不動産業者（宅建業者）の違法・不当な勧誘への対応策
悪質な投資用マンションや、新築分譲マンションの販売勧誘に関する相談は、相変わらず各地の消費生活センターに多く寄せられています［2013年2月12日:国民生活センター公表］。
不動産業者（宅建業者）を取り締まる法律は宅地建物取引業法です。
以下，契約締結の勧誘等の規定である宅地建物取引業法第４７条の２を取り上げます。
消費者の対応策としては， 勧誘電話に対しては，ＩＣレコーダー等で，勧誘業者の商号，担当者の氏名，勧誘文句などの会話内容を録音し，違法・不当勧誘の証拠を収集します。
電話のあった日時，会話内容もメモします。
業者からパンフレットなど書類を受けとっていた場合は，書類も保管します。
そのうえで，業者に対し，「勧誘を止める旨」の配達証明付の内容証明郵便を送付しましょう。
それでも，勧誘が止まらない場合は，不動産業者（宅建業者）の監督官庁である国土交通省・都道府県に対する行政処分の申立ても検討しましょう。
＊内容証明郵便を作成する場合は，専門家（行政書士・弁護士）に依頼した方が効果的だと思います。
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（宅地建物取引業法）
第四十七条の二
宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
２ 宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。
３ 宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、第三十五条第一項第十四号イに規定する宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるもの及びその他の宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。
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【宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方】
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方について」（平成13年１月6日付け国土交通省総合政策局不動産業課長から各地方支分部局主管部長あて通達
【第４７条の２第１項関係】
将来利益に関する断定的判断の提供の禁止について
宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘に際し、物件の値上がりが確実であるから将来の転売によって必ず一定の利益が生じるなど将来利益を断定的に提供することの禁止である。
例えば、「２～３年後には、物件価格の上昇が確実である」、「この物件を購入したら、一定期間、確実に収入が得られる。損はしない」などと告げることにより勧誘する場合が該当する。
なお、本規定は、故意であることを要しない。
また、将来利益に関する情報の提供に当たっては、将来の紛争を防止する観点から、当該宅地建物取引に関し考えられるリスクについてもあらかじめ説明することが望ましい。
【第４７条の２第２項関係】
威迫行為の禁止について
契約を締結させるため、又は契約の解除若しくは申込みの撤回を妨げるため、相手方を威迫する行為の禁止である。
相手方を威迫する行為とは、脅迫とは異なり、相手方に恐怖心を生じさせるまでは要しないが、相手方に不安の念を抱かせる行為が該当する。
例えば、相手方に対して、「なぜ会わないのか」、「契約しないと帰さない」などと声を荒げ、面会を強要したり、拘束するなどして相手方を動揺させるような行為が該当する。
【第４７条の２第３項関係】
法第４７条第３項の省令事項（規則第１６条の１２）について
１ 契約締結の勧誘に関する禁止行為について（規則第１６条の１２第１号関係）
(1) 将来の環境、交通等の状況に係る断定的判断の提供の禁止について（イ関係）
将来の環境、交通その他の利便の状況について相手方を誤解させるべき断定的判断の提供の禁止である。
例えば、「将来南側に５階建て以上の建物が建つ予定は全くない」、「○○の位置には、国道が２～３年後に必ず開通する」というような判断を断定的に提供することを禁ずるものである。
なお、本規定は、故意であることを要しない。
(2) 契約の締結を不当に急がせる行為の禁止について（ロ関係）
正当な理由なく、契約締結の判断に通常必要と認められる時間を与えることを拒否することにより、契約の締結を不当に急がせる行為の禁止である。
例えば、契約の相手方が「契約の締結をするかどうかしばらく考えさせてほしい」と申し出た場合において、事実を歪めて「明日では契約締結はできなくなるので、今日しか待てない」と告げることが該当する。
(3) 規則第１６条の１２第１号ハからヘに規定する行為の禁止について
「「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令」の運用について
（平成２３年９月１６日国土動指第２６号）」の通知において、具体的な運用に当たって留意すべき事項等を通知しているので留意すること。
２ 預り金の返還の拒否の禁止について（規則第１６条の１２第２号関係）
相手方が契約の申込みを撤回しようとする場合において、契約の申込み時に宅地建物取引業者が受領していた申込証拠金その他の預り金について、返還を拒むことの禁止である。
例えば、「預り金は手付となっており、返還できない。」というように手付として授受していないのに手付だと主張して返還を拒むことを禁ずるものであり、預り金は、いかなる理由があっても一旦返還すべきであるという趣旨である。
３ 手付放棄による契約解除の申出の拒否の禁止について（規則第１６条の１２第３号関係）
規則第１６条の１２第３号中「正当な理由」とは、売主が既に契約の履行に着手した場合、及び宅地建物取引業者により代理又は媒介が行われる取引において、宅地建物取引業者でない売主が、解約手付としての性格がないものとして手付を授受した場合が該当する。
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【宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準】
最終改正平成２３年１０月２６日
２１．契約締結の勧誘時における将来利益に関する断定的判断の提供
（１）法第４７条の２第１項の規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供した場合（（２）の場合を除く。）。
業務停止期間の日数 １５日
（２）（１）の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合。
業務停止期間の日数 ３０日
２２．契約締結等を目的とした宅地建物取引業者の相手方等に対する威迫
（１）法第４７条の２第２項の規定に違反して、契約の締結等を目的として、宅地建物取引業者の相手方等を威迫した場合（（２）の場合を除く。）。
業務停止期間の日数 １５日
（２）（１）の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合。
業務停止期間の日数 ３０日
２３．契約締結の勧誘時における将来の環境又は利便に関する断定的判断の提供
（１）法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第１号イの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供した場合（（２）の場合を除く。）。
業務停止期間の日数 １５日
（２）（１）の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合。
業務停止期間の日数 ３０日
２４．契約締結の勧誘時における判断に必要な時間の付与拒否
（１）法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第１号ロの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒んだ場合（（２）の場合を除く。）。
業務停止期間の日数 １５日
（２）（１）の場合において、当該違反行為により関係の損害が発生した場合。
業務停止期間の日数 ３０日
２５．勧誘に先立つて宅地建物取引業者名、担当者名、勧誘目的を告げずに勧誘
法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第１号ハの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、勧誘に先立って、宅地建物取引業者名、担当者名、勧誘目的を告げずに勧誘を行った場合。
業務停止期間の日数 ７日
２６．相手方等が契約を締結しない旨等の意思表示をした場合の再勧誘
（１）法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第１号ニの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、相手方等が契約を締結しない旨等の意思を表示したにもかかわらず勧誘を継続した場合（（２）の場合を除く。）。
業務停止期間の日数 １５日
（２）（１）の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合。
業務停止期間の日数 ３０日
２７．迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問による勧誘 （１）法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第１号ホの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、迷惑を覚えさせるような時間に電話勧誘又は訪問勧誘を行った場合（（２）の場合を除く。）。
業務停止期間の日数 １５日
（２）（１）の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合。
業務停止期間の日数 ３０日
２８．私生活又は業務の平穏を害する方法による契約締結の勧誘
（１）法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第１号ヘの規定に違反して、契約の締結の勧誘をするに際し、私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させた場合（（２）の場合を除く。）。
業務停止期間の日数 １５日
（２）（１）の場合において、当該違反行為により関係者の損害が発生した場合。
業務停止期間の日数 ３０日
２９．契約申込みの撤回時における預り金の返還拒否
法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第２号の規定に違反して、預り金を返還することを拒んだ場合。
業務停止期間の日数 １５日
３０．正当な理由のない契約解除の拒否等
法第４７条の２第３項及び規則第１６条の１２第３号の規定に違反して、正当な理由なく、契約の解除を拒み、又は妨げた場合。
業務停止期間の日数 ３０日
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