建物の明渡しおよび未払賃料の請求

Ｘ：本件建物の所有者及び賃貸人

Ｙ１：本件建物の賃借人

Ｙ２及びＹ３：本件建物の占有者

Ｙ４：Ｙ１の連帯保証人


Ｙ１が賃料を滞納したので，Ｘが賃貸借契約を解除し，

Ｘは，Ｙ１，Ｙ２，Ｙ３及びＹ４を訴えました。

①本件建物の賃借人であるＹ１に対しては賃料不払解除による賃貸借契約の終了に基づき，本件建物を占有するＹ２およびＹ３に対しては所有権に基づき，それぞれ本件建物の明渡しを求めるとともに，

②Ｙ１及びその連帯保証人であるＹ４に対しては未払賃料及び本件建物の明渡し済みまでの約定損害金の支払を，Ｙ２及びＹ３に対しては不法行為に基づく本件建物の明渡し済みまでの賃料相当損害金の支払をそれぞれ求めることになります。


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無断売買と司法書士

平成２４年４月２３日　注意勧告（月報司法書士２０１２年８月号１２０頁）

司法書士Ａが，売主（所有者）と一度も面談することなく売買に基づく所有権移転登記を代理申請した事例

（概略）

売主Ｂは，平成１９年には寝たきり状態で病院に入院しており，主治医からは後見程度の診断書が出されている。

平成２３年，司法書士Ａは買主Ｃから，土地建物の売買に基づく所有権移転登記の代理申請の依頼を受けた。

司法書士Ａは買主Ｃから，売主Ｂは意思確認がうまくできない可能性が高いことを聞いた。

司法書士Ａは売主Ｂの長男Ｄから，売主Ｂが租税公課の滞納処分を受けそうだとか，任意売却の話しもでているとか言われて，懇願された。

司法書士Ａは，売主Ｂの推定相続人全員である長男Ｄ，次男Ｅ，三男Ｆの実印を押印した承諾書（印鑑証明書添付）を取得すれば，問題は生じないと考えた。

司法書士Ａは，売主Ｂに対し，一度も面談することも連絡をとることもなく（つまり，売主の売買契約締結の意思確認，売主の本人確認，売主の代理人に対する代理権授与確認をまったくしていないことになる），

土地建物の売買に基づく所有権移転登記の代理申請をおこない，登記は完了した。

平成２３年，司法書士Ａは，Ｇ（たぶん，土地建物の利害関係人）から懲戒処分の申立てを受けた。

平成２４年，司法書士Ａは注意勧告処分を受けた。


＊本件では，司法書士Ａは売主Ｂに直接面談をし，売主Ｂの判断能力に問題があれば，成年後見制度を利用して売買契約を締結し，所有権移転登記を代理申請すべきでした。

相続が発生したときに，推定相続人は相続人になれるのであって，被相続人が生きている間は，推定相続人には被相続人の相続財産に対する権利はありません。

よって，本件売買契約は，無権代理人による売買ですので無効になります。

成年後見制度を利用するには，家庭裁判所への申立てが必要で，時間がかかることもあり，この司法書士Ａのような脱法行為のうわさは見聞することがあります。


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中古マンションの購入

中古マンションの購入ですが，

①一番注意すべきは，建築（新築）年月日です。

昭和５６年６月１日から改正建築基準法による新耐震基準が適用されるようになりました。

バブルの時期に建築されたマンションは，手抜きの可能性があるので避けた方が良い気がします。

使用目的にもよるでしょうが，中古マンションは築１５年以内のものにすべきでしょうし，平成７年の阪神淡路大震災の後に建築されたマンションの方が安全のような気がしますので，

平成９年以降に建築されたマンションが，いいのではないでしょうか？


②マンションの住人を見ること。

住人に高齢者が多い場合は，１０年から２０年の経過すると，転居などにより，空き家が増え，マンションの管理に支障が生じる可能性が高いです。


③立地条件。

古いマンションでも，駅に近いなどにより建築年月日のマイナスをカバーできる場合があります。しかし，マンション本体部分の老朽化には勝てませんので，注意しましょう。


④修繕積立金。

修繕積立金が不足している，住人に修繕積立金および管理費の滞納者がいる，そもそも空き家が多い（空き家の住人は修繕積立金および管理費の不払いの可能性が高い）マンションは，論外です。



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マンションの携帯電話基地局の設置を普通決議で足りるとした事例

マンションの屋上に携帯電話の基地局を設置する際に総会の普通決議で足りるとした事例

本件は、電気通信会社が携帯電話の基地局等を設置するため、マンション管理組合との間で、10年間、マンション屋上の一部を賃借する契約を締結したが、マンションの居住者から設置工事を妨害されたため、賃借権の確認および設置工事の妨害禁止を求めて訴えを提起したものである。

（札幌高裁平成21年2月27日判決、『判例タイムズ』1304号201ページ）

国民生活センターＨＰ
http://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-201208_10.pdf


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資産価値のない不動産（土地・建物）と物納

納税は現金が原則であり，

物納（土地，建物等で納税する）は例外です。

しかも，物納は相続税に限って認められる制度ですので，

相続税以外の税金を納税する場合，

資産価値がない場合は当然，資産価値があったとしても，物納することはできません。



＊なお，資産価値のない不動産について，市町村に寄付するという方法もありますが，

相当な利用価値がある場合でなければ，

市町村は寄付を拒絶しているようです。

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