滞納家賃の請求２

家賃を滞納している場合は，

滞納家賃の請求とともに

建物の明渡を請求をするのが，

通常です。

督促により，賃借人が任意に応じない場合は，

裁判所に訴訟を提起することになります。

訴訟費用としては，

①収入印紙代として

Ａ：建物の固定資産税の評価証明書の価格の２分の１を

基準にして算定した金額分を訴額として，


Ｂ：ただし，マンションのように区分建物として，登記されていない場合は，

建物全体の面積に対する，賃貸部屋の面積に占める割合を，

建物の固定資産税の評価証明書の価格の２分の１で乗じて算定した金額分を訴額として，


上記により，算定された訴額を

手数料額早見表に記載されている訴額の金額と照合して，

収入印紙代を計算します。


最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/saiban/tetuzuki/pdf/hayami.pdf


＊建物面積や建築年度により，固定資産税の評価証明書の価格は異なるため，

一概に収入印紙代が，いくらとは言えません。


②切手代として，６０００円程度（各裁判所により異なります）。

③建物の登記事項証明書代として１０００円

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建物明渡請求の訴状

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/saiban/tetuzuki/syosiki/syosiki_02_07.html

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滞納家賃の請求

賃貸借契約は，

売買契約のような単発的な契約ではなく，

継続契約であること，

借家の場合，生活の本拠になることから，

１回（１か月分）でも家賃を滞納すれば，

ただちに，賃貸借契約の解除が，

認められるということは，難しいようです。

＊解除について，話合いがつかない場合，最終的には，裁判所が判断します。


初めての家賃滞納なのか，

２回目なのか，

賃貸物件の使用方法（目的外の利用，転貸し）

等の諸事情にもよりますが，

裁判所が解除を認めるのは，

賃料滞納が３ヵ月分以上になった場合のようです。


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敷金返還請求６

原状回復に関するわかりやすい資料として，

北海道宅地建物取引業協会が発行している

「原状回復のてびき（居住用物件）」があります。

無料で配布しているようです。


寒冷地特有の事情も記載してあります。

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「原状回復のてびき（居住用物件）」の問い合わせ先

社団法人北海道宅地建物取引業協会ＨＰ
http://www.takken.ne.jp/coho/public.html

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敷金返還請求５

敷金返還の定型訴状は，

下記最高裁のＨＰをダウンロードすることで作成できます。

返還敷金の請求額が，

３０万円の場合，

裁判費用は，

収入印紙（裁判所への手数料）　　　　３，０００円

切手（裁判所によって異なります）　約６，０００円

不動産登記事項証明書　　　　　　　　１，０００円　　

合計約１万円です。

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最高裁判所ＨＰ　民事訴訟・少額訴訟で使う書式http://www.courts.go.jp/saiban/tetuzuki/syosiki/index_minzisosyou.html

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敷金返還請求４

敷金返還請求事件では，原状回復義務の内容が争点になります。

家主側の主張に対し，

借主は丁寧に使用していたことを証明するため

退去時（荷物を運び出した後）には，

写真を撮って，証拠を残しましょう。

＊携帯電話の写真機能やデジタルカメラの場合，

偽造変造が可能なので，

レンズ付きフィルムカメラ（インスタントカメラ）の方が，

証拠としては，適切でしょう。

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敷金返還請求３

賃貸人が，どうしても敷金を返還してくれないときは，

裁判をすることになります。

裁判の種類としては，

①調停（話合い）

②少額訴訟（訴額が６０万円以下の金額，１日で裁判が終わる可能性があり）

③通常訴訟

３種類があります。


①調停（話合い）につき，

賃貸人は話し合いに応じる義務はないので，

無視される可能性があります。

＊②③の訴訟は，無視すると不利益になるので，

賃貸人（賃貸人の代理人）は，裁判所に出てきます。

②少額訴訟につき，

賃貸人は，異議を出すことが多いので，

１回の裁判で終了することは，希なようです。

異議が出れば，③通常訴訟に移行します。

③通常訴訟につき，

これが，いわゆる裁判を起こす，という場合にあたります。

訴額が１４０万円以下の簡易裁判所の場合，

（１４０万円超は，地方裁判所になります。）

司法委員という，裁判所の人が，

賃借人と賃貸人の間に入ってくれるので，

和解（話合い）で，決着になることも多いようです。

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敷金返還請求２

敷金は，全額，賃借人に返還されるのが原則です。



ところが，敷金から控除される原状回復費用を巡って，


賃借人と賃貸人のトラブルが頻発しています。




①経年劣化による自然損耗分および

　通常使用による通常損耗分は，

　賃貸人負担が原則（国土交通省のガイドライン）です。


②自然損耗分および通常損耗分も含めた

　すべての原状回復費用を


　賃借人の負担とする賃貸借契約の条項は，


消費者契約法１０条に違反しており，


無効との判断を示してる下級審判例も少なくありません。




＊敷金を返還しないことは，通常は，犯罪にはならないので，


故意に敷金を返還しない賃貸人もいるようです。


どうしても，敷金を返還してくれない場合は，


賃借人が積極的に請求していかなければなりません。


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敷金返還請求

敷金とは，

賃貸借契約に基づく賃借人の債務を担保するため，

賃借人から賃貸人に交付される金銭のことです。


賃貸借契約の終了時における

不払い賃料，故意過失による賃借物件に対する損害など

賃借人の損害賠償金額の合計を

敷金から差し引いて，

それでも余った金額が，賃借人に返還されます。


敷金の返還を請求できる時期は，

賃借人が，賃貸人に賃借物件を明け渡した後になります。


＊したがって，「敷金を返還しないと，部屋を明け渡さないぞ。」

ということは，できません。

明渡し→敷金返還

の順序になります。

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住宅ローンと離婚

住宅ローンで，問題になる場合として，

①夫婦で住宅ローンを組んだが，離婚した。

②義父が，義理の息子のために住宅ローンの連帯債務者（連帯保証人）になったが，

娘夫婦が離婚した。

など，があります。

①では，

そのまま居住をし続ける方が，ローンを支払える能力があればよいのですが，

別れた相手が，ローンを支払う，または，ローンの一部を援助する場合，

住宅ローンの完済に至ることは，少ないようです。

また，別れた相手が破産する場合，

居住している方が，住宅ローンを滞りなく支払っていても，

銀行と話合いをつけなくてはいけません。


②では，

正直，手の打ちようがない状態に陥ります。

＊義理の息子（娘）の，連帯債務者や連帯保証人には，ならないようにしましょう。

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中古建物の耐震設計

中古建物の耐震設計の目安となるものに，

建築基準法の改正時期があります。

大きく分けて，下記の時期が目安になります。


①昭和５６年６月１日以降

②平成１２年６月１日以降



＊ただし，法律の改正時には，混乱が生じるため，

改正直後の建物は，改正前基準に基づいている可能性があります。


＊また，耐震偽装問題のように，そもそも建築業者が，

建築基準法を遵守していない可能性があります。


＊さらに，１個１個の建物は個性が強く，

地盤の性質，建物の老朽化，なども関係してきます。


一番安全なのは，お金はかかりますが，

「耐震診断」を受けることです。



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筆界特定制度の申立て件数およびその結果

筆界特定制度の申立て件数およびその結果


【平成１８年】

　新受　　　2,790件

　うち既済　　　731件

　（内訳：筆界特定343件，その他388件）
　　　　　
　うち未済　　2,059件


【平成１９年】
　　　　　　
　新受　　　　2,690件

　うち既済　　2,426件　　

（内訳：筆界特定1,530件＝６３％，その他896件＝３７％）

　うち未済　　2,323件


【平成２０年】

　　　　　
　新受　　　　2,492件

　うち既済　　2,758件　

　（内訳：筆界特定1,700件＝６２％，その他1,058件＝３８％）

　うち未済　　2,057件


既済事件のうち，６割程度が筆界特定に至り，事件が終了しているようです。

既済事件のうち，残りの４割程度は，却下や取下げにより，事件が終了しています。


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マンションの購入

マンションは，１戸建てと異なり，集団で生活する建物です。


マンションの短所の一つとして，

修繕積立金，管理費の滞納問題があります。

滞納者が少数なら，まだしも，

一定数以上の滞納者が生じてくると，

正直に払っている人も，損を感じるようになり，

他の居住者にも，滞納が蔓延するおそれがあります。


滞納の結果，マンション管理費が足りなくなるので，マンション管理が行き届かなくなり，

ゴミの散乱，エレベーターの使用不能などが生じ得ます。

マンション全体の財産的価値が減少し，

各所有者のマンションの価値も減少します。


マンションの管理が行き届かなくなった時点で，

所有者は，自己のマンションを売却しようと思っても，

まず買い手がつきません。

所有者である以上，修繕積立金・管理費の支払い義務は発生し続けます。

このマンションから引っ越しをしたとしても，

所有者である以上は，修繕積立金・管理費の支払い義務は発生し続けます。



＊マンションは，自分が真面目にしていても，

他の居住者による影響が大ですので，購入の際は注意してください。

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筆界特定制度

筆界特定制度は，無料ではありません。

費用としては， 下記のものが必要になります。

①土地の価額を基準とした，筆界特定制度の申請手数料

（例）　紛争になっている対象土地（自分の土地と相手方の土地）の価格の 合計額が４，０００万円の場合，

　申請手数料は８，０００円になります。　

　　
　＊手数料算出の計算式は，土地の価格に比例して決められています。


②土地の面積・地形に応じた測量費用 （数十万円～１００万円）

③弁護士・土地家屋調査士を代理人にした場合，

代理人報酬 （１０万円～数十万円：事件の難易度によります。）

＊認定司法書士も代理人になれますが，

　紛争になっている対象土地の価格の合計額が，５６００万円以下の場合に限ります。

④私的な鑑定人を依頼した場合，鑑定人報酬

⑤筆界特定の記録の閲覧・謄写の費用

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土地の境界紛争

土地の境界について，隣地と紛争が生じた場合，

「筆界特定」制度により，筆界（境界）紛争を解決できるかもしれません。

平成１８年１月２０日から，

従来の「筆界確定訴訟（裁判）」の他に

筆界特定制度が創設されました。

この制度は，筆界特定登記官（土地に関する専門の行政機関）が，

過去における筆界（公法上の境界）を特定するものです。


したがって，

長年の占有により，筆界を越境した部分に関し，時効取得が成立する場合，

（時効取得により，土地の所有権の範囲が変更されます。）

筆界特定制度は使えません。


筆界特定制度は，現在の所有権の範囲を特定するのではなく，

過去の筆界（公法上の境界）を特定するに過ぎないからです。

したがって，過去から現在までの間に，境界に変更が生じているような場合は，

対象外になります。


＊筆界特定制度を利用すれば，

隣地との境界の目印が不明になった場合で，

もう一度，その境界を明らかにするとき，

公平な第三者である筆界特定登記官を交えることにより，

過去の境界を復元できます。


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法務省民事局のＱ＆Ａ　http://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.html

Ｑ３
　筆界とは何ですか。一般的にいう境界とは違うのですか。
Ａ３
　「筆界」とは，ある土地が登記された時にその土地の範囲を区画するものとして定められた線であり，所有者同士の合意等によって変更することはできません。　これに対して，「境界」という語は，所有権の範囲を画する線という意味で用いられることもあり，その場合には，筆界とは異なる概念となります。筆界は所有権の範囲と一致することが多いのですが，一致しないこともあります。

Ｑ４
　筆界の特定とは何ですか。
Ａ４
　ある土地が登記された時にその土地の範囲を区画するものとして定められた線（筆界）を，現地において特定することです。新たに筆界を決めるものではなく，調査の上，登記された時に定められたもともとの筆界を，筆界特定登記官が，明らかにすることです。

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不動産取引の順序

新築住宅の場合の不動産取引の順序としては，

１　未完成物件の場合

　①見学
　②登録申込み
　③登録抽選会
　④重要事項の説明
　⑤申込み
　⑥売買契約の締結（手付金の支払い）
　⑦建物完成
　⑧代金の決済・引渡し・所有権移転登記
　⑨入居


２　完成物件の場合
　
　①見学
　②重要事項の説明
　③申込み
　④売買契約の締結（手付金の支払い）
　⑤建物完成
　⑥代金の決済・引渡し・所有権移転登記
　⑦入居
　
＊ポイントは，「重要事項の説明」後，「申込み」までは時間をとって，慎重に考えることです。

不動産業者から，すぐ売れてしまうので，と言われて，その場で契約（仮の契約も含めて）をしないようにしましょう。

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建築条件付土地の売買

建築条件付土地の売買とは，

土地の買主が，土地の売主の指定する建築業者と，

一定期間内に，建物建築契約を締結することを条件として，

土地を売買する契約のことです。


この建築される住宅（注文住宅）は，

既製品である建売住宅と異なり，

建物の間取りや仕様などを，土地の買主が自由に決定することができます。


契約順序としては，

①建築条件付土地の売買契約を締結

②建築住宅のプランを作成

③一定期間内に，建築請負契約を締結

④建築開始


【注意点】

　住宅の建築について，請負契約が成立しない場合は，

　「土地の売買契約は解除され，

　売主は売買代金などの受領した金銭を全額返還し，

　売主は，買主に損害賠償を請求できない。」

との条項が，契約書に記載されているかどうか，確認しましょう。

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住宅瑕疵担保履行法

住宅瑕疵担保履行法により，

平成２１年１０月１日以降に，

引き渡された，

新築住宅については，

　＊新築住宅（建築工事完了の日から１年を経過しない住宅で，まだ人が居住したことがない住宅）

住宅の売主（不動産業者，建築請負業者）に対し，

引渡しの日から１０年間につき，

柱や梁などの構造耐力上の主要な部分，雨水の浸入を防止する部分，

の隠れた瑕疵（住宅の引渡し時において，存在していた隠れた欠陥），

の損害賠償責任を果たさせるため，

資力確保措置（保険の加入または保証金の供託）が義務づけられました。



＊平成１２年４月１日以降に締結された新築住宅についても，

柱や梁などの構造耐力上の主要な部分，雨水の浸入を防止する部分に関して，

売主には，１０年間の瑕疵担保責任が義務づけられていました。

しかし，平成１２年４月１日以降，平成２１年９月３０日以前は，

売主が倒産してしまえば，

買主は，損害賠償請求権はあっても，

現実に損害を賠償してもらえず，泣き寝入りでした。

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国土交通省のＨＰhttp://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/1-aboutlow.htm

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賃借建物が競売になった場合

賃借建物が，競売になった場合，

（家主が，借金を返済できず，抵当権に基づき，競売になった場合。）

（通常，賃借建物には，建設に際して，銀行から借金をしているので抵当権が設定されています。）


賃貸借契約を締結した時期により，賃借人の保護内容が異なります。


１　平成１６年３月３１日までに契約が締結されていた場合，

　契約内容として賃借期間が３年以内になっていれば，

　（通常，賃借期間は１年から３年以内になっています。）

　競売により，新しい家主に所有権が移転したとき（＝買受け代金を納付したとき）以後の残りの契約期間内については，

　そのまま居住することができます。

　敷金の返還義務は，競売によって，家主になった人に引き継がれます。


 ＊ただし，競売開始決定から新しい家主に所有権が移転するとき（＝買受け代金を納付したとき）までの間に，賃貸借の契約期間が満了する場合は，

契約期間の満了により建物を退去することになりますし，
敷金の返還義務は，競売によって，家主になった人には引き継がれません。
　
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２　平成１６年４月１日以後に契約が締結された場合，


　競売により，新しい家主に所有権が移転したとき（＝買受け代金を納付したとき）から，


　６ヵ月以内に賃借建物を明け渡さなければなりません。


　賃借建物を明け渡すまでの期間は，


　建物使用料金を新しい家主に支払わなければなりません。


　
　敷金の返還義務は，競売によって，家主になった人には引き継がれません。


　よって，昔の家主に敷金の返還を求めますが，通常は支払い能力がないので，泣き寝入りになってしまいます。


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