不動産の贈与２

相続時精算課税制度を利用すれば，



住宅取得資金だけでなく，



住宅である不動産自体も



対象にすることができます。



その結果，



２５００万円以内の不動産について，



贈与税０円で，



跡継ぎに贈与することができる場合があります。



ただし，相続時精算課税制度は，短所もあります。



また，不確定要素も含まれており，熟考を要します。



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相続時精算課税制度



国税庁ＨＰ　タックスアンサー



http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103_qa.htm#q1



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敷金返還請求１０

原状回復義務の考え方２


原則として，


Ａ：経年変化による自然損耗分


Ｂ：通常使用に伴う通常損耗分



について，


借主は，原状回復義務を負いません。


例外として，


Ａ：経年変化による自然損耗分

Ｂ：通常使用に伴う通常損耗分


についても，


特別契約（特約）によって，


借主が負担すると決めておいた場合は，


借主の負担になります。




しかし，


①平成17年12月16日最高裁判所第二小法廷判決や
最高裁判所ＨＰ

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=24961&hanreiKbn=01


②消費者契約法１０条により，


Ａ：経年変化による自然損耗分


Ｂ：通常使用に伴う通常損耗分


について，


借主が負担するとの特約は，裁判上は，ほぼ認められなくなりました。



（裁判をしない場合は，家主や不動産業者から特約を示されれ，借主の負担を主張されてしまうでしょう。）


その結果，


借主に原因があった場合の物件の損傷についてが問題になります。


借主に原因があれば，原状回復費用について，


１００％借主が負担すべきと考えることもできます。


確かに，借主に原因があるが，


借主がその物件に長く居住していれば，


自然損耗や通常損耗により，


そもそも物件は痛んでくること。


その借主が長く居住することにより，


家主は，安定した家賃を収受できたこと。


（空き部屋による家賃損失がなかったこと）


などから，国土交通省のガイドラインは，


経年変化を考慮して，借主の原状回復義務の内容を軽減してます。


（例）クロスは６年経過すれば，


１０％の価値になると規定してあります。


よって，借主が，残りの９０％についても負担すると，



家主がその分を不当に利得したと考えます。


この場合，たとえ借主に原因に基づくクロスの損傷であっても，


最大値で，借主は，その１０％を負担すれば足りるということです。


その１０％について，借主の原因によって，


故意の場合は，１０％借主負担ですが，


過失の場合は，過失割合により，１０％のうちの？％が借主負担ということになります。


そもそも，借主に原因がなければ，


借主の負担は０％です。


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不動産の贈与

本人の生前に，

居住用不動産を贈与してしまえば，

（名義変更（登記）も完了させれば）


確実に，跡を継いで欲しい人の名義にできます。



相続（遺言）の場合と異なり，

本人の死後，その居住用不動産から生じるトラブルを軽減することができます。



贈与者が生きているので，



その贈与が贈与者の真意に基づくものか，確認できるからです。


しかし，贈与税が課税されてしまいます。

不動産取得税が課税されます。

登録免許税が相続に比べて，１．６％高くなります。


＊各種贈与税の軽減措置は，

住宅取得「資金」を対象とするものです。

不動産自体の贈与の場合は，適用されません。


国税庁ＨＰ　タックスアンサー
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508_qa.htm#q3

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更新料を支払う特約の有効性

賃貸借契約の更新ごとに

更新料を支払うとの特約につき，

下級審判決は，

無効と判断したものと，有効と判断したものとに分かれています。

最高裁判決は，まだありません。

【無効と判断した下級審判決】

①大阪高等裁判所平成２１年８月２７日判決（成田喜達裁判長）

金融法務事情１８８７号１１７頁

②事件番号
平成20(ワ)1286
事件名
更新料支払い請求事件
裁判年月日
平成21年09月25日
裁判所名・部
京都地方裁判所 第３民事部

【判示事項の要旨】

原告が，被告に対し，賃貸借契約の更新に際して更新料１０万６０００円の支払を求めたところ，被告が，更新料条項は消費者契約法１０条に反して無効であると主張した。本判決は，更新料を賃料の補充とみることは困難であって，更新拒絶権放棄の対価や賃借権強化の対価ということもできないとした上で，更新料の額や原告と被告との間の情報量の格差等の事情を考慮して，更新料条項が消費者契約法１０条に反して無効であるとした事案である。

最高裁判所ＨＰ

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=38163&hanreiKbn=03

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【有効と判断した下級審判決】

①大阪高等裁判所平成２１年１０月２９日判決（三浦潤裁判長）

金融法務事情１８８７号１１７頁

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敷金返還請求９

原状回復義務の考え方①



民法には，原状回復義務を直接定めた条文はありません。


ところが，裁判所は，賃借人の原状回復義務を肯定しています。


（賃借人に原因がある賃借物件の損傷ついては，


賃借人が，賠償責任を負うことは，民法にも定めてあります。）




ここで問題なのは，


賃借人に原因がない部分


①経年変化にともなう，自然的損耗分


②賃借物件の通常使用にともなう，通常損耗分


についても，


原則として


原状回復義務を負うか（賃借人が原状回復費用を支払う必要があるのか）


ということです。



さらに，賃借人に原因がなくても，


特別な契約（特約）により，


賃借人に原状回復義務を負わせることができるのか，


ということです。



＊なお，敷金から自動的に一定金額が引かれ，


残った敷金を返還する特約（敷引特約）


が有効か無効かは，別の問題になります。


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敷金返還請求８

原状回復に関する最高裁判所の判決です。

通常の使用に伴い生ずる損耗（通常損耗分）の

原状回復費用は，家主の負担が原則です。

ところが，本件では，

家主側は賃貸借契約において特約を締結したから，

通常損耗分の原状回復費用も，

借主が負担すべきだと主張して争いました。

判決は，

家主側の主張を認めませんでした。

＊この最高裁判所の判決が，

特約の解釈について，家主側に厳しい判断をしたため，

家主側が通常損耗分を借主側に請求することは難しくなりました。

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賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負う旨の特約が成立していないとされた事例

平成17年12月16日最高裁判所第二小法廷判決

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=24961&hanreiKbn=01
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敷金返還請求７

家主側が，悪質な場合，

原状回復工事の費用を水増しすることがあります。

①書類で，原状回復工事の費用を提示してもらうこと。

電話の場合，総額の費用だけ述べて，内訳を内緒にすることがあります。

②費用の書類を手に入れたら，原状回復工事の単価を確認すること。

内装工事業者に費用の書類を見てもらえば，相場の範囲内かどうか教えてもらえます。

（費用の書類とともに， 賃貸契約書や部屋の間取りも，一緒にもっていきましょう。）

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土地の通行権

土地の購入に際し，

袋地の場合は，

家が建築できるかどうか，

公道への接続（道路の幅，奥行き）など，

現場を見れば，分かるので

慎重に考えることができます。

ところが，奥に袋地がある，公道側の土地については，

落とし穴があります。

公道側の土地について，

袋地のために，囲繞地通行権が設定されていることがあります。

そのため，土地全体を有効に利用できないことがあります。


また，通行地役権という権利が，

設定されていることもあるので，要注意です。


囲繞地通行権は，法律による権利であり，

不動産登記簿には，記載されません。


通行地役権は，地役権の設定登記がなくても，

主張できることがあり，

不動産登記簿を見ても，登記されていないのが，通常です。


家の前面道路が，公道の場合は，おそらく大丈夫です。

そうでない場合は，

奥にある家の人が，どうやって公道にでているのか，

チェックしましょう。



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民法
（公道に至るための他の土地の通行権）
第二百十条 　
　他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
２ 　池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。

第二百十一条 　
　前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
２ 　前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。

第二百十二条 　
　第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。

第二百十三条 　

　分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない。
２ 　前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準用する。
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民法
（地役権の内容）
第二百八十条 　
　地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。ただし、第三章第一節（所有権の限界）の規定（公の秩序に関するものに限る。）に違反しないものでなければならない。

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賃貸トラブルに関する本の紹介

賃貸トラブルに関する本を紹介します。

紹介するのは，私が購入済みの本です。

＜民事法研究会＞

「賃貸住宅紛争の上手な対処法第4版」

平成１９年１月２４日　第１刷発行

定価　４０００円＋税

リンク先は，「楽天ブックス」です。
賃貸住宅紛争の上手な対処法第4版

賃貸借契約と賃貸人、賃借人の義務／賃借物件の所有者の変更と賃借人の権利／賃貸建物の修繕義務の存否、必要費・有益費の償還請求等／賃料増額請求、更新請求への対処／敷金・権利金等／敷金返還義務および原状回復義務／借家契約の解約・更新拒絶、解除について／特殊な理由による解約・解除／隣人の迷惑行為への対処法／保証人関係の法律問題、保証人の死亡／特殊使用関係（社宅、公務員宿舎、公営住宅）／その他の諸問題／紛争解決手段／参考資料・関連書式

Ｑ＆Ａ方式です。

賃貸紛争に関する，一般的な疑問への答えが載っています。

この本は，賃貸紛争を網羅的に扱っているので，

敷金返還請求のみなら，

値段の関係上，敷金返還のみを扱う本の方がよいかもしれません。

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建物の明渡し請求２

建物の明渡し請求の調停申立書は，下記のとおりです。


最高裁判所ＨＰ

http://www.courts.go.jp/saiban/tetuzuki/syosiki/syosiki_02_15.html

調停申立先の裁判所は，原則として，紛争の目的である宅地・建物の所在地を管轄する簡易裁判所になります。

＊なお，地代・家賃の変更請求と異なり，


建物の明渡し請求は，


訴訟の前に，調停を申し立てる必要はありません。


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地代・家賃の変更２

地代・家賃の増額・減額請求の調停申立書は，下記のとおりです。



最高裁判所ＨＰ

http://www.courts.go.jp/saiban/tetuzuki/syosiki/syosiki_02_14.html



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地代・家賃の変更

地代・家賃の増額または減額につき，

地主（家主）と賃借人との間で，話合いがつかない場合は，

裁判になります。

ただし，地代・家賃の増減請求事件は，

調停前置主義になっていますので，

訴訟を提起する前に，調停をすることになります。

調停申立先の裁判所は，

原則として，紛争の目的である宅地・建物の所在地を管轄する簡易裁判所になります。

＊ただし，賃借人は，増額請求に納得できないとして，

地代・家賃を不払いにすると，

賃貸借契約を解除されるおそれがあります。

地主・家主が，地代・家賃を受け取らない場合は，

法務局に供託します。

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借地借家法

（地代等増減請求権）
第十一条 　
　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 　地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

（借賃増減請求権）
第三十二条 　
　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 　建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。


民事調停法

（宅地建物調停事件・管轄）
第二十四条 　
　宅地又は建物の貸借その他の利用関係の紛争に関する調停事件は、紛争の目的である宅地若しくは建物の所在地を管轄する簡易裁判所又は当事者が合意で定めるその所在地を管轄する地方裁判所の管轄とする。

（地代借賃増減請求事件の調停の前置）
第二十四条の二 　
　借地借家法 （平成三年法律第九十号）第十一条 の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求又は同法第三十二条 の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない。
２ 　前項の事件について調停の申立てをすることなく訴えを提起した場合には、受訴裁判所は、その事件を調停に付さなければならない。ただし、受訴裁判所が事件を調停に付することを適当でないと認めるときは、この限りでない。

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賃貸人が交代した場合

居住用建物の賃貸人が，交代するのは，基本的に３種類です。

①賃貸人に相続が発生した場合は，

賃借人は，従前の賃貸借契約を相続人に主張できます。

敷金も，相続人から返還してもらえます。

②賃貸人が，賃借物件を第三者に売却した場合は，

賃借人は，従前の賃貸借契約を第三者たる新賃貸人に主張できます。

敷金も，新賃貸人から返還してもらえます。


③賃貸人の借金の返済不能により，

賃借物件が競売にかかり，所有者が交代した場合は，

下記のとおりです。

http://hudousanntrable.blogspot.com/2009/11/blog-post.html

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賃貸人の破産

居住用建物の賃貸人が破産した場合，

賃貸人は，賃貸人が破産したことを理由として，

賃貸借契約を解除できません。

反対に，賃借人も，

賃貸人が破産したことを理由として，

賃貸借契約を解除できません。

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自己破産と賃貸借契約の解除

居住用建物の賃借人が，自己破産したとしても，

賃貸人は，自己破産を理由として，

賃貸借契約を解除できません。

なお，居住用建物の賃貸借契約において，

賃借人が自己破産の申立てをした場合，

賃貸人は賃貸借契約を解除できるとの条項は，

借地借家法により，無効と解されています。


ただし，賃借人が賃料を滞納していた場合は，

賃料滞納を理由に，

信頼関係が破壊されているとして，

賃貸借契約が解除されることは，あり得ます。

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建物の明渡し請求

賃借人が家賃の滞納などにより，

賃貸借契約が解除されたにもかかわらず，

建物を明け渡さないときは，

建物明渡しの訴訟を提起することになります。


＊カギを付け替えるなど，

賃借人を強制的に追い出すと，

家主側に，不法行為に基づく損害賠償責任が発生する可能性が高いので，

絶対にしないでください。

＊賃借人に無断で賃借室内に侵入すると，

住居侵入罪になりえます。

賃借室内の動産類を勝手に処分すると，

窃盗罪になりえます。

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