敷引特約，更新料特約を有効とした最高裁判決

敷引特約，更新料特約につき，

消費者契約法１０条に違反せず，有効とした一連の最高裁判決から理解できること。

特約が有効とされる要素として，

（１）賃貸借契約書において，特約の内容が一義的であること。

一般人にとって，わかりやすい内容とすること。

つまり，日常用語（難解な法律用語を使用せず，かみくだいた内容）を用いて，

かつ，

誤解するような多義的な内容（複数の解釈が成り立つような表現）にしないこと。



（２）賃貸借契約書において，特約の内容が具体的であること。



具体的に記載できる部分は，曖昧にせず，きっちり記載すること（とくに数字の部分）。
 
更新料特約を有効とした事案は，賃貸借契約書において，
 
以下①～③の内容になっていました。
 
①更新する場合は期間満了の６０日前までに申し出ること
 
②借地借家法による法定更新，賃貸借契約による合意更新であるかに関係なく，
１年経過ごとに賃料２ヵ月分の更新料を支払うこと。
 
③入居期間に関係なく，更新料の返還および精算に応じないこと。
 
 
（３）賃貸借契約の締結時において，賃借人が特約の内容を理解していたこと。
 
更新料特約も，敷引特約も，民法の賃貸借契約の内容よりも，
 
賃借人の義務を加重（賃料以外の金を取る）しているので，
 
賃貸借契約の締結時において，
 
賃借人に対し，丁寧に説明し，特約を抜粋した書面に同意の署名をもらうべきでしょう。
 
契約成立を焦るあまり，
 
説明がなおざりになったり，特約を抜粋した書面の署名を忘れたりすると
 
特約の成立を争われる可能性があります。


（４）敷引金の額，更新料の額が，高すぎないこと。

その他の事情にもよりますが，

敷引金の額については，月額賃料の３ヵ月分程度，

更新料の額については，１年ごとの更新につき，月額賃料の２ヵ月分程度では，

高すぎる場合に該当せず，消費者契約法１０条に違反せず有効と判断されています。
 
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更新料特約が有効とされた最高裁判例

平成23年07月15日 最高裁判所第二小法廷 は，

当該事案の更新料特約につき，

消費者契約法１０条に違反せず，有効と判断しました。


更新料特約の内容として，

賃料月額：３万８０００円

更新　　　：１年ごと

更新料　　：賃料月額の２ヵ月分


（１）更新料特約が，賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され，

賃借人と賃貸人との間で，明確な合意ができていること。

（２）更新料の額が，賃料の額，更新期間等に照らして高額でないこと。

上記のような場合は，更新料特約は消費者契約法１０条に違反せず，有効と判断されるようです。


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更新料特約が有効とされた最高裁判決平成23年07月15日

更新料特約が，消費者契約法１０条に違反せず，有効と判断された最高裁判決。

事件番号 平成22(オ)863

事件名 更新料返還等請求本訴，更新料請求反訴，保証債務履行請求事件

裁判年月日 平成23年07月15日

最高裁判所第二小法廷 判決 


裁判要旨 

１　消費者契約法１０条と憲法２９条１項



２　更新料の支払を約する条項の消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」該当性


 
最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=81506&hanreiKbn=02
 
 
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敷引特約が有効とされた最高裁判例

敷引特約が有効とされた最高裁判例

平成23年07月12日  最高裁判所第三小法廷  判決

上記判例によると，

（１）賃貸借契約書において，

敷引金の額が具体的に記載され，

敷引金は返還されないことが明確に記載されていること。


（２）賃料が当初は１ヵ月１７万５０００円，更新後１７万円で，

敷引金の額は６０万円で，

賃料に対して敷引金の額が，３．５倍程度であり，大幅に高額過ぎるとは言い難いこと。


（３）敷引金の額が，近傍同種の建物賃貸借契約の敷引金の相場と比較しても大幅に高額とはいえないこと。

上記理由によって，消費者契約法１０条に違反せず，敷引特約が無効とはされなかったようです。


 
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敷引特約が有効とされた判例（平成23年07月12日 最高裁判所第三小法廷 判決）

敷引特約が消費者契約法１０条により無効ということはできないとされた事例




事件番号 平成22(受)676

事件名 保証金返還請求事件

裁判年月日 平成23年07月12日

法廷名 最高裁判所第三小法廷

裁判種別 判決
 

裁判要旨 

消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約が消費者契約法１０条により無効ということはできないとされた事例

なお，田原睦夫裁判官，寺田逸郎裁判官の各補足意見と，
岡部喜代子裁判官の反対意見がついています。


最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=81499&hanreiKbn=02


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