贈与と登記３

贈与者（あげた人）が，不動産を贈与したところ，


受贈者（もらった人）と仲が悪くなって，


贈与を撤回したいということがあります。


しかし，不動産を引き渡している場合，

不動産名義を受贈者名義にしている場合は，


原則として，贈与を撤回できません。


＊受贈者が撤回に合意すれば，撤回することはできますが・・・




＊受贈者は，贈与してもらった不動産を売却することもできますし，不動産を担保にお金を借りることもできます。


贈与したが，その後，贈与者の思ったとおりにならないこともありますので，


贈与は，よくよく考えて実行しましょう。

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贈与と登記２

贈与は，受贈者(もらった人）に贈与税が課税されます。


贈与税の税率は高いです。


贈与税のことを念頭に置いておかないと，

あとになってから，税務署からの通知に驚くことになります。

贈与税の支払いに困って，


受贈者と贈与者の合意により，贈与を撤回することがあります。

（撤回したからといって，税務署が必ず贈与税を免除してくれるとは限りません。）


しかし，撤回する場合，


不動産については，名義を戻す必要があり，各種費用がかかります。


贈与は，税金のことを考えないといけません。


なお，贈与税の特別控除みたいなのもありますので，税務署・税理士に相談してください。


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贈与と登記

贈与は，売買と異なり，


贈与者（あげる人）は，無料であげる＝対価がないのが原則です。


贈与者が，気前よく「あげる」と言ってしまうことがあるので，


贈与は，


①契約書を作成した場合，


②ⅰ贈与物（不動産，現金，動産）を受贈者（もらう人）に引き渡した，


　ⅱ贈与物の名義を受贈者に変更した場合でなければ，


贈与者が贈与を撤回することができます。


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売買と登記４

不動産の売買契約は，


金額が高額になることもあり，


重要な出来事の一つになります。


よって，不動産の売買契約の成立は，慎重に判断されます。


契約は，口頭＝口約束でも成立するのが原則ですが，


不動産の売買契約は，契約書の作成が，契約成立の基準となっていることが殆どのようです。


もし，本当に売りたい，買いたい場合は，


口約束だけでなく，早期に契約書作成の方向に動き出しましょう。




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売買と登記３

不動産が二重譲渡された場合，


第一買主と第二買主の優劣は，


不動産名義＝所有権移転登記を先に備えた方が勝つことになります。


よって，買主としては，


売買代金の支払いと引換えに＝同時交換的に


不動産名義の変更をする必要があります。

（実際は，売買代金の支払いと引換えに，不動産名義の変更に必要な書類を売主から受け取ります。）


不動産名義の変更手続については，必要書類が決まっているので，


書類に不備や不足があると，法務局で不動産の名義変更ができません。


法務局から，この書類では不動産の名義変更ができないといわれ，

売主に書類をくださいといっても，


不誠実な売主の場合，書類をくれないことや，売主が逃げてしまっていることがあります。


不動産名義の変更を確実にするため，


売買代金支払い時には，専門家である司法書士に立ち会ってもらいましょう。

不動産は，持って逃げることができませんが，現金は，持ち逃げが可能なのです。


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売買と登記２

不動産を売買するときに，


不動産名義を売主から買主名義に変更（所有権移転登記）していないと，


売主が，同一不動産を別の買主に売買するということが可能です。


これを「二重譲渡」といいます。


そして，第一買主と第二買主の優劣関係は，


不動産名義＝所有権移転登記を先に備えた方が勝つことになります。


（例）


１１月２２日午前，売主Ａが買主甲に不動産Ｘを売った。


甲は売買代金を支払ったが，不動産Ｘの名義を甲名義に変えなかった。


１１月２２日午後，売主Ａが買主乙に不動産Ｘを売った。


乙は売買代金を支払い，不動産名義を乙名義に変えた。


この場合，不動産Ｘの所有権は確定的に乙のものになります。


甲は，売主Ａに対し，損害賠償を請求することになります。

原則として，乙には損害賠償を請求できません。


（売主Ｘは，通常，逃げているので，甲が損害賠償金を得ることはほとんど不可能です。）




＊不動産の名義を変更するには，


売主と買主の両方の協力（両方の書類）が必要です。


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売買と登記

不動産を売買する場合は，


売買代金の支払いと引換えに，


不動産の名義を売主から買主に変更（所有権移転登記）する必要があります。


不動産業者が仲介に入っている場合，


銀行から住宅ローンを借り入れる場合は，


司法書士が売買に立ち会いますので，


所有権移転登記が行われます。

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不動産のおとり広告

景品表示法に基づく不動産のおとり広告に関する規制

公正取引委員会ＨＰhttp://www.jftc.go.jp/keihyo/qa/hyoujiqa.html#Q37

（ただし，平成２１年９月１日以降は，消費者庁が，監督官庁です。）


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賃貸人の建物修繕義務

賃貸人は，賃貸建物に対する修繕義務を負っています。


ただし，修繕範囲は，

特約や賃貸目的などにもよるので，

一義的にはいえません。




【参照】


賃借人の賃貸人に対する修繕義務違反による損害賠償請求を否定した事例


不動産適正取引推進機構ＨＰ
http://www.retio.or.jp/info/pdf/77/77_10.pdf

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賃借人自殺の保証人の責任２

賃借人は，善管注意義務をもって，賃貸目的物を使用収益する義務があります。

善管注意義務の範囲には，

賃借人が賃貸目的物内で，自殺しない義務も含むと解されます。

よって，賃借人が自殺した場合，

原則として賃貸借契約の保証人は，損害賠償責任を負います。




【参照】

自殺した賃借人の損害について，

賃貸した部屋以外の部屋の逸失利益を否定した事例

不動産適正取引推進機構ＨＰ
http://www.retio.or.jp/info/pdf/73/73_04.pdf




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定期建物賃貸借契約の終了通知

定期建物賃貸借契約は，

あらかじめ契約で定められている期間の満了により終了します。

ただし，契約期間が，１年以上の場合は，

賃貸人は，期間満了の１年前から６ヵ月前までの間に，

賃借人に対し，契約終了の通知をしておく必要があります。

　あらかじめ契約で定められている期間の満了後に，

賃貸人が賃借人に，契約終了の通知をした場合の効力については，

法律に条文がないため，解釈に争いがあります。

　下記の下級審判例は，定期建物賃貸借契約の終了に当たり，賃貸人が契約期間満了後に終了通知をした場合でも，通知の日から６ヵ月を経過した後は，賃借人に対抗できるとした事例。

不動産適正取引推進機構ＨＰ
http://www.retio.or.jp/info/pdf/79/79_19.pdf

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賃借建物が競売になった場合２

賃借建物が競売になった場合で，

平成１６年３月３１日以前に，

賃貸借契約を締結していたときは

（更新により，平成１６年３月３１日以前から現在に至る場合も含む）

改正前の民法の規定が適用されます。

　よって，改正後の民法の規定である「建物明渡し猶予制度」は適用されません。


【参照】


上記の点を明らかにした下級審判例です。

経過措置により短期賃貸借保護制度の適用を受ける賃借人が，

同制度の適用を受けられなくなっても，

建物明渡し猶予制度の適用を受けることはできないとされた事例

不動産適正取引推進機構HP
http://www.retio.or.jp/info/pdf/79/79_17.pdf


この事例では，賃借権に優先する抵当権に基づく競売の申し立てにより，

賃貸建物が差し押さえられました。

差押え後に，賃貸借契約の期間が満了しましたが，

契約は更新されました。

この場合，賃借人は，

競売によって賃貸建物を取得した競落人に負けます。

競落人に所有権が移転したときから，

不法占有になります。

つまり，差押え後の更新は，

競落人との関係では，無効になるということです。

←差押え前に更新があった場合，原則として，競落人に対抗できます。


＊平成１６年４月１日以降に，

賃貸借契約を締結していた場合，

競落人に所有権が移転したときから６ヵ月間については，

対価の支払いを条件に，明渡し猶予制度が適用されます。
　



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賃貸人の建物管理義務

建物管理義務を果たさなかったことを理由とする

賃借人の賃貸人に対する損害賠償義務が否定された事例


不動産適正取引推進機構ＨＰ
http://www.retio.or.jp/info/pdf/79/79_15.pdf




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マンションの滞納管理費の回収６

マンションの滞納管理費を回収する方法として，

任意売却にしろ，競売にしろ，

新しい所有者（買い主，競落人）が出現すると，

その新しい所有者に対し，滞納管理費を全額請求することができます。

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建物の区分所有等に関する法律

（先取特権）

第七条 　

　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

２ 　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。

３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

（特定承継人の責任）

第八条 　

　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

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マンションの滞納管理費の回収５

マンションの滞納管理費を回収する

①管理費の請求訴訟を起こし，判決に基づき強制競売を申し立てる。

②区分所有法７条の先取特権に基づき担保不動産競売を申し立てる。

のいずれの方法も，競売による売却代金の配当は，

先順位の担保権（住宅ローンの抵当権など）など，

法定納期限が先に到来している租税債権などに，

劣後します。

つまり，売却代金は，先に担保権や租税債権に充当され，

それでも余りがあった場合に，滞納管理費に充当されることになります。

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マンションの滞納管理費の回収４

マンションの管理費を滞納する区分所有者を追い出す方法として，


区分所有法５９条に基づき，不動産競売を申し立てる方法があります。


区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならず，


区分所有者の共同生活上の障害が著しく、


他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、


他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、


当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができます。


建物の管理は，通常，管理費によって賄われており，


滞納管理費が多額に及ぶと，区分所有者の共同生活上の障害が著しくなると解されるからです。　



本条の要件としては，


①区分所有者の共同生活上の障害が著しいこと


②集会の決議で区分所有者及び議決権の各４分の３以上が賛成すること


③訴訟をすること


が必要です。




＊なお，この方法は，滞納している区分所有者を追い出すためのもので，


滞納管理費を回収するには，


管理費の請求訴訟を提起し，判決を得て，一般債権者として


または，区分所有法７条に基づく先取特権者として


別途，配当要求する必要があります。

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建物の区分所有等に関する法律


（区分所有者の権利義務等）

第六条 　

　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

２ 　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。

３ 　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。





（使用禁止の請求）

第五十八条 　


　前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。

２ 　前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。

３ 　第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。

４ 　前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。




（区分所有権の競売の請求）
第五十九条 　


　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

２ 　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。

３ 　第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。

４ 　前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。


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マンションの滞納管理費の回収３

マンションの滞納管理費を回収する方法として，


区分所有法７条の先取特権に基づいて担保不動産競売を申し立てる方法があります。


この方法の長所；


競売の申し立てにあたり，裁判所で訴訟をする必要がありません。


区分所有法７条に基づく先取特権という法定担保権が認められているからです。

この方法の短所：

①先取特権の存在を立証する必要があります。


②建物に備え付けた動産に対する担保権の実行では，


請求債権額に足りないことを立証する必要があります。


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マンションの滞納管理費の回収２

マンションの滞納管理費を回収する方法として，


管理費の請求訴訟に基づき，判決をとって，強制競売を申し立てる方法があります。


この方法の長所：


管理費の消滅時効は，５年なので，


管理費の滞納期間が５年を超えると消滅時効にかかります。


そこで，管理費の請求訴訟をして，判決を得れば，


滞納管理費の消滅時効の期間は，判決確定時から１０年に延長されます。



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マンションの滞納管理費の回収

マンションの滞納管理費を強制回収する場合，

滞納している区分所有者の預貯金，給料債権，動産などとともに，

滞納しているマンション自体の区分所有権を対象とすることもできます。

方法としては，

①管理費の請求訴訟を起こし，判決に基づき強制競売を申し立てる。

②区分所有法７条の先取特権に基づき担保不動産競売を申し立てる。

があります。


＊なお，競売の申立てをしても，競落人（買い手）がいないと，

滞納管理費を回収することはできません。

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