります。



また，不確定要素も含まれており，熟考を要します。



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相続時精算課税制度



国税庁ＨＰ　タックスアンサー



http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103_qa.htm#q1



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敷金返還請求１０

原状回復義務の考え方２


原則として，


Ａ：経年変化による自然損耗分


Ｂ：通常使用に伴う通常損耗分



について，


借主は，原状回復義務を負いません。


例外として，


Ａ：経年変化による自然損耗分

Ｂ：通常使用に伴う通常損耗分


についても，


特別契約（特約）によって，


借主が負担すると決めておいた場合は，


借主の負担になります。




しかし，


①平成17年12月16日最高裁判所第二小法廷判決や
最高裁判所ＨＰ

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=24961&hanreiKbn=01


②消費者契約法１０条により，


Ａ：経年変化による自然損耗分


Ｂ：通常使用に伴う通常損耗分


について，


借主が負担するとの特約は，裁判上は，ほぼ認められなくなりました。



（裁判をしない場合は，家主や不動産業者から特約を示されれ，借主の負担を主張されてしまうでしょう。）


その結果，


借主に原因があった場合の物件の損傷についてが問題になります。


借主に原因があれば，原状回復費用について，


１００％借主が負担すべきと考えることもできます。


確かに，借主に原因があるが，


借主がその物件に長く居住していれば，


自然損耗や通常損耗により，


そもそも物件は痛んでくること。


その借主が長く居住することにより，


家主は，安定した家賃を収受できたこと。


（空き部屋による家賃損失がなかったこと）


などから，国土交通省のガイドラインは，


経年変化を考慮して，借主の原状回復義務の内容を軽減してます。


（例）クロスは６年経過すれば，


１０％の価値になると規定してあります。


よって，借主が，残りの９０％についても負担すると，



家主がその分を不当に利得したと考えます。


この場合，たとえ借主に原因に基づくクロスの損傷であっても，


最大値で，借主は，その１０％を負担すれば足りるということです。


その１０％について，借主の原因によって，


故意の場合は，１０％借主負担ですが，


過失の場合は，過失割合により，１０％のうちの？％が借主負担ということになります。


そもそも，借主に原因がなければ，


借主の負担は０％です。


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不動産の贈与

本人の生前に，

居住用不動産を贈与してしまえば，

（名義変更（登記）も完了させれば）


確実に，跡を継いで欲しい人の名義にできます。



相続（遺言）の場合と異なり，

本人の死後，その居住用不動産から生じるトラブルを軽減することができます。



贈与者が生きているので，



その贈与が贈与者の真意に基づくものか，確認できるからです。


しかし，贈与税が課税されてしまいます。

不動産取得税が課税されます。

登録免許税が相続に比べて，１．６％高くなります。


＊各種贈与税の軽減措置は，

住宅取得「資金」を対象とするものです。

不動産自体の贈与の場合は，適用されません。


国税庁ＨＰ　タックスアンサー
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508_qa.htm#q3

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更新料を支払う特約の有効性

賃貸借契約の更新ごとに

更新料を支払うとの特約につき，

下級審判決は，

無効と判断したものと，有効と判断したものとに分かれています。

最高裁判決は，まだありません。

【無効と判断した下級審判決】

①大阪高等裁判所平成２１年８月２７日判決（成田喜達裁判長）

金融法務事情１８８７号１１７頁

②事件番号
平成20(ワ)1286
事件名
更新料支払い請求事件
裁判年月日
平成21年09月25日
裁判所名・部
京都地方裁判所 第３民事部

【判示事項の要旨】

原告が，被告に対し，賃貸借契約の更新に際して更新料１０万６０００円の支払を求めたところ，被告が，更新料条項は消費者契約法１０条に反して無効であると主張した。本判決は，更新料を賃料の補充とみることは困難であって，更新拒絶権放棄の対価や賃借権強化の対価ということもできないとした上で，更新料の額や原告と被告との間の情報量の格差等の事情を考慮して，更新料条項が消費者契約法１０条に反して無効であるとした事案である。

最高裁判所ＨＰ

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=38163&hanreiKbn=03

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【有効と判断した下級審判決】

①大阪高等裁判所平成２１年１０月２９日判決（三浦潤裁判長）

金融法務事情１８８７号１１７頁

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敷金返還請求９

原状回復義務の考え方①



民法には，原状回復義務を直接定めた条文はありません。


ところが，裁判所は，賃借人の原状回復義務を肯定しています。


（賃借人に原因がある賃借物件の損傷ついては，


賃借人が，賠償責任を負うことは，民法にも定めてあります。）




ここで問題なのは，


賃借人に原因がない部分


①経年変化にともなう，自然的損耗分


②賃借物件の通常使用にともなう，通常損耗分


についても，


原則として


原状回復義務を負うか（賃借人が原状回復費用を支払う必要があるのか）


ということです。



さらに，賃借人に原因がなくても，


特別な契約（特約）により，


賃借人に原状回復義務を負わせることができるのか，


ということです。



＊なお，敷金から自動的に一定金額が引かれ，


残った敷金を返還する特約（敷引特約）


が有効か無効かは，別の問題になります。


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敷金返還請求８

原状回復に関する最高裁判所の判決です。

通常の使用に伴い生ずる損耗（通常損耗分）の

原状回復費用は，家主の負担が原則です。

ところが，本件では，

家主側は賃貸借契約において特約を締結したから，

通常損耗分の原状回復費用も，

借主が負担すべきだと主張して争いました。

判決は，

家主側の主張を認めませんでした。

＊この最高裁判所の判決が，

特約の解釈について，家主側に厳しい判断をしたため，

家主側が通常損耗分を借主側に請求することは難しくなりました。

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賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負う旨の特約が成立していないとされた事例

平成17年12月16日最高裁判所第二小法廷判決

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=24961&hanreiKbn=01
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敷金返還請求７

家主側が，悪質な場合，

原状回復工事の費用を水増しすることがあります。

①書類で，原状回復工事の費用を提示してもらうこと。

電話の場合，総額の費用だけ述べて，内訳を内緒にすることがあります。

②費用の書類を手に入れたら，原状回復工事の単価を確認すること。

内装工事業者に費用の書類を見てもらえば，相場の範囲内かどうか教えてもらえます。

（費用の書類とともに， 賃貸契約書や部屋の間取りも，一緒にもっていきましょう。）

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土地の通行権

土地の購入に際し，

袋地の場合は，

家が建築できるかどうか，

公道への接続（道路の幅，奥行き）など，

現場を見れば，分かるので

慎重に考えることができます。

ところが，奥に袋地がある，公道側の土地については，

落とし穴があります。

公道側の土地について，

袋地のために，囲繞地通行権が設定されていることがあります。

そのため，土地全体を有効に利用できないことがあります。


また，通行地役権という権利が，

設定されていることもあるので，要注意です。


囲繞地通行権は，法律による権利であり，

不動産登記簿には，記載されません。


通行地役権は，地役権の設定登記がなくても，

主張できることがあり，

不動産登記簿を見ても，登記されていないのが，通常です。


家の前面道路が，公道の場合は，おそらく大丈夫です。

そうでない場合は，

奥にある家の人が，どうやって公道にでているのか，

チェックしましょう。



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民法
（公道に至るための他の土地の通行権）
第二百十条 　
　他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
２ 　池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。

第二百十一条 　
　前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
２ 　前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。

第二百十二条 　
　第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。

第二百十三条 　

　分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない。
２ 　前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準用する。
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民法
（地役権の内容）
第二百八十条 　
　地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。ただし、第三章第一節（所有権の限界）の規定（公の秩序に関するものに限る。）に違反しないものでなければならない。

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賃貸トラブルに関する本の紹介

賃貸トラブルに関する本を紹介します。

紹介するのは，私が購入済みの本です。

＜民事法研究会＞

「賃貸住宅紛争の上手な対処法第4版」

平成１９年１月２４日　第１刷発行

定価　４０００円＋税

リンク先は，「楽天ブックス」です。
賃貸住宅紛争の上手な対処法第4版

賃貸借契約と賃貸人、賃借人の義務／賃借物件の所有者の変更と賃借人の権利／賃貸建物の修繕義務の存否、必要費・有益費の償還請求等／賃料増額請求、更新請求への対処／敷金・権利金等／敷金返還義務および原状回復義務／借家契約の解約・更新拒絶、解除について／特殊な理由による解約・解除／隣人の迷惑行為への対処法／保証人関係の法律問題、保証人の死亡／特殊使用関係（社宅、公務員宿舎、公営住宅）／その他の諸問題／紛争解決手段／参考資料・関連書式

Ｑ＆Ａ方式です。

賃貸紛争に関する，一般的な疑問への答えが載っています。

この本は，賃貸紛争を網羅的に扱っているので，

敷金返還請求のみなら，

値段の関係上，敷金返還のみを扱う本の方がよいかもしれません。

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建物の明渡し請求２

建物の明渡し請求の調停申立書は，下記のとおりです。


最高裁判所ＨＰ

http://www.courts.go.jp/saiban/tetuzuki/syosiki/syosiki_02_15.html

調停申立先の裁判所は，原則として，紛争の目的である宅地・建物の所在地を管轄する簡易裁判所になります。

＊なお，地代・家賃の変更請求と異なり，


建物の明渡し請求は，


訴訟の前に，調停を申し立てる必要はありません。


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地代・家賃の変更２

地代・家賃の増額・減額請求の調停申立書は，下記のとおりです。



最高裁判所ＨＰ

http://www.courts.go.jp/saiban/tetuzuki/syosiki/syosiki_02_14.html



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地代・家賃の変更

地代・家賃の増額または減額につき，

地主（家主）と賃借人との間で，話合いがつかない場合は，

裁判になります。

ただし，地代・家賃の増減請求事件は，

調停前置主義になっていますので，

訴訟を提起する前に，調停をすることになります。

調停申立先の裁判所は，

原則として，紛争の目的である宅地・建物の所在地を管轄する簡易裁判所になります。

＊ただし，賃借人は，増額請求に納得できないとして，

地代・家賃を不払いにすると，

賃貸借契約を解除されるおそれがあります。

地主・家主が，地代・家賃を受け取らない場合は，

法務局に供託します。

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借地借家法

（地代等増減請求権）
第十一条 　
　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 　地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

（借賃増減請求権）
第三十二条 　
　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 　建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。


民事調停法

（宅地建物調停事件・管轄）
第二十四条 　
　宅地又は建物の貸借その他の利用関係の紛争に関する調停事件は、紛争の目的である宅地若しくは建物の所在地を管轄する簡易裁判所又は当事者が合意で定めるその所在地を管轄する地方裁判所の管轄とする。

（地代借賃増減請求事件の調停の前置）
第二十四条の二 　
　借地借家法 （平成三年法律第九十号）第十一条 の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求又は同法第三十二条 の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない。
２ 　前項の事件について調停の申立てをすることなく訴えを提起した場合には、受訴裁判所は、その事件を調停に付さなければならない。ただし、受訴裁判所が事件を調停に付することを適当でないと認めるときは、この限りでない。

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賃貸人が交代した場合

居住用建物の賃貸人が，交代するのは，基本的に３種類です。

①賃貸人に相続が発生した場合は，

賃借人は，従前の賃貸借契約を相続人に主張できます。

敷金も，相続人から返還してもらえます。

②賃貸人が，賃借物件を第三者に売却した場合は，

賃借人は，従前の賃貸借契約を第三者たる新賃貸人に主張できます。

敷金も，新賃貸人から返還してもらえます。


③賃貸人の借金の返済不能により，

賃借物件が競売にかかり，所有者が交代した場合は，

下記のとおりです。

http://hudousanntrable.blogspot.com/2009/11/blog-post.html

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賃貸人の破産

居住用建物の賃貸人が破産した場合，

賃貸人は，賃貸人が破産したことを理由として，

賃貸借契約を解除できません。

反対に，賃借人も，

賃貸人が破産したことを理由として，

賃貸借契約を解除できません。

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自己破産と賃貸借契約の解除

居住用建物の賃借人が，自己破産したとしても，

賃貸人は，自己破産を理由として，

賃貸借契約を解除できません。

なお，居住用建物の賃貸借契約において，

賃借人が自己破産の申立てをした場合，

賃貸人は賃貸借契約を解除できるとの条項は，

借地借家法により，無効と解されています。


ただし，賃借人が賃料を滞納していた場合は，

賃料滞納を理由に，

信頼関係が破壊されているとして，

賃貸借契約が解除されることは，あり得ます。

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建物の明渡し請求

賃借人が家賃の滞納などにより，

賃貸借契約が解除されたにもかかわらず，

建物を明け渡さないときは，

建物明渡しの訴訟を提起することになります。


＊カギを付け替えるなど，

賃借人を強制的に追い出すと，

家主側に，不法行為に基づく損害賠償責任が発生する可能性が高いので，

絶対にしないでください。

＊賃借人に無断で賃借室内に侵入すると，

住居侵入罪になりえます。

賃借室内の動産類を勝手に処分すると，

窃盗罪になりえます。

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滞納家賃の請求２

家賃を滞納している場合は，

滞納家賃の請求とともに

建物の明渡を請求をするのが，

通常です。

督促により，賃借人が任意に応じない場合は，

裁判所に訴訟を提起することになります。

訴訟費用としては，

①収入印紙代として

Ａ：建物の固定資産税の評価証明書の価格の２分の１を

基準にして算定した金額分を訴額として，


Ｂ：ただし，マンションのように区分建物として，登記されていない場合は，

建物全体の面積に対する，賃貸部屋の面積に占める割合を，

建物の固定資産税の評価証明書の価格の２分の１で乗じて算定した金額分を訴額として，


上記により，算定された訴額を

手数料額早見表に記載されている訴額の金額と照合して，

収入印紙代を計算します。


最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/saiban/tetuzuki/pdf/hayami.pdf


＊建物面積や建築年度により，固定資産税の評価証明書の価格は異なるため，

一概に収入印紙代が，いくらとは言えません。


②切手代として，６０００円程度（各裁判所により異なります）。

③建物の登記事項証明書代として１０００円

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建物明渡請求の訴状

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/saiban/tetuzuki/syosiki/syosiki_02_07.html

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滞納家賃の請求

賃貸借契約は，

売買契約のような単発的な契約ではなく，

継続契約であること，

借家の場合，生活の本拠になることから，

１回（１か月分）でも家賃を滞納すれば，

ただちに，賃貸借契約の解除が，

認められるということは，難しいようです。

＊解除について，話合いがつかない場合，最終的には，裁判所が判断します。


初めての家賃滞納なのか，

２回目なのか，

賃貸物件の使用方法（目的外の利用，転貸し）

等の諸事情にもよりますが，

裁判所が解除を認めるのは，

賃料滞納が３ヵ月分以上になった場合のようです。


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敷金返還請求６

原状回復に関するわかりやすい資料として，

北海道宅地建物取引業協会が発行している

「原状回復のてびき（居住用物件）」があります。

無料で配布しているようです。


寒冷地特有の事情も記載してあります。

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「原状回復のてびき（居住用物件）」の問い合わせ先

社団法人北海道宅地建物取引業協会ＨＰ
http://www.takken.ne.jp/coho/public.html

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敷金返還請求５

敷金返還の定型訴状は，

下記最高裁のＨＰをダウンロードすることで作成できます。

返還敷金の請求額が，

３０万円の場合，

裁判費用は，

収入印紙（裁判所への手数料）　　　　３，０００円

切手（裁判所によって異なります）　約６，０００円

不動産登記事項証明書　　　　　　　　１，０００円　　

合計約１万円です。

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最高裁判所ＨＰ　民事訴訟・少額訴訟で使う書式http://www.courts.go.jp/saiban/tetuzuki/syosiki/index_minzisosyou.html

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敷金返還請求４

敷金返還請求事件では，原状回復義務の内容が争点になります。

家主側の主張に対し，

借主は丁寧に使用していたことを証明するため

退去時（荷物を運び出した後）には，

写真を撮って，証拠を残しましょう。

＊携帯電話の写真機能やデジタルカメラの場合，

偽造変造が可能なので，

レンズ付きフィルムカメラ（インスタントカメラ）の方が，

証拠としては，適切でしょう。

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敷金返還請求３

賃貸人が，どうしても敷金を返還してくれないときは，

裁判をすることになります。

裁判の種類としては，

①調停（話合い）

②少額訴訟（訴額が６０万円以下の金額，１日で裁判が終わる可能性があり）

③通常訴訟

３種類があります。


①調停（話合い）につき，

賃貸人は話し合いに応じる義務はないので，

無視される可能性があります。

＊②③の訴訟は，無視すると不利益になるので，

賃貸人（賃貸人の代理人）は，裁判所に出てきます。

②少額訴訟につき，

賃貸人は，異議を出すことが多いので，

１回の裁判で終了することは，希なようです。

異議が出れば，③通常訴訟に移行します。

③通常訴訟につき，

これが，いわゆる裁判を起こす，という場合にあたります。

訴額が１４０万円以下の簡易裁判所の場合，

（１４０万円超は，地方裁判所になります。）

司法委員という，裁判所の人が，

賃借人と賃貸人の間に入ってくれるので，

和解（話合い）で，決着になることも多いようです。

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敷金返還請求２

敷金は，全額，賃借人に返還されるのが原則です。



ところが，敷金から控除される原状回復費用を巡って，


賃借人と賃貸人のトラブルが頻発しています。




①経年劣化による自然損耗分および

　通常使用による通常損耗分は，

　賃貸人負担が原則（国土交通省のガイドライン）です。


②自然損耗分および通常損耗分も含めた

　すべての原状回復費用を


　賃借人の負担とする賃貸借契約の条項は，


消費者契約法１０条に違反しており，


無効との判断を示してる下級審判例も少なくありません。




＊敷金を返還しないことは，通常は，犯罪にはならないので，


故意に敷金を返還しない賃貸人もいるようです。


どうしても，敷金を返還してくれない場合は，


賃借人が積極的に請求していかなければなりません。


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敷金返還請求

敷金とは，

賃貸借契約に基づく賃借人の債務を担保するため，

賃借人から賃貸人に交付される金銭のことです。


賃貸借契約の終了時における

不払い賃料，故意過失による賃借物件に対する損害など

賃借人の損害賠償金額の合計を

敷金から差し引いて，

それでも余った金額が，賃借人に返還されます。


敷金の返還を請求できる時期は，

賃借人が，賃貸人に賃借物件を明け渡した後になります。


＊したがって，「敷金を返還しないと，部屋を明け渡さないぞ。」

ということは，できません。

明渡し→敷金返還

の順序になります。

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住宅ローンと離婚

住宅ローンで，問題になる場合として，

①夫婦で住宅ローンを組んだが，離婚した。

②義父が，義理の息子のために住宅ローンの連帯債務者（連帯保証人）になったが，

娘夫婦が離婚した。

など，があります。

①では，

そのまま居住をし続ける方が，ローンを支払える能力があればよいのですが，

別れた相手が，ローンを支払う，または，ローンの一部を援助する場合，

住宅ローンの完済に至ることは，少ないようです。

また，別れた相手が破産する場合，

居住している方が，住宅ローンを滞りなく支払っていても，

銀行と話合いをつけなくてはいけません。


②では，

正直，手の打ちようがない状態に陥ります。

＊義理の息子（娘）の，連帯債務者や連帯保証人には，ならないようにしましょう。

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中古建物の耐震設計

中古建物の耐震設計の目安となるものに，

建築基準法の改正時期があります。

大きく分けて，下記の時期が目安になります。


①昭和５６年６月１日以降

②平成１２年６月１日以降



＊ただし，法律の改正時には，混乱が生じるため，

改正直後の建物は，改正前基準に基づいている可能性があります。


＊また，耐震偽装問題のように，そもそも建築業者が，

建築基準法を遵守していない可能性があります。


＊さらに，１個１個の建物は個性が強く，

地盤の性質，建物の老朽化，なども関係してきます。


一番安全なのは，お金はかかりますが，

「耐震診断」を受けることです。



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筆界特定制度の申立て件数およびその結果

筆界特定制度の申立て件数およびその結果


【平成１８年】

　新受　　　2,790件

　うち既済　　　731件

　（内訳：筆界特定343件，その他388件）
　　　　　
　うち未済　　2,059件


【平成１９年】
　　　　　　
　新受　　　　2,690件

　うち既済　　2,426件　　

（内訳：筆界特定1,530件＝６３％，その他896件＝３７％）

　うち未済　　2,323件


【平成２０年】

　　　　　
　新受　　　　2,492件

　うち既済　　2,758件　

　（内訳：筆界特定1,700件＝６２％，その他1,058件＝３８％）

　うち未済　　2,057件


既済事件のうち，６割程度が筆界特定に至り，事件が終了しているようです。

既済事件のうち，残りの４割程度は，却下や取下げにより，事件が終了しています。


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マンションの購入

マンションは，１戸建てと異なり，集団で生活する建物です。


マンションの短所の一つとして，

修繕積立金，管理費の滞納問題があります。

滞納者が少数なら，まだしも，

一定数以上の滞納者が生じてくると，

正直に払っている人も，損を感じるようになり，

他の居住者にも，滞納が蔓延するおそれがあります。


滞納の結果，マンション管理費が足りなくなるので，マンション管理が行き届かなくなり，

ゴミの散乱，エレベーターの使用不能などが生じ得ます。

マンション全体の財産的価値が減少し，

各所有者のマンションの価値も減少します。


マンションの管理が行き届かなくなった時点で，

所有者は，自己のマンションを売却しようと思っても，

まず買い手がつきません。

所有者である以上，修繕積立金・管理費の支払い義務は発生し続けます。

このマンションから引っ越しをしたとしても，

所有者である以上は，修繕積立金・管理費の支払い義務は発生し続けます。



＊マンションは，自分が真面目にしていても，

他の居住者による影響が大ですので，購入の際は注意してください。

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筆界特定制度

筆界特定制度は，無料ではありません。

費用としては， 下記のものが必要になります。

①土地の価額を基準とした，筆界特定制度の申請手数料

（例）　紛争になっている対象土地（自分の土地と相手方の土地）の価格の 合計額が４，０００万円の場合，

　申請手数料は８，０００円になります。　

　　
　＊手数料算出の計算式は，土地の価格に比例して決められています。


②土地の面積・地形に応じた測量費用 （数十万円～１００万円）

③弁護士・土地家屋調査士を代理人にした場合，

代理人報酬 （１０万円～数十万円：事件の難易度によります。）

＊認定司法書士も代理人になれますが，

　紛争になっている対象土地の価格の合計額が，５６００万円以下の場合に限ります。

④私的な鑑定人を依頼した場合，鑑定人報酬

⑤筆界特定の記録の閲覧・謄写の費用

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土地の境界紛争

土地の境界について，隣地と紛争が生じた場合，

「筆界特定」制度により，筆界（境界）紛争を解決できるかもしれません。

平成１８年１月２０日から，

従来の「筆界確定訴訟（裁判）」の他に

筆界特定制度が創設されました。

この制度は，筆界特定登記官（土地に関する専門の行政機関）が，

過去における筆界（公法上の境界）を特定するものです。


したがって，

長年の占有により，筆界を越境した部分に関し，時効取得が成立する場合，

（時効取得により，土地の所有権の範囲が変更されます。）

筆界特定制度は使えません。


筆界特定制度は，現在の所有権の範囲を特定するのではなく，

過去の筆界（公法上の境界）を特定するに過ぎないからです。

したがって，過去から現在までの間に，境界に変更が生じているような場合は，

対象外になります。


＊筆界特定制度を利用すれば，

隣地との境界の目印が不明になった場合で，

もう一度，その境界を明らかにするとき，

公平な第三者である筆界特定登記官を交えることにより，

過去の境界を復元できます。


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法務省民事局のＱ＆Ａ　http://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.html

Ｑ３
　筆界とは何ですか。一般的にいう境界とは違うのですか。
Ａ３
　「筆界」とは，ある土地が登記された時にその土地の範囲を区画するものとして定められた線であり，所有者同士の合意等によって変更することはできません。　これに対して，「境界」という語は，所有権の範囲を画する線という意味で用いられることもあり，その場合には，筆界とは異なる概念となります。筆界は所有権の範囲と一致することが多いのですが，一致しないこともあります。

Ｑ４
　筆界の特定とは何ですか。
Ａ４
　ある土地が登記された時にその土地の範囲を区画するものとして定められた線（筆界）を，現地において特定することです。新たに筆界を決めるものではなく，調査の上，登記された時に定められたもともとの筆界を，筆界特定登記官が，明らかにすることです。

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不動産取引の順序

新築住宅の場合の不動産取引の順序としては，

１　未完成物件の場合

　①見学
　②登録申込み
　③登録抽選会
　④重要事項の説明
　⑤申込み
　⑥売買契約の締結（手付金の支払い）
　⑦建物完成
　⑧代金の決済・引渡し・所有権移転登記
　⑨入居


２　完成物件の場合
　
　①見学
　②重要事項の説明
　③申込み
　④売買契約の締結（手付金の支払い）
　⑤建物完成
　⑥代金の決済・引渡し・所有権移転登記
　⑦入居
　
＊ポイントは，「重要事項の説明」後，「申込み」までは時間をとって，慎重に考えることです。

不動産業者から，すぐ売れてしまうので，と言われて，その場で契約（仮の契約も含めて）をしないようにしましょう。

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建築条件付土地の売買

建築条件付土地の売買とは，

土地の買主が，土地の売主の指定する建築業者と，

一定期間内に，建物建築契約を締結することを条件として，

土地を売買する契約のことです。


この建築される住宅（注文住宅）は，

既製品である建売住宅と異なり，

建物の間取りや仕様などを，土地の買主が自由に決定することができます。


契約順序としては，

①建築条件付土地の売買契約を締結

②建築住宅のプランを作成

③一定期間内に，建築請負契約を締結

④建築開始


【注意点】

　住宅の建築について，請負契約が成立しない場合は，

　「土地の売買契約は解除され，

　売主は売買代金などの受領した金銭を全額返還し，

　売主は，買主に損害賠償を請求できない。」

との条項が，契約書に記載されているかどうか，確認しましょう。

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住宅瑕疵担保履行法

住宅瑕疵担保履行法により，

平成２１年１０月１日以降に，

引き渡された，

新築住宅については，

　＊新築住宅（建築工事完了の日から１年を経過しない住宅で，まだ人が居住したことがない住宅）

住宅の売主（不動産業者，建築請負業者）に対し，

引渡しの日から１０年間につき，

柱や梁などの構造耐力上の主要な部分，雨水の浸入を防止する部分，

の隠れた瑕疵（住宅の引渡し時において，存在していた隠れた欠陥），

の損害賠償責任を果たさせるため，

資力確保措置（保険の加入または保証金の供託）が義務づけられました。



＊平成１２年４月１日以降に締結された新築住宅についても，

柱や梁などの構造耐力上の主要な部分，雨水の浸入を防止する部分に関して，

売主には，１０年間の瑕疵担保責任が義務づけられていました。

しかし，平成１２年４月１日以降，平成２１年９月３０日以前は，

売主が倒産してしまえば，

買主は，損害賠償請求権はあっても，

現実に損害を賠償してもらえず，泣き寝入りでした。

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国土交通省のＨＰhttp://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/1-aboutlow.htm

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賃借建物が競売になった場合

賃借建物が，競売になった場合，

（家主が，借金を返済できず，抵当権に基づき，競売になった場合。）

（通常，賃借建物には，建設に際して，銀行から借金をしているので抵当権が設定されています。）


賃貸借契約を締結した時期により，賃借人の保護内容が異なります。


１　平成１６年３月３１日までに契約が締結されていた場合，

　契約内容として賃借期間が３年以内になっていれば，

　（通常，賃借期間は１年から３年以内になっています。）

　競売により，新しい家主に所有権が移転したとき（＝買受け代金を納付したとき）以後の残りの契約期間内については，

　そのまま居住することができます。

　敷金の返還義務は，競売によって，家主になった人に引き継がれます。


 ＊ただし，競売開始決定から新しい家主に所有権が移転するとき（＝買受け代金を納付したとき）までの間に，賃貸借の契約期間が満了する場合は，

契約期間の満了により建物を退去することになりますし，
敷金の返還義務は，競売によって，家主になった人には引き継がれません。
　
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２　平成１６年４月１日以後に契約が締結された場合，


　競売により，新しい家主に所有権が移転したとき（＝買受け代金を納付したとき）から，


　６ヵ月以内に賃借建物を明け渡さなければなりません。


　賃借建物を明け渡すまでの期間は，


　建物使用料金を新しい家主に支払わなければなりません。


　
　敷金の返還義務は，競売によって，家主になった人には引き継がれません。


　よって，昔の家主に敷金の返還を求めますが，通常は支払い能力がないので，泣き寝入りになってしまいます。


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不動産に関するクーリング・オフ

不動産の売買や賃貸借の場合，

クーリング・オフ（損害賠償が不要で，一方的に，正当理由もなく契約を解除できる。）ができません。


ただし，不動産「売買」のみ，

不動産業者が「売主」で，かつ，

売買契約の締結場所が，

１　仮設事務所（テント張り，仮設小屋のような場合）

２　売主が勝手に，自宅（勤務先）へ訪問してきた場合の自宅（勤務先）

上記「１」，か，「２」に該当し，さらに，


契約締結日から，８日以内に，クーリング・オフ書面を発信する場合に限り，

クーリング・オフが認められます。


＊現実としては，以上の要件を満たすことは希なので，

不動産売買のクーリング・オフは，ほとんどないようです。


＊「賃貸借」は，そもそも，クーリング・オフという制度がありません。

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マイホームの買換え

マイホームの買換えの注意点

１　現在住んでいる物件を先に売ってから，新しい物件を購入すること。

２　もし，新しい物件を先に購入する場合は，

　新しい物件の購入契約に特約として，

　「現在住んでいる物件が，年月日までに，金〇円以上で，売却できなかった場合は，

　本契約は解除できる。」との条項を入れておきましょう。


＊現在住んでいる物件が売却できなかった場合，

業者が買い取ってくれる制度（下取り制度）もありますが，

その場合の売却価格は，希望売却価格よりも大きく下回ることが，通常なので注意しましょう。

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定期借家契約

定期借家契約とは，通常の借家契約と次の点で異なります。

【貸主の長所】

１　賃貸期間が終了すると，借家契約は更新されず，終了します。

（通常の借家契約は，借主が借家契約の継続を望むと，借家契約を更新しなければなりません。

貸主が契約の更新を拒絶したい場合，正当事由が必要です。）


２　賃貸借期間を１年未満とすることができます。

（通常の借家契約は，賃貸借期間が１年未満の場合，賃貸期間の「定めがない」，ものとして扱われます。）


【借主の長所】

１　賃貸借期間終了により，必ず借家契約が終了し，貸主が安心できるので，賃料が安くなる傾向があります。

２　賃貸借期間終了により，必ず借家契約が終了し，貸主が安心できるので，借家契約成立時の審査が緩くなる傾向があります。


【貸主の短所】

１　借家契約の締結時に，定期借家契約であること，通常の借家契約と異なることの説明および説明書の交付が必要になります。

２　あらかじめ賃貸借期間満了の６ヵ月前までに，賃貸借期間が終了する旨の通知しなければなりません。


【借主の短所】

１　中途解約の特約がない限り，賃貸借期間の途中で，解約をすることは，原則できません。

　ただし，床面積が２００平方メートル未満の居住用建物で，やむを得ない事情（転勤，入院，介護など）により，生活の本拠として使用できなくなった場合は，法律により解約できます。


２　賃貸借期間の満了により，更新されず借家契約は終了するので，借家を明け渡すことになります。



＊定期借家契約の利用方法としては，

貸主は，転勤で１～３年くらい，家を空けるときで，

借主は，学生で，賃貸借期間満了時には，卒業する，

というのが，理想ではないでしょうか？

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不動産の契約

不動産の契約は，売買にしても，賃貸借にしても，

大金が動くので，原則として，契約成立後は，解除ができません。

（例）ほかに気に入った物件が見つかった。

　　　急に転勤が決まった。
　　
　　　お金の都合がつかなくなった。
　
　以上のような例は，正当な理由にはならないので，

　相手方に損害を賠償をすることになります。

契約は，慎重におこないましょう。

相手方や不動産業者も，契約の成立を迫ってくるので，要注意です。

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