定期借家契約を締結する場合，
定期借家契約の契約書だけでなく，
契約締結前（契約書の作成前）に
次の内容の書面（借地借家法３８条２項所定の書面）の交付および口頭の説明が必要になります。
賃貸人から賃借人に対し，
「この契約は，契約の更新がなく，
期間の満了により当該建物の賃貸借契約は終了する。」，旨の
書面の交付および口頭による説明が必要になります。
なお，契約書と借地借家法３８条２項所定の書面は，別々に作成します。
そして，上記２つの書類は，両方とも保管しておきましょう。
ーーーーーーーーーーー
参考判例：
平成22年07月16日 最高裁判所第二小法廷判決
判示事項
賃貸人から賃借人に対して借地借家法３８条２項所定の書面の交付があったとした原審の認定に経験則又は採証法則に反する違法があるとされた事例
裁判要旨
賃貸人が定期建物賃貸借契約の締結に先立ち説明書面の交付があったことにつき主張立証をしていないに等しいにもかかわらず，賃貸借契約に係る公正証書に説明書面の交付があったことを相互に確認する旨の条項があり，賃借人において上記公正証書の内容を承認していることのみから，借地借家法３８条２項において賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に交付するものとされている説明書面の交付があったとした原審の認定には，経験則又は採証法則に反する違法がある。
最高裁判所ＨＰ http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=80459&hanreiKbn=01
ーーーーーーーーーー
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2010年12月20日月曜日
2010年12月19日日曜日
借地権５
借地法および借地借家法上，
建物の所有を目的とする地上権および賃借権のことを
借地権といいます。
対して，利用対価である地代を支払わない使用貸借権は，
その法的保護が格段に弱くなります。
①借主が死亡すれば，使用貸借権は消滅します。
②土地所有者である貸主が，その土地を第三者に売却すると，
第三者に対し，その土地の使用貸借権を主張できません。
←その土地から出て行くことになります。
③契約期間の定めがある場合，
その契約期間の満了により，使用貸借権は消滅します。
←借地権の場合は，原則として契約が更新されます。
④契約期間も使用目的も定めていない場合，
貸主は，いつでも，契約の終了を通知できます。
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建物の所有を目的とする地上権および賃借権のことを
借地権といいます。
対して，利用対価である地代を支払わない使用貸借権は，
その法的保護が格段に弱くなります。
①借主が死亡すれば，使用貸借権は消滅します。
②土地所有者である貸主が，その土地を第三者に売却すると，
第三者に対し，その土地の使用貸借権を主張できません。
←その土地から出て行くことになります。
③契約期間の定めがある場合，
その契約期間の満了により，使用貸借権は消滅します。
←借地権の場合は，原則として契約が更新されます。
④契約期間も使用目的も定めていない場合，
貸主は，いつでも，契約の終了を通知できます。
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2010年12月18日土曜日
借地権４
借地法および借地借家法上，
建物の所有を目的とする地上権および賃借権のことを
借地権といいます。
もうひとつ，建物の所有を目的とする土地利用権として
使用貸借権があります。
地上権および賃借権との違いは，
土地の利用対価として，貸主に地代を払うかどうかです。
地代を払わない場合は，使用貸借ということになります。
また，地代を払う場合でも，その金額が
土地の固定資産税に満たないとき，
その地域の地代の金額と比較して，はるかに安いときは，
使用貸借になります。
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建物の所有を目的とする地上権および賃借権のことを
借地権といいます。
もうひとつ，建物の所有を目的とする土地利用権として
使用貸借権があります。
地上権および賃借権との違いは，
土地の利用対価として，貸主に地代を払うかどうかです。
地代を払わない場合は，使用貸借ということになります。
また，地代を払う場合でも，その金額が
土地の固定資産税に満たないとき，
その地域の地代の金額と比較して，はるかに安いときは，
使用貸借になります。
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2010年12月17日金曜日
借地権３
借地法および借地借家法上，
建物の所有を目的とする地上権および賃借権のことを
借地権といいます。
したがって，建物の所有を目的としないような土地使用権は，
借地法および借地借家法が適用されません。
(例）
駐車場を借りる契約
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建物の所有を目的とする地上権および賃借権のことを
借地権といいます。
したがって，建物の所有を目的としないような土地使用権は，
借地法および借地借家法が適用されません。
(例）
駐車場を借りる契約
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2010年12月16日木曜日
借地権２
建物の所有を目的とする地上権及び賃借権を規定する法律は，
民法ではなく，原則として，借地法または借地借家法が適用されます。
借地法は，平成４年７月３１日以前に借地契約を締結した場合に適用されます。
借地借家法は，平成４年８月１日以後に借地契約を締結した場合に適用されます。
ーーーーーーーーーーーー
借地法
（大正１０年４月８日法律第４９号）
第１条 本法ニ於テ借地権ト称スルハ建物ノ所有ヲ目的トスル地上権及賃借権ヲ謂フ
ーーーーーーーーーーーーーー
借地借家法
（平成三年十月四日法律第九十号）
（趣旨）
第一条 この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。
（定義）
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
二 借地権者 借地権を有する者をいう。
三 借地権設定者 借地権者に対して借地権を設定している者をいう。
四 転借地権 建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう。
五 転借地権者 転借地権を有する者をいう。
ーーーーーーーーー
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民法ではなく，原則として，借地法または借地借家法が適用されます。
借地法は，平成４年７月３１日以前に借地契約を締結した場合に適用されます。
借地借家法は，平成４年８月１日以後に借地契約を締結した場合に適用されます。
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借地法
（大正１０年４月８日法律第４９号）
第１条 本法ニ於テ借地権ト称スルハ建物ノ所有ヲ目的トスル地上権及賃借権ヲ謂フ
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借地借家法
（平成三年十月四日法律第九十号）
（趣旨）
第一条 この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。
（定義）
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
二 借地権者 借地権を有する者をいう。
三 借地権設定者 借地権者に対して借地権を設定している者をいう。
四 転借地権 建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう。
五 転借地権者 転借地権を有する者をいう。
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2010年12月15日水曜日
2010年12月14日火曜日
相続放棄と登記２
相続放棄の効力は，絶対的とされています。
よって，相続放棄をした相続人の債権者が，
相続放棄に対し，
詐害行為取消権を行使することはできません。
←詐害行為取消権により，相続放棄の効力を覆えらせることはできません。
＊遺産分割協議の場合は，
経済的に不利益を受ける相続人の債権者は，
遺産分割協議の内容に対して，
詐害行為取消権を行使できる場合があります。
ーーーーーーーーーーーー
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よって，相続放棄をした相続人の債権者が，
相続放棄に対し，
詐害行為取消権を行使することはできません。
←詐害行為取消権により，相続放棄の効力を覆えらせることはできません。
＊遺産分割協議の場合は，
経済的に不利益を受ける相続人の債権者は，
遺産分割協議の内容に対して，
詐害行為取消権を行使できる場合があります。
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2010年12月13日月曜日
相続放棄と登記
相続放棄の効力は，だれに対しても主張できます。
よって，相続放棄をした相続人の法定相続分を差し押さえても，
その差押えは無効になります。
＊相続放棄をした相続人は，
相続開始時に遡って，相続人ではなかった者として扱われます。
ーーーーーーーーーーーーー
昭和42年01月20日 最高裁判所第二小法廷 判決 民集 第21巻1号16頁
判示事項 相続放棄と登記
裁判要旨 相続人は、相続の放棄をした場合には相続開始時にさかのぼつて相続開始がなかつたと同じ地位に立ち、当該相続放棄の効力は、登記等の有無を問わず、何人に対してもその効力を生ずべきものと解すべきであつて、相続の放棄をした相続人の債権者が、相続の放棄後に、相続財産たる未登記の不動産について、右相続人も共同相続したものとして、代位による所有権保存登記をしたうえ、持分に対する仮差押登記を経由しても、その仮差押登記は無効である。
最高裁判所ＨＰhttp://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=54027&hanreiKbn=01
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よって，相続放棄をした相続人の法定相続分を差し押さえても，
その差押えは無効になります。
＊相続放棄をした相続人は，
相続開始時に遡って，相続人ではなかった者として扱われます。
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昭和42年01月20日 最高裁判所第二小法廷 判決 民集 第21巻1号16頁
判示事項 相続放棄と登記
裁判要旨 相続人は、相続の放棄をした場合には相続開始時にさかのぼつて相続開始がなかつたと同じ地位に立ち、当該相続放棄の効力は、登記等の有無を問わず、何人に対してもその効力を生ずべきものと解すべきであつて、相続の放棄をした相続人の債権者が、相続の放棄後に、相続財産たる未登記の不動産について、右相続人も共同相続したものとして、代位による所有権保存登記をしたうえ、持分に対する仮差押登記を経由しても、その仮差押登記は無効である。
最高裁判所ＨＰhttp://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=54027&hanreiKbn=01
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2010年12月12日日曜日
遺言と登記２
遺言者が，
「特定不動産を特定相続人に，相続させる」旨の遺言をしたが，
他の相続人の遺留分を侵害してることがあります。
遺留分を侵害した遺言であっても，法律上は有効です。
（ただし，遺留分を侵害された相続人が，遺留分減殺請求をしてきた場合，
その遺留分に相当する部分について，現物または現金で返還することになります。）
遺留分を侵害する遺言内容でも，
とりあえず，その遺言内容にしたがって，
不動産を特定相続人名義に変更すべきだと考えます。
とりあえず，不動産登記簿上に所有者と記載されることにより，
遺産争いの主導権を握ることができると考えられるからです。
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「特定不動産を特定相続人に，相続させる」旨の遺言をしたが，
他の相続人の遺留分を侵害してることがあります。
遺留分を侵害した遺言であっても，法律上は有効です。
（ただし，遺留分を侵害された相続人が，遺留分減殺請求をしてきた場合，
その遺留分に相当する部分について，現物または現金で返還することになります。）
遺留分を侵害する遺言内容でも，
とりあえず，その遺言内容にしたがって，
不動産を特定相続人名義に変更すべきだと考えます。
とりあえず，不動産登記簿上に所有者と記載されることにより，
遺産争いの主導権を握ることができると考えられるからです。
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2010年12月11日土曜日
遺言と登記
遺言者が，
「特定の不動産を特定の相続人に相続させる」，旨の遺言をした場合，
遺言者の死亡と同時に特定不動産の所有権が特定相続人に移転し，
特定相続人の所有権は，不動産の名義変更がなくても，
遺言者の相続人だけでなく，第三者に対しても主張できます。
（遺贈の場合は，第三者には，不動産の名義変更がなければ，所有権を主張できません。）
＊ただし，トラブルを避けるため，できるだけ早く，名義変更をしておくべきです。
＊本件の場合は，遺言者の相続人全員の協力がなくても，遺言執行者の定めがなくても，
特定相続人のみで，不動産の名義変更ができます。
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「特定の不動産を特定の相続人に相続させる」，旨の遺言をした場合，
遺言者の死亡と同時に特定不動産の所有権が特定相続人に移転し，
特定相続人の所有権は，不動産の名義変更がなくても，
遺言者の相続人だけでなく，第三者に対しても主張できます。
（遺贈の場合は，第三者には，不動産の名義変更がなければ，所有権を主張できません。）
＊ただし，トラブルを避けるため，できるだけ早く，名義変更をしておくべきです。
＊本件の場合は，遺言者の相続人全員の協力がなくても，遺言執行者の定めがなくても，
特定相続人のみで，不動産の名義変更ができます。
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2010年12月10日金曜日
遺産分割と登記３
遺産分割協議は，
協議内容が不当な結果をもたらす場合は，
相続人の債権者から詐害行為取消権の行使をうけて，
その限度で，否定される場合があります。
（例）
相続財産は不動産のみで時価１０００万円，共同相続人Ａ，Ｂ，
ＢはＣから５００万円借金をしており，Ｂはめぼしい財産をもっていない。
Ｂが不動産につき，法定相続分である２分の１の所有権をもらっても，
Ｃに差し押さえられる可能性があるので，
遺産分割協議で，不動産はＡの単独所有とすることがあります。
しかし，それは，Ｂの債権者Ｃの権利を害することになります。
そこで，Ｃは，その遺産分割協議に対して，詐害行為取消権を行使できる場合があります。
ーーーーーーーーーーーー
平成11年06月11日 最高裁判所第二小法廷 判決 民集 第53巻5号898頁
判示事項 遺産分割協議と詐害行為取消権
裁判要旨 共同相続人の間で成立した遺産分割協議は、詐害行為取消権行使の対象となる。
最高裁判所ＨＰhttp://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=52217&hanreiKbn=01
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協議内容が不当な結果をもたらす場合は，
相続人の債権者から詐害行為取消権の行使をうけて，
その限度で，否定される場合があります。
（例）
相続財産は不動産のみで時価１０００万円，共同相続人Ａ，Ｂ，
ＢはＣから５００万円借金をしており，Ｂはめぼしい財産をもっていない。
Ｂが不動産につき，法定相続分である２分の１の所有権をもらっても，
Ｃに差し押さえられる可能性があるので，
遺産分割協議で，不動産はＡの単独所有とすることがあります。
しかし，それは，Ｂの債権者Ｃの権利を害することになります。
そこで，Ｃは，その遺産分割協議に対して，詐害行為取消権を行使できる場合があります。
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平成11年06月11日 最高裁判所第二小法廷 判決 民集 第53巻5号898頁
判示事項 遺産分割協議と詐害行為取消権
裁判要旨 共同相続人の間で成立した遺産分割協議は、詐害行為取消権行使の対象となる。
最高裁判所ＨＰhttp://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=52217&hanreiKbn=01
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2010年12月9日木曜日
遺産分割と登記２
遺産分割協議の結果，
共同相続人のうち，ある相続人の単独名義にすることを決定したが，
遺産分割協議に基づいた名義変更をしない間に，
他の相続人が法定相続分にしたがった名義変更（相続登記）をし，
自己の法定相続分を第三者に売却し，名義も第三者に変更された場合。
遺産分割協議の結果，単独名義になる予定の相続人は，
第三者に売却された法定相続分の部分については，
所有権を主張できません。
（例）
不動産甲につき，共同相続人Ａ，Ｂがいて，
遺産分割協議の結果，Ｂが単独所有することに決まったが，
その名義変更の前に，
Ａが法定相続分にもとづいた，所有権ＡＢ各２分の１の名義変更をし，
Ａが自己の２分の１を第三者Ｃに売却し，名義もＣに変更した場合，
Ｂは，自己の法定相続分である２分の１ついては，
Ｃに所有権を主張できますが，
Ａの法定相続分に該当する残り２分の１については，
Ｃに所有権を主張できません。
＊法定相続分に基づく名義変更は，共同相続人のうち１人のみで，行うことができます。
また，共同相続人のうち１人に対する債権者は，
その１人が法定相続分に基づく名義変更をする意図がなくても，
その１人に代わって，法定相続分に基づく名義変更をしたうえで，
その１人の法定相続分を差し押さえることができます。
ーーーーーーーーーーーーーー
昭和46年01月26日 最高裁判所第三小法廷 判決 民集 第25巻1号90頁
判示事項 遺産分割と登記
裁判要旨 相続財産中の不動産につき、遺産分割により権利を取得した相続人は、登記を経なければ、分割後に当該不動産につき権利を取得した第三者に対し、法定相続分をこえる権利の取得を対抗することができない。
最高裁判所ＨＰhttp://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=53191&hanreiKbn=01
共同相続人のうち，ある相続人の単独名義にすることを決定したが，
遺産分割協議に基づいた名義変更をしない間に，
他の相続人が法定相続分にしたがった名義変更（相続登記）をし，
自己の法定相続分を第三者に売却し，名義も第三者に変更された場合。
遺産分割協議の結果，単独名義になる予定の相続人は，
第三者に売却された法定相続分の部分については，
所有権を主張できません。
（例）
不動産甲につき，共同相続人Ａ，Ｂがいて，
遺産分割協議の結果，Ｂが単独所有することに決まったが，
その名義変更の前に，
Ａが法定相続分にもとづいた，所有権ＡＢ各２分の１の名義変更をし，
Ａが自己の２分の１を第三者Ｃに売却し，名義もＣに変更した場合，
Ｂは，自己の法定相続分である２分の１ついては，
Ｃに所有権を主張できますが，
Ａの法定相続分に該当する残り２分の１については，
Ｃに所有権を主張できません。
＊法定相続分に基づく名義変更は，共同相続人のうち１人のみで，行うことができます。
また，共同相続人のうち１人に対する債権者は，
その１人が法定相続分に基づく名義変更をする意図がなくても，
その１人に代わって，法定相続分に基づく名義変更をしたうえで，
その１人の法定相続分を差し押さえることができます。
ーーーーーーーーーーーーーー
昭和46年01月26日 最高裁判所第三小法廷 判決 民集 第25巻1号90頁
判示事項 遺産分割と登記
裁判要旨 相続財産中の不動産につき、遺産分割により権利を取得した相続人は、登記を経なければ、分割後に当該不動産につき権利を取得した第三者に対し、法定相続分をこえる権利の取得を対抗することができない。
最高裁判所ＨＰhttp://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=53191&hanreiKbn=01
2010年12月8日水曜日
遺産分割と登記
遺産分割協議をしていないにもかかわらず，
共同相続人の１人が，
勝手に，不動産を自分の単独名義にしたうえで，
第三者に売却し，第三者の名義に変更された場合。
権利を侵害された他の共同相続人は，
自己の法定相続分の所有権については，
第三者に主張することができます。
（例）
不動産甲につき，共同相続人Ａ，Ｂがいたが，Ａが勝手にＡ単独名義にして，
Ｃに不動産甲を売却し，Ｃ名義に変更した場合。
Ｂは，自己の法定相続分である甲不動産の所有権の２分の１については，
Ｃに対し，自分の所有権であることを主張できます。
ＣはＡから，Ａの法定相続分である２分の１ついては，有効に取得しましたが，
残りの２分の１については，Ｂの所有権であり，有効に取得していないからです。
＊Ａが勝手にＡ単独名義にしたのが問題です。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
昭和38年02月22日最高裁判所第二小法廷 判決 民集 第17巻1号235頁
判示事項
一 共同相続と登記。
二 共有持分に基づく登記抹消請求の許否。
三 当事者が所有権取得登記の全部抹消を求めている場合に更正登記を命ずる判決をすることの可否。
裁判要旨
一 甲乙両名が共同相続した不動産につき乙が勝手に単独所有権取得の登記をし、さらに第三取得者丙が乙から移転登記をうけた場合、甲は丙に対し自己の持分を登記なくして対抗できる。
二 右の場合、甲が乙丙に対し請求できるのは、甲の持分についてのみの一部抹消（更正）登記手続であつて、各登記の全部抹消を求めることは許されない。
三 右の場合、甲が乙丙に対し右登記の全部抹消登記手続を求めたのに対し、裁判所が乙丙に対し前記一部抹消（更正）登記手続を命ずる判決をしても、民訴法第一八六条に反しない。
最高裁ＨＰhttp://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=53697&hanreiKbn=01
ーーーーーーーーー
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共同相続人の１人が，
勝手に，不動産を自分の単独名義にしたうえで，
第三者に売却し，第三者の名義に変更された場合。
権利を侵害された他の共同相続人は，
自己の法定相続分の所有権については，
第三者に主張することができます。
（例）
不動産甲につき，共同相続人Ａ，Ｂがいたが，Ａが勝手にＡ単独名義にして，
Ｃに不動産甲を売却し，Ｃ名義に変更した場合。
Ｂは，自己の法定相続分である甲不動産の所有権の２分の１については，
Ｃに対し，自分の所有権であることを主張できます。
ＣはＡから，Ａの法定相続分である２分の１ついては，有効に取得しましたが，
残りの２分の１については，Ｂの所有権であり，有効に取得していないからです。
＊Ａが勝手にＡ単独名義にしたのが問題です。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
昭和38年02月22日最高裁判所第二小法廷 判決 民集 第17巻1号235頁
判示事項
一 共同相続と登記。
二 共有持分に基づく登記抹消請求の許否。
三 当事者が所有権取得登記の全部抹消を求めている場合に更正登記を命ずる判決をすることの可否。
裁判要旨
一 甲乙両名が共同相続した不動産につき乙が勝手に単独所有権取得の登記をし、さらに第三取得者丙が乙から移転登記をうけた場合、甲は丙に対し自己の持分を登記なくして対抗できる。
二 右の場合、甲が乙丙に対し請求できるのは、甲の持分についてのみの一部抹消（更正）登記手続であつて、各登記の全部抹消を求めることは許されない。
三 右の場合、甲が乙丙に対し右登記の全部抹消登記手続を求めたのに対し、裁判所が乙丙に対し前記一部抹消（更正）登記手続を命ずる判決をしても、民訴法第一八六条に反しない。
最高裁ＨＰhttp://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=53697&hanreiKbn=01
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2010年12月7日火曜日
相続と登記４
不動産を売買する場合，
所有者全員の同意が必要になります。
共有不動産の場合，
共有者全員の同意が必要になります。
建物を建て替える場合も，建物の共有者全員の同意が必要です。
何かをするときに，共有者全員の同意をもらうことは困難を伴います。
よって，遺産分割協議において，
不動産は，単独所有にしましょう。
ーーーーーーーー
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所有者全員の同意が必要になります。
共有不動産の場合，
共有者全員の同意が必要になります。
建物を建て替える場合も，建物の共有者全員の同意が必要です。
何かをするときに，共有者全員の同意をもらうことは困難を伴います。
よって，遺産分割協議において，
不動産は，単独所有にしましょう。
ーーーーーーーー
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2010年12月6日月曜日
相続と登記３
遺産分割協議により，不動産の名義を変更するときに，
所有者を単独＝単有ではなく，
複数にして，共有にすることも可能です。
しかし，共有にすると，
売買のときや，
他の共有者が死亡したときに，共有者の共同相続人の間で揉めることもありますので，
共有にする場合は，共有者の人数は，なるべく少なくしましょう。
＊共有持分が少ない人は，法律上は，その持分に比例して弱いのですが，
事実上は，ほんの少しでも共有持分を持っていると，強みを発揮しますので，
なるべく共有は避けましょう。
ーーーーーーーーーー
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所有者を単独＝単有ではなく，
複数にして，共有にすることも可能です。
しかし，共有にすると，
売買のときや，
他の共有者が死亡したときに，共有者の共同相続人の間で揉めることもありますので，
共有にする場合は，共有者の人数は，なるべく少なくしましょう。
＊共有持分が少ない人は，法律上は，その持分に比例して弱いのですが，
事実上は，ほんの少しでも共有持分を持っていると，強みを発揮しますので，
なるべく共有は避けましょう。
ーーーーーーーーーー
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2010年12月5日日曜日
相続と登記２
相続が発生した場合で，
遺言書がないときは，
共同相続人が，法定相続分にしたがって，
相続財産である不動産を共有します。
原則論からいうと，
不動産につき，
①法定相続分による共同相続人全員への名義変更(相続登記）をし，
②つぎに，共同相続人全員の遺産分割協議により，
あらためて，単独名義または共有者名義の名義変更（相続登記）をします。
ただし，①を省略し，直接②をすることが可能なので，
通常は，①を省略し，直接②をする方が多いようです。
＊①は，共同相続人のだれでもできます。
＊②は，共同相続人全員の同意が必要です。
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遺言書がないときは，
共同相続人が，法定相続分にしたがって，
相続財産である不動産を共有します。
原則論からいうと，
不動産につき，
①法定相続分による共同相続人全員への名義変更(相続登記）をし，
②つぎに，共同相続人全員の遺産分割協議により，
あらためて，単独名義または共有者名義の名義変更（相続登記）をします。
ただし，①を省略し，直接②をすることが可能なので，
通常は，①を省略し，直接②をする方が多いようです。
＊①は，共同相続人のだれでもできます。
＊②は，共同相続人全員の同意が必要です。
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2010年12月4日土曜日
相続と登記
相続が発生した場合，
遺言書がないときは，
共同相続人が，法定相続分にしたがい，
相続財産である不動産を共有します。
自分の法定相続分は，他の共同相続人に対し，
不動産の名義変更をしなくても，当然に主張できます。
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遺言書がないときは，
共同相続人が，法定相続分にしたがい，
相続財産である不動産を共有します。
自分の法定相続分は，他の共同相続人に対し，
不動産の名義変更をしなくても，当然に主張できます。
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2010年12月3日金曜日
遺贈と登記３
相続人でない人に遺贈する場合，
遺贈された不動産の名義変更につき，
遺贈者の相続人が協力しないことが圧倒的です。
（名義変更には，原則として遺贈者の相続人全員の印鑑証明書が必要になります。）
そこで，遺言で遺言執行者の定めをしておけば，
遺贈者の相続人全員の協力がなくても，
不動産の名義を受遺者に変更することができます。
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遺贈された不動産の名義変更につき，
遺贈者の相続人が協力しないことが圧倒的です。
（名義変更には，原則として遺贈者の相続人全員の印鑑証明書が必要になります。）
そこで，遺言で遺言執行者の定めをしておけば，
遺贈者の相続人全員の協力がなくても，
不動産の名義を受遺者に変更することができます。
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2010年12月2日木曜日
遺贈と登記２
受遺者は，遺贈者の相続人に対しては，
不動産を受遺者名義に変更しなくても，
不動産の所有権を主張できます。
しかし，遺贈者の相続人が，不動産を第三者（買主）に売却すると，
不動産を受遺者名義に変更しないと，
不動産の所有権を第三者（買主）に主張できません。
（例）
遺贈者→（遺贈）→受遺者
↓
（相続）
↓
相続人
↓
（売買）
↓
買主
＊不動産の二重譲渡と同じ関係になり，
受遺者または買主のうち，先に不動産の名義を備えた方が勝ちます。
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不動産を受遺者名義に変更しなくても，
不動産の所有権を主張できます。
しかし，遺贈者の相続人が，不動産を第三者（買主）に売却すると，
不動産を受遺者名義に変更しないと，
不動産の所有権を第三者（買主）に主張できません。
（例）
遺贈者→（遺贈）→受遺者
↓
（相続）
↓
相続人
↓
（売買）
↓
買主
＊不動産の二重譲渡と同じ関係になり，
受遺者または買主のうち，先に不動産の名義を備えた方が勝ちます。
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2010年12月1日水曜日
遺贈と登記
遺贈者（遺言をした人）が，
相続人でない受遺者（遺言により財産をもらう人）に，
不動産を遺贈する場合。
受遺者は，遺贈者の相続人に対しては，
不動産名義を受遺者に変更しなくても，
不動産の所有権を主張できます。
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相続人でない受遺者（遺言により財産をもらう人）に，
不動産を遺贈する場合。
受遺者は，遺贈者の相続人に対しては，
不動産名義を受遺者に変更しなくても，
不動産の所有権を主張できます。
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