賃借人の原状回復費用・修理費用の特約

（１）
太田　秀也（執筆当時：財団法人不動産適正取引推進機構 総括主任研究員）


『賃貸住宅管理の法的課題：原状回復・修繕・契約成立・更新料』   大成出版社  （2011.09）によりますと，




ほぼ東京都内の賃貸トラブル事案であろうと考えられる東京地方裁判所や東京簡易裁判所の裁判例は，


東京都条例（東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例：平成１６年１０月１日施行）による賃貸借契約締結時の宅建業者の賃借人に対する説明義務が，


クリーニング特約や通常損耗補修特約を有効とする判断に影響しているとの指摘があります。




よって，東京地裁や東京簡裁の裁判例は，その他の地域においても先例性を有するかどうかは疑問があります。




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（以下は，東京都都市整備局のホームページから一部抜粋）


宅建業者が説明する具体的な内容として、
条例施行規則第２条第３項に基づく「説明を適正に行うために必要な事項」を定めています。
要約すると次の４点になります。
①退去時における住宅の損耗等の復旧について（原状回復の基本的な考え方）
②住宅の使用及び収益に必要な修繕について（入居中の修繕の基本的な考え方）
③実際の契約における賃借人の負担内容について（特約の有無や内容など）
④入居中の、設備等の修繕及び維持管理等に関する連絡先




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（２）


国土交通省のホームページの
賃貸住宅の入居・退去に係る留意点における
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000026.html




以下のＡには不適切な内容が含まれていますので注意が必要です。


リンク先のさらに詳しく（ガイドライン）の内容を反映していないＡとなっています。


このＡだけを読むと誤解を招きかねない内容となっています。


専門家に相談してください。


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国土交通省のホームページから抜粋


賃貸住宅の入居・退去に係る留意点




Ｑ．請求がきた原状回復費用に納得がいきません。請求額どおりに支払わなければならないのでしょうか。
Ａ．既に締結されている賃貸借契約に、支払う旨の規定や特約がある場合は支払わなければならないと考えられます。もう一度よく契約書の記載内容と請求書の記載内容をご確認ください。


Ｑ．退去時に鍵の交換費用、ハウスクリーニング費用を借主（入居者）が負担することになっている特約は有効なのでしょうか。
Ａ．契約にその旨の規定がある場合には、鍵交換等の特約は有効なものとして扱われます。これらの特約の有効性に関しては、最高裁の判断も示されています。


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http://ishihara-shihou-gyosei.com/