2014年11月28日金曜日
空き家および空き地の所有者および相続人の調査（札幌市）
空き家および空き地により，権利が侵害されていたり，法律上保護される利益が侵害されていたりする近隣住民が，
具体的に訴訟の提起を考えている場合は，
当事務所で，空き屋および空き地の所有者および相続人を調査いたします。
ただし，調査の結果，所在不明の場合もありますし，相続人の全員が相続放棄をしており，相続人が不存在の場合もあります。
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2014年11月19日水曜日
登記名義人の氏名と誤字俗字・正字一覧表について
実務の視点（６６） 登記研究８００号７９頁に解説があります。
平成１７年 ４月１８日付け法務省民二第１００９号民事局長通達，
平成２２年１１月３０日付け法務省民一第２９０５号民事局長通達にも言及しています。
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2014年11月18日火曜日
釧路の区画整理組合、組合員の土地差し押さえ 道内初、１５４人が徴収金滞納
土地を購入した買主は，下記の判例により売主に対して，民法５７０条の瑕疵担保責任を追及できるかもしれません。
ただし，下記の判例は，当該事案の結論としては売主の瑕疵担保責任を否定しました。
最高裁判所HP
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=83092
11/18 06:25）
【釧路】宅地造成などの事業費を補う徴収金（賦課金）を払っていないとして、釧路市昭和中央土地区画整理組合（組合員９４２人、佐藤正義理事長）が、未払いの組合員１５４人が所有する土地を差し押さえたことが１７日分かった。道によると、通常は裁判所や地方自治体が行う差し押さえを土地区画整理組合が執行したケースは道内で初めて。ただ組合員であることを知らずに賦課金を課せられた人も多く、反発が広がる中、問題解決の道筋は見えていない。
同組合は１９９９年、地権者約千人で設立。釧路市郊外の昭和中央地区の９１万８千平方メートルを区画整理し、住宅地などとして翌２０００年から約２６００区画売り出した。しかし現時点で組合が把握しているだけで２４０区画が売れ残るなど、販売は不調で、組合は０９年４月、１坪（３・３平方メートル）当たり平均１２万円程度だった価格を２５％値下げ。これに伴い不足した事業費６億６千万円を補うため、組合員に所有地１坪当たり約５９００円の賦課金を課した。
これに対し約４００人の組合員が支払いに応じず、未徴収額は今年１０月中旬の時点で約２億４千万円に上ったことから、時効（最終督促から５年）成立が迫った１５４人について、道の認可を経て同２３日に土地を差し押さえた。組合事務局は「１戸平均２００平方メートル程度」とし、少なくとも３万平方メートル、実勢価格は４億５千万円以上とみられる。
土地区画整理法では、事業費を組合員から徴収する際に滞納があった場合、都道府県の認可があれば、土地区画整理組合が差し押さえを執行できる。ただ昭和中央土地区画整理組合は理事５人のうち３人が死亡。同法で定められた理事の定数（５人以上）を満たさない状態で差し押さえを申請しており、国土交通省は今回の措置に「疑義がある」（市街地整備課）との見方も示す。
北海道新聞HP
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2014年11月1日土曜日
賃借人から建物買取請求権の行使された場合
①旧借地法第４条第２項によると，
借地権者（賃借人）が建物買取請求権を行使できるのは，借地契約の更新がない場合とされています。
したがって，借地契約の存続期間が満了して，更新がない場合ということになりますので，
借地契約の存続期間中において，借地権者からの中途解約の申し出に際しては，
建物買取請求権を行使することはできません。
②判例によると，合意解約の場合は，原則として建物買取請求権の放棄の意思表示があるものとされています。
したがって，借地契約の存続期間が満了した場合において，
借地権設定者（賃貸人）は，合意更新または法定更新に異議をのべないが，
借地権者は，借地契約を終了したいときは，
合意解約ということになりますので，合意解約の契約内容にもよりますが，
原則として，借地権者は建物買取請求権を行使できないことになります。
③借地権設定者（賃貸人）は，
借地権者から建物買取請求権を行使されたくなければ，
合意更新または法定更新に異議を述べずに，
借地上の建物が朽廃するまで，借地契約を存続させておけばよいということなります。
④借地権者の相続人が行方不明になる前に，借地上の建物を取り壊した方がよい場合もあり得ます。
勝手に借地上の建物を取り壊した場合は，建造物損壊罪になりますし，勝手に建物の滅失登記を申請すれば，私文書偽造罪および同行使罪ならびに電磁的公正証書原本不実記録罪になります。
借地権設定者は，建物買取請求に応じる必要がない場合であっても，ケースバイケースで対応しましょう。
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