空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針

居住用建物の空き家の管理業務がビジネスとなることは間違いなさそうです。


単純計算で，固定資産税の増額＜管理料となれば採算が明らかですし，


管理されることで，防犯や建物の劣化防止というプラスの要素もあります。


なお，特定空家の参考基準については，別途ガイドラインが定められる予定です。




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国土交通省HP
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html


空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針


平成 27 年２月 26 日付け総務省・国土交通省告示第１号




（一部抜粋）




１ 本基本指針の背景


（１）空家等の現状 平成２５年に総務省が実施した住宅・土地統計調査の速報値（平成２ ６年７月２９日公表）によると、全国の総住宅数は 6,063 万戸となって いる一方、総世帯数は 5,246 万世帯となっており、住宅ストックが量的3 には充足していることが分かる。


このうち空き家※１の数は 820 万戸で あり、これが全国の総住宅数に占める割合は 13.5％となっている。


また 「賃貸用又は売却用の住宅※２」及び「二次的住宅※３」を除いた「その他 の住宅※４」に属する空き家の数は 318 万戸に上っている。これが全国の 総住宅数に占める割合は 5.2％であるが、その数は過去 20 年間で約２ 倍に増加しているところである。


※１ 住宅・土地統計調査における「空き家」とは、以下に掲げる「賃貸用又は売却 用の住宅」、「二次的住宅」及び「その他の住宅」を合計したものをいう。


※２ 住宅・土地統計調査における「賃貸用又は売却用の住宅」とは「新築・中古を 問わず、賃貸又は売却のために空き家になっている住宅」をいう。


※３ 住宅・土地統計調査における「二次的住宅」とは「別荘（週末や休暇時に避暑・ 避寒・保養などの目的で使用される住宅で、普段は人が住んでいない住宅）」及 び「その他住宅（普段住んでいる住宅とは別に、残業で遅くなったときに寝泊り するなど、たまに寝泊りしている人がいる住宅）」を合計したものをいう。


※４ 住宅・土地統計調査における「その他の住宅」とは「賃貸用又は売却用の住宅」 又は「二次的住宅」以外の人が住んでいない住宅で、例えば転勤・入院などのた めに居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すこ とになっている住宅など」をいう。




３ 空家等の実態把握


（１）市町村内の空家等の所在等の把握 市町村が空家等対策を効果的かつ効率的に実施するためには、既存の統 計資料等も活用しつつ、まず各市町村の区域内の空家等の所在やその状態 等を把握することが重要である。


「空家等」は、法第２条第１項により「建築物又はこれに附属する工作 物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及 びその敷地（立木その他の土地に定着するものを含む。）をいう。」と定義 されている。


ここでいう「建築物」とは建築基準法（昭和２５年法律第２ ０１号）第２条第１号の「建築物」と同義であり、土地に定着する工作物 のうち、屋根及び柱又は壁を有するもの（これに類する構造のものを含 む。）、これに附属する門又は塀等をいい、また「これに附属する工作物」8 とはネオン看板など門又は塀以外の建築物に附属する工作物が該当する。


市町村はその区域内の建築物又はこれに附属する工作物（以下「建築物 等」という。）のうち「居住その他の使用がなされていないことが常態で あるもの」を空家等と判断し、この法律を適用することとなる。


「居住そ の他の使用がなされていないこと」とは、人の日常生活が営まれていない、 営業が行われていないなど当該建築物等を現に意図をもって使い用いて いないことをいうが、このような建築物等の使用実態の有無については、 法第９条第１項の調査を行う一環として、調査時点での建築物等の状況を 基に、建築物等の用途、建築物等への人の出入りの有無、電気・ガス・水 道の使用状況及びそれらが使用可能な状態にあるか否か、建築物等及びそ の敷地の登記記録並びに建築物等の所有者等の住民票の内容、建築物等の 適切な管理が行われているか否か、建築物等の所有者等によるその利用実 績についての主張等から客観的に判断することが望ましい。


また、「居住その他の使用がなされていない」ことが「常態である」と は、建築物等が長期間にわたって使用されていない状態をいい、例えば概 ね年間を通して建築物等の使用実績がないことは１つの基準となると考 えられる。


（略）


また、空家等のうち、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険と なるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適 切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態そ の他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状 態にあると認められる」もの（法第２条第２項）については「特定空家等」 に該当することとなるが、どのような空家等が「特定空家等」に該当する か否かを判断する際に参考となる基準等については、国土交通大臣及び総 務大臣がガイドラインにおいて別途定めることとしている。




８ 空家等に関する対策の実施に必要な財政上・税制上の措置


（２）税制上の措置 法第１５条第２項においては「国及び地方公共団体は、市町村が行う 空家等対策計画に基づく空家等に関する対策の適切かつ円滑な実施に資 するため、必要な税制上の措置その他の措置を講ずるものとする。」と規 定されている。


現在、人の居住の用に供する家屋の敷地のうち一定のものについて は、地方税法第３４９条の３の２及び同法第７０２条の３に基づき、当 該敷地の面積に応じて、その固定資産税の課税標準額を６分の１（２０ ０㎡以下の部分の敷地）又は３分の１（２００㎡を超える部分の敷地） とするとともに、


その都市計画税の課税標準額を３分の１（２００㎡以 下の部分の敷地）又は３分の２（２００㎡を超える部分の敷地）とする 特例措置（固定資産税等の住宅用地特例）が講じられている。


この固定 資産税等の住宅用地特例が、管理状況が悪く、人が住んでいない家屋の 敷地に対して適用されると、比較的地価が高い地域においては当該家屋 を除却した場合※と比べて固定資産税等が軽減されてしまうため、空き家 の除却や適正管理が進まなくなる可能性があるとの指摘が存在する。




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賃貸マンション・賃貸アパートのトラブル（北海道・札幌市）

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民法（債権関係）の改正に関する要綱案（原状回復義務）

民法（債権関係）の改正に関する要綱案（原状回復義務）


民法第６１６条


「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収 益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、


賃貸借が終了したときは、その損傷を 原状に復する義務を負う。


ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することが できない事由によるものであるときは、この限りでない。」


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現行の民法では，原状回復義務について，条文には定められていませんが，賃貸借契約の性質上，賃借人は原状回復義務を負うと解されています。


現行の民法では，原状回復義務の内容は，条文には定められていませんが，「通常の使用及び収 益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」および「損傷が賃借人の責めに帰することが できない事由によるもの」は，原状回復義務の対象外になると解されています。（多数の裁判例もそのように解しています。）


結局，原状回復義務の民法改正案は，現在の通説を，条文で明らかにするという点にあり，とくに，それ以上に借主を保護するというものではありません。現行の民法では，専門書を読まなければ分からなかったことが，民法改正後は，民法の条文を読めば分かるようになるというのがメリットです。


民法の条文への明記により，借主は安易に原状回復費用を支払うようなことがなくなったり，家主や不動産管理会社の原状回復義務に対する理解が深まったりすることで，結果として，借主保護につながるという効果があるかもしれません。訴訟になったとしても，裁判所からの条文を示した説得で，借主有利の和解で早期に終結することが多くなるかもしれません。


ところで，最高裁平成２３年３月２４日判決は，居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約について，当該事案では，消費者契約法１０条に違反せず，有効と判断しています。


民法（債権関係）の改正に関する要綱案の作成過程の資料によると，原状回復義務の特約である敷引特約などについて，当然に無効になるとは考えていないようです。したがって，最判平２３年の解釈が変わるわけではないようです。




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