札幌の退去費用・原状回復の相談・交渉（メールフォーム）

 札幌の退去費用・原状回復・敷金返還の相談 ・代理交渉

賃借人（借主）や保証人からの相談が多い事務所です。
 
法務大臣の認定を受けた司法書士が相談に応じます。

◇１４０円以内の金額の相談や代理交渉に対応しています。

法テラスの相談援助で「相談料が無料になる」場合があります。

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当事務所（札幌市中央区南６条西２３丁目４番１８号）
石原拓郎　司法書士・行政書士・社会保険労務士事務所）のＨＰ　
https://ishihara-shihou-gyosei.com
電話番号：０１１－５３２－５９７０

賃貸借の原状回復（修理工事）の考え方

原状回復（修理工事）の金額について 

「国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

における基本的な考え方のとおり、 

契約期間（居住期間）が長ければ長いほど、

原状回復の費用における借主の負担割合は低下していく関係にあります。 

入居時点から退去時点の汚損の程度が問題となるところ、 

そもそも入居時点でリフォームがされていない場合（入居時点から中古の状態）も多く、

 今回の退去者の費用で新築同然にリフォームしようと目論む家主もいるようです。 

家主からの原状回復・退去費用に納得できない場合は請求を拒絶する必要がありますが、

一般人である借主が、電話などで問い合わせをしても、

水掛け論となり、

解決しないことが多いようです。 

賃貸借契約書に原状回復・退去費用について、

借主が負担する旨の特約があっても、法律上では無効となる場合があります。

 原状回復の工事の単価金額が適正かどうかといった問題もありますので、

借主は原状回復・退去費用で争いになった場合は、専門家に相談すべきでしょう。 

なお、不動産管理会社からの原状回復・退去費用の請求は、

弁護士法７２条に違反する行為に該当する場合があります。 

紛争性がある案件（当事者間で何らかの争いのある案件）については、行政書士が法律事務を取り扱うことは弁護士法７２条で禁止されています。 

法務大臣の認定を受けた 司法書士（請求額が１４０万円以内）か弁護士でなければ、

相談または代理交渉をすることはできません。 

当事務所は、法務大臣の認定を受けた司法書士ですので、請求額が１４０万円以内の事件の相談または代理交渉をすることが可能です。

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当事務所（札幌市中央区南６条西２３丁目４番１８号）
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原状回復費用に関する本

以下は，当事務所が所有している本です。


『最高裁判所判例解説　民事編　平成１０年度（下）』　法曹会

『最高裁判所判例解説　民事編　平成２３年度（上）』　法曹会

廣谷章雄編著　『借地借家訴訟の実務』　新日本法規

佐々木茂美編　『民事実務研究Ⅱ』　判例タイムズ社

一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会 『賃貸不動産管理の知識と実務』　大成出版社

太田秀也　『賃貸住宅管理の法的課題』　大成出版社

渡辺晋　『建物賃貸借』（改訂３版）　大成出版社

中田裕康　『契約法』　有斐閣

筒井健夫　村松秀樹　編著　『一問一答　民法（債権関係）改正』　商事法務

平野裕之　『新債権法の論点と解釈』（第２版）　慶應義塾大学出版会

仙台弁護士会『Q&A賃貸住宅紛争の上手な対処法』（第６版）　民事法研究会


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土曜日・日曜日も予約で対応可能です。

＊司法書士は，１４０万円以内の交渉代理（示談交渉）や，裁判書類を作成することができます。

行政書士が，交渉代理や裁判書類を作成をすることは，弁護士法に違反します。当事務所は，司法書士と行政書士の兼業です。

債権法改正と賃貸借契約

保証契約が根保証場合は，極度額を定めること。

賃貸借契約の成立

賃貸借契約の成立をめぐる争い，退去費用・原状回復費用のトラブルのご相談・ご依頼を承っております。

法テラスの相談援助が利用できる場合は，相談料は無料になります。

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＊司法書士は，１４０万円以内の交渉代理（示談交渉）や，裁判書類を作成することができます。

行政書士が，交渉を代理することや裁判書類を作成することは，弁護士法に違反します。
なお，当事務所は司法書士と行政書士の兼業です。

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本件ブログにおいて，


「キャンセル」という用語は，賃借人（予定者）の契約の申込み前の，契約交渉段階での賃借人（予定者）の契約交渉の一方的な破棄という意味で使用します。


「申込みの撤回」という用語は，賃借人（予定者）が契約の申込みをしたが，賃貸人が承諾する前に賃借人（予定者）が一方的に申込みを撤回したという意味で使用します。




賃貸借契約の成立の流れとしては，


①賃借人（予定者）が宅建業者の賃貸物件の店頭広告を見る・ＨＰを見る。


②賃借人が宅建業者と賃貸借契約の締結を交渉する。


③宅建業者が賃借人に重要事項説明をする。


④賃借人が賃貸借契約の申込みをする。


⑤賃貸人が賃貸借契約を承諾する（賃貸借契約の成立）。




（１）
契約は，諾成契約が原則ですので，理論上は，賃貸借契約も口約束だけで契約は成立することになります。したがって，賃借人の契約の申込みに対して，賃貸人が承諾をした時に契約は成立します。


しかし，不動産の賃貸借契約は，不動産の売買と比較すると金額が低額になるとはいえ，以後，１年以上にわたって契約関係を継続することになることが多く，しかもほとんとが居住用目的であることに照らすと，簡単な口約束で契約の成立が認定されるものではありません。


なお，定期建物賃貸借契約は，書面によって契約をする必要がありますので（借地借家法３８条１項），要式契約ということになります。さらに定期建物賃貸借契約の場合は，あらかじめ更新がないことを契約書とは別の書面を交付して説明しなければならないとされており，この書面を交付して説明していない場合は，定期建物賃貸借契約ではなく，期間の定めのない普通の賃貸借契約を締結したことになります。


（２）
通常は，賃貸借契約書に賃借人と賃貸人の両者が署名押印した時に，賃貸借契約は成立したことになります。


ところで，賃貸借契約の締結実務として，賃貸借契約書への署名押印の際，賃借人と賃貸人が同席するということは，通常ありません。


まず①賃借人が賃貸借契約書に署名押印して，②それを仲介の宅建業者が賃貸人に持参して，③賃貸人が署名押印し，④宅建業者が賃借人に賃貸借契約書を交付するのが，よくあるパターンだと思われます。


場合によっては，④の前に，入居開始日が到来するため，先に賃借人がカギを受け取り，入居し，その後に賃借人は賃貸借契約書の交付を受けるときもあるようです。


この場合は，すでに賃貸人が賃貸借契約書に署名押印したか，少なくとも賃貸人が契約の申込みに対して承諾をした上で，仲介の宅建業者に対してカギを賃借人に渡すよう指示しているはずですので，賃貸借契約は成立していることになります。


問題は，賃借人が賃貸借契約書に署名押印した後に申込みを撤回できるかどうかです。民法５２４条において「承諾の期間を定めないで隔地者に対してした申込みは，申込者が承諾の通知を受けるのに相当な期間を経過するまでは，撤回することができない。」とされていますので，
相当な期間が経過するまでは，賃借人は契約の申込みを一方的に撤回することはできません。
たとえば，賃貸借契約の入居開始日になってもカギを受け取れない場合には，賃借人は申込みを撤回することができます。


しかし，そもそも契約の申込みが認められなければ，賃借人がキャンセルすることは可能です。
裁判例には，賃借人の賃貸借契約書への署名押印が「確定的な申込み」であると事実認定する事例があり，そもそも申込みではなく契約締結の交渉段階というのであれば，賃借人の行為は「申込み」に該当しないため，賃借人が一方的にキャンセルすることが可能となります。


申込みに該当する場合は，賃借人は一方的に撤回することはできません。


（３）
仲介の宅建業者による重要事項説明は，賃貸借契約の締結「前」に行うものとされていますので，
重要事項説明の前においては，契約は成立していないと解されます。宅建業法という業法規制が民法の賃貸借契約の成否に直接影響するとは言えませんが，裁判所における事実認定において，重要事項説明の前であっても契約は成立していたとの賃貸人側の立証のハードルは高いものと思われます。よって，賃借人側は重要事項説明の前であることを理由に，そもそも申込みすらしていないのでキャンセルすると主張すべきです。


（４）
宅建業者が賃貸人から賃貸借契約締結の代理権を授与されていた場合は，賃借人が賃貸借契約書に署名押印し，賃貸人の代理人である宅建業者がクレームをいれることもなく，賃貸借契約書をそのまま受け取った場合には，賃貸人の明示又は黙示の承諾があったとして，その時点で契約は成立したことになります。賃貸人からの代理権の授与は，賃借人が契約書に署名押印した時に，賃貸借契約書に明記されていたなど，明示されていなくてはなりませんから，宅建業者が後出しで代理権の授与を主張することは認められません。


なお，賃借人からのキャンセルの主張に対して，重要事項説明の前の時点において，宅建業者はが実は賃貸人から代理権を授与されていたから，すでに賃貸借契約は成立しているとの反論は到底認められるものではありません。


（５）
契約が成立していないとしても，契約締結上の過失の理論により，キャンセルをした賃借人又は申込みを撤回した賃借人は不法行為をしたとして損害賠償責任を負う場合があります。裁判例としては，事業用賃貸の場合において，賃借人の損害賠償責任が認められた事例があるようです。賃借人が賃借の条件としていろんな要望をだしていたようなケースでない限り，居住用賃貸で契約締結上の過失が認められる可能性はほとんどないでしょう。


（６）
賃貸借契約を仲介する宅建業者の中には，賃貸の宅建業者の従業員については，業態の性質なのか，すぐに辞めて入れ替わることが多いようなのです。宅建業者が「当時の担当者は辞めたのでわかりません。」と言って，責任逃れをすることがあるようですが，法律上は，当時の担当者が辞めようが辞めまいが，会社の責任ですので，賃借人は会社である宅建業者に責任を追及することができます。


賃貸の仲介報酬は，最大でも賃料１ヵ月分と消費税となっており，売買に比べると安いこと，繁忙期はとても忙しいことから，どうしても賃貸借契約の説明は手抜きになりがちなようです。実際の担当者の給料について，基本給が安く，契約成立の歩合給が多い場合は，なんでもかんでも契約を成立させるという方向に傾きやすくなるといえるでしょう。



（７）
賃貸借契約の手続きにおいて，賃借人（予定者）が申込証拠金という金銭を支払うことがあります。申込証拠金は，契約が成立した場合には，賃貸借契約成立の際に支払う諸費用に充てられますが，契約が不成立の場合は，賃借人に返還されるべき金銭です（宅建業法第四十七条の二第３項）。


賃貸借契約が賃貸物件の入居当初から存在する欠陥（瑕疵）により，解除された場合であっても，

宅建業者に対して仲介手数料の返金を請求できないのが原則です。宅建業者は賃貸借契約を成立させているので，成立の対価として仲介手数料を受領することができるからです。


賃貸物件の入居当初から存在する欠陥により，賃借人が賃貸借契約を解除できる場合（賃貸目的を満たさないような欠陥がある場合，契約締結の条件を満たさない賃貸物件であった場合など）には，賃貸人に対して，仲介手数料相当額の損害賠償を請求することになります。


ただし，宅建業者が賃貸物件に賃貸目的を満たさないような入居当初からの欠陥を知っていた場合には，宅建業者は不適切な賃貸物件を紹介したことになりますので，宅建業者に対して仲介手数料の返金を請求することができます。




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宅地建物取引業法
第四十七条の二　宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

２　宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。

３　宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、第三十五条第一項第十四号イに規定する宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるもの及びその他の宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

賃貸不動産の水漏れ・雨漏りと賃貸人の修繕義務

（注意：２０２０年４月１日から施行の民法の債権法改正部分には未対応です。）


民法７１７条１項
「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じさせたときは，その工作物の占有者は，被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし，占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは，所有者がその損害を賠償しなければならない。」
（１）
民法７１７条１項但書により，所有者の土地工作物責任は，無過失責任とされていますので，賃借人が賃貸建物の漏水によって損害を被ったときに，賃貸建物の所有者は，漏水が工作物の設置又は保存に瑕疵を原因とする限りにおいて，第三者の行為（例えば，工事業者の手抜き工事）に起因するとの反論をすることはできません。
（２）
設置の瑕疵とは，土地工作物を設置した時点において生じている欠陥（例えば，新築時から生じている雨漏り）のことをいい，保存の瑕疵とは，土地工作物の設置後の維持管理の過程で生じた欠陥（例えば，老朽化を原因とする漏水）のことをいいます。




賃借人が賃貸人（＝所有者）に対して，民法７０９条の不法行為責任を追及する場合には，賃借人が賃貸人の過失を立証する必要があります。民法７０９条は過失責任とされているからです。




なお，賃貸建物の所有者は，間接占有者でもありますので，民法７１７条１項の占有者の責任も負っています。




賃貸人が注文者となって契約したリフォーム工事（請負契約）の工事業者が生じさせた漏水については，民法７１６条により，原則として賃貸人は損害賠償責任を負いません。工事業者が生じさせた漏水が，土地工作物の保存の瑕疵に該当しない限り，賃貸人は民法７１７条１項但書の所有者責任も負いません。




（３）
民法６０６条１項により，賃貸人は賃貸建物の使用収益に必要な修繕をする義務を負っていますので，賃貸人が修繕義務を怠った場合は，賃借人に対して民法４１５条の債務不履行責任を負います。




賃貸人は自然災害などの不可抗力や第三者の行為によって修繕が必要になった場合であっても，修繕義務を負っています。


ただし，専門業者の調査の結果によっても，雨漏り・漏水の原因が発見できない場合には，賃貸人は修繕義務を負いませんし，


修繕することが物理的に不可能な場合だけでなく，経済的にも不可能（過分の修理費用を要する）場合も，賃貸人は修繕義務を負いません。




現在の民法６０６条の解釈について，通説によると，たとえ賃借人に帰責事由があっても賃貸人は修繕義務を負うと解されていますが，債権法改正（民法新６０６条但書）により，賃借人に帰責事由があるときは，賃貸人は修繕義務を負わないという明文の規定が創設されましたので，現在の民法６０６条の解釈もその影響を受ける可能性があります。


（４）


漏水・雨漏りにより賃貸借契約の目的を達成できない場合は，民法５４１条により賃借人は賃貸借契約を解除することができます。


なお，賃貸建物への入居当初から漏水・雨漏りが生じている場合は，民法５５９条により民法５７０条の売買の瑕疵担保責任の規定が準用されますので，賃借人が瑕疵を知ったときから１年以内又は引渡しを受けた時から１０年（又は商行為による場合は５年）以内であれば，賃貸人に瑕疵担保責任を追及することができます。


（５）


お風呂の排水口ヘアーキャッチのような物は，土地工作物に該当しないと解されますので，ヘアーキャッチが目詰まりしたことが原因で生じた漏水による損害について，所有者に対して土地工作物責任を追及することはできません。


（６）


賃貸人が，アパートの一棟全部の所有権を有する場合か，いわゆるマンションの分譲貸し（賃貸人が当該賃貸物件の区分所有権しか有していない。）の場合かによって，賃借人の取り得る選択肢が異なります。


分譲貸しの場合は，漏水箇所が他の区分所有者の部屋の場合や共用部分に該当する場合は，賃貸人には修繕権限がないので，賃貸人が勝手に修繕をすることはできません（区分所有法１８条の保存行為（＝共用部分の軽微な修繕行為）を除く）。その場合は賃借人は賃貸人に修繕を請求することができません。




賃貸人が建物一棟全部の所有権を有している場合の方が，賃借人の賃貸人に対して要求できる選択肢は広いことになります。賃貸人が単独で建物全部を修繕する権限（義務）があるからです。


（７）


カビの発生について，漏水がカビの発生原因であると主張する賃借人に立証責任がありますので，カビの発生が賃借人の用法遵守義務違反・善管注意義務違反によるものではないこと（例えば，結露に対する日常的な手入れをしていたことなど）も立証する必要があります。


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事務所　札幌市中央区

（石原拓郎司法書士・行政書士・社会保険労務士事務所）のHP　
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賃借人の原状回復費用・修理費用の特約

（１）
太田　秀也（執筆当時：財団法人不動産適正取引推進機構 総括主任研究員）


『賃貸住宅管理の法的課題：原状回復・修繕・契約成立・更新料』   大成出版社  （2011.09）によりますと，




ほぼ東京都内の賃貸トラブル事案であろうと考えられる東京地方裁判所や東京簡易裁判所の裁判例は，


東京都条例（東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例：平成１６年１０月１日施行）による賃貸借契約締結時の宅建業者の賃借人に対する説明義務が，


クリーニング特約や通常損耗補修特約を有効とする判断に影響しているとの指摘があります。




よって，東京地裁や東京簡裁の裁判例は，その他の地域においても先例性を有するかどうかは疑問があります。




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（以下は，東京都都市整備局のホームページから一部抜粋）


宅建業者が説明する具体的な内容として、
条例施行規則第２条第３項に基づく「説明を適正に行うために必要な事項」を定めています。
要約すると次の４点になります。
①退去時における住宅の損耗等の復旧について（原状回復の基本的な考え方）
②住宅の使用及び収益に必要な修繕について（入居中の修繕の基本的な考え方）
③実際の契約における賃借人の負担内容について（特約の有無や内容など）
④入居中の、設備等の修繕及び維持管理等に関する連絡先




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（２）


国土交通省のホームページの
賃貸住宅の入居・退去に係る留意点における
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000026.html




以下のＡには不適切な内容が含まれていますので注意が必要です。


リンク先のさらに詳しく（ガイドライン）の内容を反映していないＡとなっています。


このＡだけを読むと誤解を招きかねない内容となっています。


専門家に相談してください。


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国土交通省のホームページから抜粋


賃貸住宅の入居・退去に係る留意点




Ｑ．請求がきた原状回復費用に納得がいきません。請求額どおりに支払わなければならないのでしょうか。
Ａ．既に締結されている賃貸借契約に、支払う旨の規定や特約がある場合は支払わなければならないと考えられます。もう一度よく契約書の記載内容と請求書の記載内容をご確認ください。


Ｑ．退去時に鍵の交換費用、ハウスクリーニング費用を借主（入居者）が負担することになっている特約は有効なのでしょうか。
Ａ．契約にその旨の規定がある場合には、鍵交換等の特約は有効なものとして扱われます。これらの特約の有効性に関しては、最高裁の判断も示されています。


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弁護士法７２条違反と賃貸不動産管理業者の行為

（１）
編著/一般社団法人　賃貸不動産経営管理士協議会
『改訂４版　賃貸不動産管理の知識と実務』　　平成３１年３月　大成出版社


の２２１頁以降において，


東京地判平２３．２．２４（ウエストロージャパン）及び最判平２２．７．２０判タ１３３３号１１５頁などを引用して，


賃貸不動産管理業者の弁護士法７２条に違反する行為に関する解釈が記載されております。


（２）
なお，『賃貸不動産管理の知識と実務』　の最初のページには，


国土交通省の不動産業課長が「刊行に寄せて」を記載しており，


次のページには，　賃貸不動産経営管理士協議会の名前で「本書の作成にあたり熱心にご意見をお寄せいただいた関係者各位に深く感謝申し上げます。」との記載があることから，


国土交通省の弁護士法７２条違反に関する解釈であると思われます。


（３）
『賃貸不動産管理の知識と実務』の初版（平成２５年）と改訂４版（平成３１年）を比較したところ，


弁護士法７２条の解釈に関する記載は，初版の２段落を削除した以外は，初版も改訂４版も記載内容は同じでした。


よって，初版から６年経過しても，弁護士法７２条の解釈は厳しくも緩くもなっていないようです。


（４）
当事務所は，司法書士（簡裁代理認定司法書士）ですので，


１４０万円以内の滞納賃料・原状回復費用の請求の交渉代理及び訴訟代理，


対象の賃貸物件の評価額が２８０万円以内の明渡し請求の交渉代理及び訴訟代理について，


司法書士法３条に基づいて業務をすることが可能です。




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債権法改正と連帯保証の消滅時効の完成猶予・更新

（１）現行民法（債権法改正前）においては，民法４５８条及び民法４３４条により，


連帯保証人に対する履行の請求は，主たる債務者に対してもその効力が生じる。


よって，債権者が債権の時効を中断する方法としては，


連帯保証人のみを被告として訴訟を提起して，


勝訴判決（確定判決）を獲得する方法によっても，


主たる債務者に対して時効の中断効を及ぼすことができる。


主たる債務者が行方不明で公示送達の手続が煩雑な場合などには，


連帯保証人のみを被告とする方法は，主たる債務者に対する簡易な時効中断の方法といえる。


なお，債権者の連帯保証人に対する確定判決による時効期間の１０年間への延長効（民法１７４条の２）は，主たる債務者には及ばない（太判昭和２０年９月１０日民集２４・２・８２）。




（２）債権法の改正により，民法４３４条は削除されることとなったため，


債権法改正の以後は，原則として連帯保証人に対する履行の請求は，主たる債務者には及ばないこととなった。主たる債務の時効を中断するため，連帯保証人のみを被告とする方法は採れなくなった。


ただし，改正民法４５９条により，別段の意思表示によることが認められているため，


特約により，連帯保証人に対する請求を主たる債務者にも及ぼすことはできるようになっている。




（３）債権法の改正前後を問わず，連帯保証人の債務の承認（権利の承認）は主たる債務者には及ばないので，


債権者と連帯保証人が裁判外で和解をする方法では，主たる債務の時効は中断されない（更新されない。）。




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建物買取請求権の行使の方法

（１）借地契約の存続期間の満了時において，


借地権者（借地人）は借地契約の更新を望まないが，


借地権設定者（地主）は借地契約の更新を望む場合，


借地法第４条第２項・借地借家法第１３条第１項に基づいて，借地権者は借地上の建物の買取請求権を行使することができるのかという問題があります。


私見は，否定説です。


（２）否定説は，以下のとおりです。


我妻　榮　『民法講義V2』
「貸主が更新に應じない場合に限る。」


星野　英一　『借地・借家法』
「地主が更新を望んでいる場合には借地人には買取請求権がないのはいうまでもない。」


馬場　俊一　『問答式　借地・借家の実務１』
「地主が更新を望んでいるのに借地人より任意に終了する場合には，借地人は買取請求権を行使できません。」


山本　豊　『コンメンタール借地借家法（第２版）』
「借地権設定者は更新を認める意思を表示して買取りを免れることができる。」



（３）肯定説は，以下のとおりです。


高島　良一　『借地の法律実務（第３版）』
「建物買取請求権を認めた借地借家法などの条文をみますと，（略），借地人の更新の請求に対する地主の異議があって，契約が更新されないときに，買取請求ができるとなっています。これを文字どおり解釈しますと，買取請求は，借地人の更新の請求が前提となり，本問のように，借地人であるあなたの方から「更新の請求をしないで借地権を消滅させる場合」には，地主が承諾しなければ，建物を買い取らせることはできないといえそうです。（略）
　本問のように，故郷に帰るため借地を必要としなくなるので，建物を売り，これを資金として新しい生活を始める場合には，建物をそのままにしておいて，借地人に資金を回収するみちを開いておく必要があります。
　このように考えますと，借地人が更新を請求しないで，借地契約を終了させる場合にも，買取請求をすることができると解釈するのが適当と考えます。」


（４）借地契約の更新を希望している場合の借地権設定者にすれば，建物買取請求権を行使が認められますと，突然に買取のための現金を用意する必要が生じますので，この点からも否定説の方が適切だと思われます。




ところで，借地法第１０条・借地借家法第１４条には，借地権者は第三者に借地上の建物及び借地権を譲渡し，その譲渡について借地権設定者が承諾しない場合には，第三者は建物買取請求権を行使することができると規定されています。


当然ながら，この場合において，借地権設定者が借地権の譲渡を承諾すれば，第三者は建物買取請求権を行使することができません。


否定説によりますと，借地権設定者が借地契約の更新（継続）を望む方針の場合には，もともとの借地権者のときでも，借地権を譲り受けた第三者のときでも，借地権設定者は建物買取請求権を行使されない地位が保障されているということで一貫していることになります。


借地権者は建物買取請求権を行使できないとしても，第三者に建物付きの借地権を売却することにより，投下資本を回収する方法がありますので，否定説によって，とくに借地権者に不利益が生じるとはいえません。


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事務所　札幌市中央区
（石原拓郎司法書士・行政書士・社会保険労務士事務所）のHP　
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賃貸借契約の中途解約と吸収分割に関する判例

賃借人が分割会社となり，賃借人が全額出資した会社が承継会社となる吸収分割契約により，
本件賃貸借契約上の地位を承継会社に承継させた場合において，


賃借人が契約当事者を実質的に変更した場合は，賃貸人は本件賃貸借契約を解除できる条項に基づき，賃貸人は本件賃貸借契約を解除し，またその場合の違約金条項に基づき，承継会社のみならず，賃貸借契約締結当時の賃借人である分割会社に対しても違約金を請求した事案。


最高裁判所は，本件賃貸借契約の内容及び締結の事情，承継会社の資産などを総合考慮の上で，吸収分割によって違約金債務を負わないとの分割会社の主張は信義則に反すると判断しました。


分割会社は，本件賃貸借契約の目的物である建物の設計等をしていたようです。


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事件名

 債権仮差押命令を取り消す決定に対する保全抗告審の債権仮差押命令一部認可決定に対する許可抗告事件

裁判年月日 平成29年12月19日      

法廷名 最高裁判所第三小法廷    決定     

結果　 棄却     

判例集等巻・号・頁    

判示事項

 賃借人が契約当事者を実質的に変更したときは賃貸人は違約金を請求することができる賃貸借契約において賃借人が吸収分割により契約上の地位を承継させた場合に，同吸収分割を理由に違約金債務を負わないとの当該賃借人の主張が信義則に反するとされた事例

裁判要旨

 

参照法条

 

最高裁判所ＨＰ

 全文




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事務所　札幌市中央区
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借地権（借地法）の相談，手続き（札幌）

当事務所では，
①借地上の建物の名義変更（相続，売買），
②借地権の設定，
③借地権の名義変更，
④借地権の地代・更新料の支払い，
などの借地上のトラブルの手続きの書類作成，法律相談，示談交渉・訴訟代理を承っております。


＊法律相談，示談交渉・訴訟代理につきましては，簡裁代理訴訟手続の代理権の範囲内に限ります。

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以下では，借地借家法（平成３年１０月４日法律第９０号）ではなく，借地法（大正１０年４月８日法律第４９号）に基づいて説明します。


なぜなら，借地借家法は平成４年８月１日以後に締結された借地契約に適用されるため，平成４年７月３１日以前に締結された借地契約及びその更新された借地契約については，借地法が適用されるからです。


問１　借地法が適用される借地契約


答１　建物の所有を目的とする地上権契約又は土地の賃貸借契約でなければ，借地法は適用されません。したがって，土地の賃貸借契約であっても，駐車場，資材置き場及び農地などの契約では，借地法は適用されません。


賃貸借契約である必要がありますので，親族が無償で土地を貸す契約は，賃料の支払いがありませんので，

共有の賃貸不動産の賃料債権

共有（共同所有）している不動産を賃貸している場合の賃料債権ですが，


賃貸借契約で特約をしていない限り，


賃貸人である各共有者は，その持分に応じた賃料債権額を賃借人に対して，各自請求することができます。


賃料債権は分割債権と解されているからです（最判平１７年９月８日民集５９巻７号１９３１頁，川井健・新版注釈民法（７），奥田昌道・債権総論（下），裁判所職員総合研修所監修・執行文講義案（改訂補訂版））。


賃貸人である各共有者が，賃料債権の全額を請求できるという不可分債権説（同旨の裁判例：東京地判昭４５年７月１６日下民集２１巻７号１０６２頁，大阪高判平元８月２９日判タ７０９号２０８頁など，なお小野秀誠・債権総論は上記最判平１７年に言及しつつも不可分債権と解しています。松尾弘・私法判例リマークス２０１７年［上］は不可分債権であるとの見解が一般的であると解しています。）もありますが，


上記最判平１７年が，「遺産は，相続人が数人あるときは，相続開始から遺産分割までの間，共同相続人の共有に属するものであるから，この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は，遺産とは別個の財産というべきであっ て，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解するのが相当である。」と判示したため，共有から生ずる賃料債権は分割債権と解されています。


ただし，東京地方裁判所民事執行センターにおける賃料債権に対する物上代位で，不可分債権とする取り扱いについては，東京地方裁判所民事執行センター実務研究会・民事執行の実務　債権執行編　上　［第３版」を参照。


なお，岡口基一・要件事実マニュアル第１巻（第３版）には，不可分債権の例として上記大阪高判平元８月２９日が記載されていましたが，要件事実マニュアル第１巻（第５版）では削除されていました。


＊内部関係（他の共有者との関係は，分割債権とする。）と外部関係（賃借人との関係では不可分債権とする。）を区別する考え方もあり得るところです。


賃借人としても，賃貸人である各共有者ごとに支払わなければならないことは煩雑で，仮に不可分債権でれば，ある共有者に賃料の全額支払うことができるようになります。


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賃貸人（家主・大家）が修繕・修理してくれない場合

当事務所では，札幌簡易裁判所のほか，岩見沢，夕張，滝川，室蘭，伊達，苫小牧，浦河，静内，小樽，岩内の各簡易裁判所における，
①賃貸トラブルの相談
②賃貸トラブルの内容証明郵便の作成
③賃貸トラブルの訴状・調停申立書・答弁書・準備書面の作成
③賃貸トラブルの訴訟代理（訴額が１４０万円以内に限る）
を承っております。

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民法第６０６条第１項により，賃貸人（家主・大家）には使用及び収益に必要な修繕をする義務があります。


ただし，民法第６０６条第１項は任意規定とされており，特約で，賃貸人の修繕義務を免除することができるとされています。


修繕義務の範囲は，使用及び収益に必要な部分に限られますので，使用及び収益に支障がない程度の破損部分については，修繕義務がありません。


修繕義務は修繕可能であることが前提となっていますので，修繕することが物理的にも経済的にも不可能な場合は，修繕義務ありません。


賃貸人が，賃貸物件を修繕（修理）してくれない場合の賃借人（借り主）の対応ですが，


①賃貸物件所在地の簡易裁判所に民事調停（宅地建物調停）を申し立てる方法


簡易裁判所の調停委員が申立人（賃借人）と相手方（賃貸人）との間に入ってくれますので，調停（話し合い）が成立すれば，解決ということなります。


なお，調停は訴訟とは異なり，裁判所への出席義務がありませんので，相手方の欠席によって終了する可能性があります。


②賃借人が修繕費用を立て替えて，賃料と相殺する方法（民法第６０８条第１項）


賃借人（借り主）が，工事業者に修繕を依頼して，その修繕費用を立て替えた場合は，賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときに該当しますので，


賃借人は必要費償還請求権をもって賃料支払債務と相殺することができます。


ただし，立て替えた修繕費用が必要費に相応のものであること，つまり修繕範囲や単価が適正であることは，賃借人が証明しなければなりません。


なお，相殺の意思表示は，賃貸人の解除の意思表示よりも先にされている必要がありますので，賃料不払いによる賃貸人の解除の意思表示が先にされていた場合は，賃料債務との相殺をもってしても解除の効力を争うことはできません。


【最判昭和３２年３月８日民集１１巻３号５１３頁】
「賃貸借契約が、賃料不払のため適法に解除された以上、たとえその後、賃借人の相殺の意思表示により右賃料債務が遡つて消滅しても、解除の効力に影響はなく、このことは、解除の当時、賃借人において自己が反対債権を有する事実を知らなかつたため、相殺の時期を失した場合であつても、異るところはない。」


③損害賠償請求権と賃料債務とを相殺する方法


賃借人が賃貸人の修繕義務の不履行により被った損害賠償請求権と賃料債務を相殺することができます。


ただし，賃借人には条理によって，損害を回避又は減少させる措置を執る義務が生じる場合もあるとされており，すべての損害を賃貸人に請求できるとは限りません。


【最判平２１年１月１９日民集６３巻１号９７頁】
「店舗の賃借人が賃貸人の修繕義務の不履行により被った営業利益相当の損害について，賃借人が損害を回避又は減少させる措置を執ることができたと解される時期以降に被った損害のすべてが民法４１６条１項にいう通常生ずべき損害に当たるということはできない，とされた事例」


④賃料減額の意思表示をする方法（民法第６１１条第１項の類推適用）


賃貸物件の破損が賃借人の責任ではないことを前提として，


賃貸人の修繕義務の不履行により，賃貸物件の使用収益が全部不能の状態にある場合は，賃借人はその期間中の賃料を支払う必要がありません。


賃貸物件の使用収益が一部不能の状態にある場合は，賃借人は賃貸人に対して，その不能部分に対応した賃料部分の減額を請求することができます。


使用収益が全部不能でなければ，賃料の全部の支払いを免れることはできませんので，一部不能の場合は，使用収益の可能な部分に対応する賃料を支払う必要があります。


なお，賃借人の通知義務（民法第６１５条）の規定とも関係しますが，使用収益が不能となった時点については賃借人が証明する必要がありますので，修繕が必要になった場合は，賃借人は賃貸人に対して，すみやかに通知する必要があります。


【最判昭３４年１２月４日民集１３巻１２号１５８８頁】
「建物所有の目的で賃借した土地の地上建物が戦災により滅失した後、右土地は特別都市計画法による区画整理区域に指定されたが、換地予定地の指定が遅れ、その間原審認定のような事情があつて（原判決理由参照）、事実上これを家屋所有の目的で使用することに支障を来したとしても、賃借人の使用収益が全面的に不能であつたものとは認められないときは、賃借人は賃料の支払義務を当然に免れたものということはできない。」


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民法
（明治二十九年四月二十七日法律第八十九号）

（賃貸物の修繕等）

第六百六条 　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

２ 　賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

（賃借人の意思に反する保存行為）

第六百七条 　賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしようとする場合において、そのために賃借人が賃借をした目的を達することができなくなるときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

（賃借人による費用の償還請求）

第六百八条 　賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

２ 　賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第百九十六条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

（減収による賃料の減額請求）

第六百九条 　収益を目的とする土地の賃借人は、不可抗力によって賃料より少ない収益を得たときは、その収益の額に至るまで、賃料の減額を請求することができる。ただし、宅地の賃貸借については、この限りでない。

（減収による解除）

第六百十条 　前条の場合において、同条の賃借人は、不可抗力によって引き続き二年以上賃料より少ない収益を得たときは、契約の解除をすることができる。

（賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等）

第六百十一条 　賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。

２ 　前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

（賃借人の通知義務）

第六百十五条 　賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。ただし、賃貸人が既にこれを知っているときは、この限りでない。

賃借人の同居人に対する責任（離婚）

当事務所では，賃貸物件の明け渡し，退去費用・原状回復費用の相談に応じております。
司法書士は，紛争金額が１４０万円以内の場合は，示談交渉の代理や訴訟代理人（簡易裁判所に限る）になることができます。
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離婚した夫が賃貸借契約の賃借人で退去済み，同居人であった離婚した妻が居住を継続している事例。


（１）賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人（家主）に返還する義務があります。


したがって，賃借人である離婚した夫は，離婚した妻を賃借物件から退去させなければ，賃貸借契約を終了すること（解約すること）はできません。


賃貸人に対して，離婚した夫が「自分は，すでに退去したから賃料は支払わない。居住している離婚した妻に賃料を請求してくれ。」と主張することはできません。
賃借人の意思で（離婚した）妻を賃借物件に入居させた以上，賃借人は，その後離婚したとしても，離婚した妻が居住していることについても責任を負います。


（法律上は，賃借人から一方的に賃貸借契約を解約することはできますが，離婚した妻を賃借物件から退去させなければ原状回復義務（明渡し義務）を履行したことにはなりませんので，妻が退去するまで賃料相当損害金を支払う義務があります。）


（２）賃料滞納をしていると，賃貸人が賃貸借契約を解約することがありますが，この場合であっても，離婚した夫には原状回復義務（明渡し義務）がありますので，妻が退去するまで賃料相当損害金を支払う義務があります。


なお，賃貸人の賃貸借契約の解約後，妻は不法占拠者になりますので，妻自身も賃貸人に対して賃料相当損害金を支払う義務を負うことになります。


（３）離婚した夫が賃借人の責任を免れるためには，離婚した妻と賃貸人（家主）が新たに賃貸借契約を締結する方法があります。しかし，賃貸人は，離婚した妻と新たに賃貸借契約を締結しなければならない義務はありませんので，賃貸人は拒否することができます。


通常は，離婚した妻に賃料支払い能力があり，連帯保証人を準備できるのであれば，賃貸人は新たな賃貸借契約の締結を拒否することはないでしょう。


（４）離婚した夫は，賃借権に基づいて所有者（家主）に代位して明渡請求権を行使することで，離婚した妻を退去させることができると考えられます。ただし，離婚時の約束によっては，信義則違反及び権利の濫用とされる場合もあり得るでしょう。

民間空き家、安く貸します…家賃を国など補助へ

2016年07月24日 08時50分


収入の低い借主の場合は，家賃滞納のリスクが高いといえます。（他に預貯金などの資産があれば別ですが。）


国や自治体は家賃を補助するだけでしょうから，


家賃を滞納された場合，取り立て，訴訟の提起，建物明渡しの強制執行は，貸主がすることになります。


明渡しの強制執行の費用（数十万円）は，まず貸主が裁判所に立て替え払いをする必要があります。強制執行後，借主に請求できますが，収入の低い借主に支払能力はないため，結局，貸主が自腹を切ることになるのが多いのです。


収入の低い借主は，次の住まいを見つけることが難しいでしょうし，引っ越し費用の用意も難しいでしょうからから，素直に明渡しに応じるとは考えがたいといます。


仮に，明渡しに応じるとしても，引っ越し費用やゴミの処分費用を用意できないため，不要なゴミを大量に放置して出て行く可能性があります。


貸主は，いろんなリスクを加味した上で，この制度を利用するかしないか判断すべきでしょう。


空き家の所有者に対して，「現在の状態では貸せないが，リフォームをすれば，国や自治体からの家賃補助により貸せるようになりますよ。」


とのように，実際借り手が付くかどうか分からないのに，リフォームを勧める工事業者が増えそうな予感もします。



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国土交通省は、収入が低い高齢者や子育て世帯などを対象に、民間の空き家を安く貸し出す取り組みを２０１７年度にも始める。

１７年度予算の概算要求に関連費用を盛り込む方針だ。全国で戸建てと集合住宅を合わせた空き家は１３年時点で約８２０万戸に上り、物件の有効活用にもつなげる。

　国交省の有識者委員会が中間とりまとめ案を示した。一定の広さや耐震性がある空き家を家主が自治体に報告し、自治体が入居者を募集する。家賃は国と自治体が補助し、格安で住めるようにする。補助割合や入居対象者などの枠組みは今後、検討する。

読売新聞ＨＰ
http://www.yomiuri.co.jp/politics/20160724-OYT1T50000.html?from=ytop_ylist


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