札幌～賃貸トラブル，退去費用，原状回復費用，～司法書士・行政書士: 11月 2011

2011年11月18日金曜日

境界争い

境界争いは，

話合いで決着をつける場合も

裁判をする場合も，

あとまで，尾を引くようです。

問題点１

公平さに対する不満。

自分の損失（面積の減少）＝相手の利益(面積の増加），

という関係になっていること。

問題点２

境界争いが決着した後も，

隣近所の関係が続き，毎日顔を合わせること。

忘れたくても，隣人を見たら思い出す。

問題点３

安くはない測量費用の負担をどうするか，

訴訟になって訴訟に勝っても，弁護士費用は，自己負担であること。

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2011年11月17日木曜日

通行地役権に基づく妨害排除請求に関する判例

事件名車両通行妨害等禁止請求事件

裁判年月日平成17年03月29日

法廷名最高裁判所第三小法廷判決

集民　第216号421頁

判示事項

通行地役権者が承役地の一部に車両を恒常的に駐車させている者に対しその禁止を求めることができるとされた事例

裁判要旨

宅地分譲に際し分譲業者が公道から各分譲地に至る通路として開設した土地の幅員全部につき，分譲業者と宅地の分譲を受けた者との間の合意に基づいて自動車による通行を目的とする通行地役権が設定されたこと，同土地の現況が舗装されたいわゆる位置指定道路であり，通路以外の利用が考えられないことなど判示の事情の下においては，上記地役権の内容は，通行の目的の限度において，同土地全体を自由に使用できるというものであって，地役権者は，同土地に車両を恒常的に駐車させている者に対し，残余の幅員が３m余りあるとしても，そのような行為により車両の通行を妨害することの禁止を求めることができる。

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=62567&hanreiKbn=02

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2011年11月15日火曜日

建築基準法４２条１項５号の位置指定道路に関する判例

事件名通行妨害排除

裁判年月日平成9年12月18日

法廷名最高裁判所第一小法廷判決

民集　第51巻10号4241頁

判示事項

いわゆる位置指定道路の通行妨害と妨害排除請求権

裁判要旨

建築基準法四二条一項五号の規定による位置の指定を受け現実に開設されている道路を通行することについて日常生活上不可欠の利益を有する者は、右道路の通行をその敷地の所有者によって妨害され、又は妨害されるおそれがあるときは、敷地所有者が右通行を受忍することによって通行者の通行利益を上回る著しい損害を被るなどの特段の事情のない限り、敷地所有者に対して右妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利（人格権的権利）を有する。

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=52806&hanreiKbn=02

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2011年11月14日月曜日

自動車通行権に関する判例

事件名通行権確認等請求及び承継参加事件

裁判年月日平成18年03月16日

法廷名最高裁判所第一小法廷判決

民集　第60巻3号735頁

判示事項

自動車による通行を前提とする民法２１０条１項所定の通行権の成否及びその具体的内容を判断するために考慮すべき事情

裁判要旨

自動車による通行を前提とする民法２１０条１項所定の通行権の成否及びその具体的内容は，公道に至るため他の土地について自動車による通行を認める必要性，周辺の土地の状況，上記通行権が認められることにより他の土地の所有者が被る不利益等の諸事情を総合考慮して判断すべきである。

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=32832&hanreiKbn=02

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2011年11月13日日曜日

筆界特定制度の申請人

筆界特定制度の申請人（藤原勇喜　登記研究７６２号２２頁以下参照）は，

①所有権の登記名義人（一般承継人を含む）

②一筆の土地の一部の所有権の取得者

③共有者のうちの一人

④敷地権付き区分建物の所有者（管理組合は，申請人となることができない。ただし，申請人の代理人となることはできる。）

⑤相続財産管理人

＊仮登記名義人（１号２号を問わず），地上権者，抵当権者，譲渡担保権者は，

筆界特定の申請人になることはできません。

なお筆界特定の申請を代位申請することはできません。

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2011年11月12日土曜日

定期借家契約の中途解約

定期借家契約の場合は，

原則として，貸主・借主ともに中途解約をすることはできません。

ただし，居住用の建物（ただし，床面積が２００㎡未満の場合に限る）の場合，

借地借家法第３８条第５項に基づく，

借主の転勤・療養・介護などのやむを得ない事情による解約申し入れをすることで，

解約申し入れの日から１ヵ月の経過により定期借家契約を終了させることができます。

なお，店舗・オフィスの場合は，

居住用ではないので，借地借家法第３８条第５項は適用されませんし，

消費者ではないので，消費者契約法も適用されません。

しかし，店舗・オフィスの場合でも，

定期借家契約の締結時に借主による中途解約の特約を定めることはできます。

貸主による中途解約の特約を定めた場合は，

定期借家契約の趣旨に反するので，特約は無効です。

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建築基準法４２条２項の道路（２項道路）に関する判例４

事件名工作物収去等

裁判年月日平成5年11月26日

法廷名最高裁判所第二小法廷判決

集民　第170号641頁

判示事項

建築基準法四二条二項の指定により同条一項の道路とみなされている土地上に設置されたブロック塀の収去請求が許されないとされた事例

裁判要旨

建築基準法四二条二項の指定により同条一項の道路とみなされている土地上にブロック塀が設置された場合において、右ブロック塀の設置により既存の通路の幅員が狭められた範囲がブロック二枚分の幅にとどまり、右ブロック塀の外側に既存の通路があって、日常生活上支障が生じていないときは、隣接地の地上建物の所有者は、人格権が侵害されたことを理由として右ブロック塀の収去を求めることができない。

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=73126&hanreiKbn=02

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2011年11月11日金曜日

建築基準法４２条２項の道路（２項道路）に関する判例３

事件名車止め撤去請求事件

裁判年月日平成12年01月27日

法廷名最高裁判所第一小法廷判決

集民　第196号201頁

判示事項

一　いわゆるみなし道路の通行妨害と妨害排除請求権

二　いわゆるみなし道路に接する土地の所有者から右道路の敷地所有者に対する同人により右道路内に設置された金属製ポールの撤去請求が認められないとされた事例

裁判要旨

一　建築基準法四二条二項の規定による指定を受け現実に開設されている道路を通行することについて日常生活上不可欠の利益を有する者は、右道路の通行をその敷地の所有者によって妨害され、又は妨害されるおそれがあるときは、敷地所有者が右通行を受忍することによって通行者の通行利益を上回る著しい損害を被るなどの特段の事情のない限り、敷地所有者に対して右妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利（人格権的権利）を有する。

二　建築基準法四二条二項の規定による指定を受け現実に開設されている道路にその敷地所有者が自動車の通行の妨げとなる金属製ポールを設置した場合において、右道路が専ら徒歩又は二輪車による通行に供されてきた未舗装のものであり、右道路に接する土地の所有者は、同土地を利用しておらず、賃貸駐車場として利用する目的で右ポールの撤去を求めているにすぎないなど判示の事実関係の下においては、同土地の所有者は、右道路を自動車で通行することについて日常生活上不可欠の利益を有しているとはいえず、敷地所有者に対して人格権的権利に基づき右ポールの撤去を求めることはできない。

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=62790&hanreiKbn=02

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2011年11月10日木曜日

建築基準法４２条２項の道路（２項道路）に関する判例２

事件名道路指定処分不存在確認請求事件

裁判年月日平成20年11月25日

法廷名最高裁判所第三小法廷判決

集民　第229号215頁

判示事項

建築基準法第３章の規定が適用されるに至った際，幅員４ｍ未満の道のうち一方の端から特定の地点までの部分には現に建築物が立ち並んでいたが，同地点から他方の端までの部分には建築物が存在しなかった場合において，後者の部分が同法４２条２項にいう現に建築物が立ち並んでいる道に当たらないとされた事例

裁判要旨

建築基準法第３章の規定が適用されるに至った際，Ａ点からＢ点を経てＣ点に至る幅員４ｍ未満の道のうち，Ａ点からＢ点までの部分には現に建築物が立ち並んでいたが，Ｂ点からＣ点までの部分には建築物が存在しなかった場合において，次の(1)，(2)などの判示の事実関係の下では，Ｂ点からＣ点までの部分は，同法４２条２項にいう現に建築物が立ち並んでいる道に当たらない。

(1)　Ａ点からＢ点を経てＣ点に至る道は，Ａ点及びＣ点を除き建築基準法４２条１項所定の道路に接続する箇所はなかったが，Ｂ点から幅員４ｍ未満の道が分岐し，これを経由して同項所定の道路に至ることも可能であった。

(2)　Ｂ点からＣ点までの部分は，相当の長さ（約６０ｍ）を有していた。

最高裁判所ＨＰ
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=37036&hanreiKbn=02

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2011年11月9日水曜日

建築基準法４２条２項の道路（２項道路）に関する判例

事件名工作物撤去等請求事件

裁判年月日平成18年03月23日

法廷名最高裁判所第一小法廷判決

集民　第219号967頁

判示事項

被告の所有する土地が建築基準法４２条２項所定の道路（いわゆるみなし道路）に当たるとして人格権的権利に基づき同土地上の工作物の撤去を求める訴訟において被告が同土地がみなし道路であることを否定することは信義則上許されないとされた事例

裁判要旨

被告の所有する土地が建築基準法４２条２項所定の道路（いわゆるみなし道路）に当たるとして同土地周辺の建物所有者である原告らが提起した人格権的権利に基づき同土地上の工作物の撤去を求める訴訟において，被告が同土地がみなし道路であることを否定することは，被告が，建物を建築するに際し，同土地がみなし道路であることを前提に建築確認を得，同土地に幅員４ｍの道路を開設し，その後５年以上同土地がみなし道路であることを前提に建物を所有してきた上，同土地は公衆用道路として非課税とされているという事実関係の下では，信義則上許されない。

最高裁判所ＨＰ　
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=32854&hanreiKbn=02

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2011年11月8日火曜日

空き家の利用方法

実家につき，だれも居住しないようになった場合は，

①まず，売却を考えましょう。

その後の不動産管理をしなくても良いからです。

ただし，建物を取り壊して更地にして売却する場合，

建物を取り壊したが，売買が流れることもあるので，

契約書に売却手順とその責任を明確に盛り込みましょう。

②つぎに，賃貸に出すことを考えましょう。

その場合は，１年から２年ぐらいの定期借家契約がお勧めです。

定期借家契約は，契約期間が満了すれば，必ず契約は終了します。

（通常の借家契約は法定更新制度により，原則として契約期間が満了しても終了しません。）

定期借家契約の終了時に，借主が信用できると判断した場合は，

その後の新たな賃貸借契約で，

定期借家契約の期間を長くしたり，普通の借家契約にすればよいでしょう。

③つぎに，借り手が見つからない場合は，

建物を取り壊して，更地にして，

青空駐車場の利用が考えられます。ただし，駐車場のニーズ（必要性）がなければ意味がありません。

農業をするために，畑にする方法も考えられます。

更地の問題点は，ゴミを捨てられる可能性が高いこと，

固定資産税が高くなることです（建物の敷地の固定資産税は安いです）。

＊なお，建物が朽廃して倒壊する可能性がある場合は，

すみやかに建物を取り壊しましょう。

倒壊により，隣家や通行人に損害を与えた場合，

建物所有者（土地工作物の所有者）は，無過失責任を負います（民法７１７条）。

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自宅・実家の担保（抵当権）の借金の立替え

浪費癖の父（または母など）が，

自宅・実家を担保（抵当権設定）にして，

借金した場合で，

支払不能になったので，このままでは競売されると懇願されても，

子どもは，借金の立替えをしてはなりません。

無担保になったら，その浪費癖の父（または母）は，

絶対にもう一度借金をします。

子どもは，預貯金を失うだけですので，やめましょう。

その家に住んでいる子どもは，家を出て，預貯金で家を借りましょう。

家を出ている子どもは，預貯金で父（または母）の自己破産の弁護士費用を出してあげましょう。

なお，弁護士費用は使い込む可能性があるので，

父（または母）ではなく，直接弁護士さんに支払いましょう。

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建物の明渡しの完了

借家契約の賃料は，

建物の明渡し完了時まで生じます。

通常，建物の明渡し完了時とは，

室内の荷物を全部撤去して，カギを貸主（または不動産管理業者）に返還したときです。

カギの返還が重要な基準になります。

なお，貸主がなんらかの理由をつけてカギの受け取りを拒絶する場合，

あらかじめ，貸主（または不動産管理業者）の事務所に訪れた上で，カギの受け取りを促し，

それでも，カギの受取を拒絶するときは，

貸主に対し，配達証明付き内容証明郵便で，

何年何月何日に室内の荷物を全部撤去したこと，

カギの受取拒絶は不当であり，貸主の連絡が有ればただちにカギを渡すことを通知しておきましょう。
（カギを郵便で送った場合は，相手が受け取っていないと主張する可能性があるので）

＊原状回復のトラブル対処のためにも，

室内の荷物につき全部撤去した写真および室内のキズ・汚れの写真を撮っておきましょう。

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